评估方法丨对评估方法提出的异议，法院通常不予以重新评估

裁判要旨：

异议人对评估报告的评估方法提出执行异议要求重新评估，法院尊重评估机构的评估方法，不审查评估方法准确性

标签：执行异议丨执行行为异议丨重新评估丨评估方法丨评估程序

案例索引：

江苏省高级人民法院（2017）苏执复115号“陈建忠与杨建华、内蒙古中旺科技有限责任公司等民间借贷纠纷执行裁定书”（审判长李晶审判员赵建华审判员苏峰），《中国裁判文书网》（20170725）。

案情介绍：

一、盐城中院执行陈建忠与王学松、江苏华盛气体有限公司、中旺公司、杨建华民间借贷纠纷一案中，异议人杨建华、中旺公司对江苏瑞地土地房地产评估有限公司作出的［（江苏）瑞地（2017）（估）字第DTA008号］土地司法鉴定报告，向该院提出书面异议称：该鉴定涉案的宗地评估的方法选择的剩余法和基准地价系数修正法是错误的。本宗地的评估价应选用成本逼近法。请求盐城中院重新选择鉴定机构重新鉴定。

二、江苏瑞地土地房地产评估有限公司对评估报告作如下说明：估价方法主要有市场比较法，收益还原法，剩余法，成本逼近法，公式地价系数修正法（基准地价系数修正法、路线价估计法、标定地价系数修正法等）。1、基于成本逼近法的考虑，主要适用于土地市场欠发育、且交易实例少的地区或用于郊区低级别的工业工地地价评估。本次评估对象为待开发的商住用地，属于经营性用地，故不宜采用成本逼近法进行评估。2、基于收益还原法的考虑，估价对象属于开发商住用地，区域内商住出租案例较少，且周边市场尚未发育成熟，收益无法准确估算。故不宜采用收益还原法进行评估。3、基于市场比较法的考虑，估价对象位于盐城市阜宁县向阳路西城西路东，估价对象所在区域土地商住用地交易案例较少，估价期日近三年同一供需圈内市场上无与估价对象相似的三个或三个以上的交易案例。故不宜采用市场比较法。4、基于对剩余法的考虑，估价对象为待开发地段，根据中华人民共和国《城镇土地估价规程》，剩余法适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价，一般适用于以下情形：（1）待开发不动产的土地估价（2）待改造后再开发不动产中的土地估价（3）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价，同时估价对象同一供需圈内预期售价比较容易确定，同时所需的房地产开发成本、税费资料和参数较容易获取和确定。故本次评估适宜采用剩余法进行评估。5、基于对基准地价系数修正法的考虑，基本地价系数修正法的适用范围可用于政府已经公布的基本地价，具有完备的基本地价修正区域，所采用的基本地价具有现实性，盐城市阜宁县目前公布的公示地价只有基本地价，未公布路线价和标定地价。该区域最新的基准地价2016年已经通过验收认定。阜宁县人民政府已经向社会公布。并于2017年1月1日施行。估价对象处于基准地价覆盖范围，故本次评估可采用基准地价系数修正法。综上所述，本次评估采用剩余法和基准地价系数修正法对评估对象进行评估。

裁判要点与理由：

江苏高院认为，一、鉴定机构江苏瑞地土地房地产评估有限公司在盐城中院异议审查过程中答复了杨建华、中旺公司对评估报告的异议，对评估报告的评估方法及内容作出合理的解释，复议申请人亦没有提出符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的证据，本院应当尊重专业机构的专业结论。二、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条：“人民法院以拍卖方式处理财产，应当采取网络司法拍卖方式。”第三条：“网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督。”的规定，评估报告所反映出的案涉房地产价格能够为竞买者提供参考，而案涉房地产实际价值最终将通过网络司法拍卖变现体现其在公开市场的公允价格。

实务要点：

1、异议人对评估报告的确立价格高低提出执行异议，从而要求重新评估，异议人的要求，法院通常很难推翻，换句话说法院进行评估程序的形式审查；2、异议人对评估报告的理由，目前法律没有出台实施细则，法院目前出台的规定绝大部分是评估程序规定，这是根本原因；3、重新评估理由方面，评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，才可能重新评估。

法律依据：

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第一条  在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第四条  对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第六条  人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

江苏省高级人民法院《关于人民法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题的规定》
4、执行债务人下落不明，标的物属于商品房、商铺、车辆等可以依据市场价格统计标准确定的物品或者小额物品的，由人民法院执行局依据各级发改委（局）市场价格监测目录或国土、房管部门的市场价格统计标准确定基准价后，直接征求执行债权人意见确定拍卖保留价。

5、执行债权人与债务人之间达不成一致意见并且标的物无法根据市场价格统计标准确定基准价的，由人民法院司法技术鉴定部门委托商业评估公司进行评估。

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