常州金坛法院：经济适用房买卖，买受人明知或应知房屋限制流通、过户的，视为买受人自身原因未办理过户，排除执行不予支持

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裁判要旨

经济适用房买卖，买受人明知或应知房屋限制流通、过户的，视为买受人自身原因未办理过户，排除执行不予支持

实务要点

第一、本案是《江苏省高级人民法院公报》第51辑案例，裁判摘要为：案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。案外人虽然举证证明其与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同，且已经支付全部房款并实际入住，但未能就长期没有办理过户登记作出合理解释的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院不予支持。

第二、上述裁判摘要表明，未能就长期没有办理过户登记作出合理解释，不享有排除执执行。换言之，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，且对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。即第三人（案外人）未能办理过户作出合理解释，否则认定案外人过错，该案2015年4月9日裁判。

我们注意到，2015年5月5日实施的《执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条强调主观过错未过户，《执行异议和复议规定》第二十八条强调非自身原因未过户，相比较而言，主观过错未过户与非自身原因未过户两者之间还存在差异与界限。对此，《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》案外人非因其自身原因未办理过户登记手续，进行细化列举，例如案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续（条文附后）。

第三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，我们认为，该条文实质上隐含了被执行人与第三人之间的买卖合同合法有效为前提。合同合法有效这一点，在《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十条均有明确表述，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。我们注意到，金坛区法院评价“刘新民、杨静陈述因涉案房屋原为经济适用性房屋，因政策限制无法办理产权登记手续。”裁判摘要评价“案外人虽然举证证明其与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同”。我们的问题在于，双方买卖的房屋性质，是否是经济适用房，买卖经济适用房是否影响合同效力，未过多阐述。

第四、如前所述，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定隐含买卖合同有效为前提。经济适用房买卖合同效力如何认定，直接决定案外人提出的执行异议之诉是否成立的重要因素之一。2017年8月15日，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。江苏省高级人民法院（2017）苏民监99号“卜梅琴、徐建生房屋买卖合同纠纷一案申请再审驳回申诉通知书”评价“根据《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府回购；满5年上市转让经济适用房的，须向政府交纳土地收益，政府可优先回购。双方当事人订立《双方协议》时，购房并未满5年，其转让亦未经有关部门审批同意，也未向政府上交土地收益，故该转让协议损害了社会公共利益，应当确认为无效。”

案情介绍

一、2005年6月8日，杨敏、俞小平与刘新民签订房屋买卖协议一份，主要内容为：卖方自愿将坐落在金坛市金城镇房屋，房产证号0071，房屋成交总价为250000元（含车库）；房款一次性付清；卖方收到买方购房款后一个月内将房屋的产权过户给买方。杨敏、俞小平、刘新民均在该协议落款处签名。

2005年6月18日，杨敏、俞小平出具给刘新民一份内容为：“今收到刘新民购房款人民币贰拾伍万元正”的收条一份。上述房屋至今未办理产权过户手续。

2011年，俞小平将涉案房屋及其另一套金源福地的房子共同办理了银行贷款抵押。

2014年8月21日刘新民向法院起诉要求俞小平、杨敏协助过户涉案房屋，后撤诉。

二、俞小平及第三人张勋与吴佳培因借贷纠纷，2014年7月28日判决俞小平偿还吴佳培借款本金200000元及利息12133元，张勋对债务承担连带清偿责任。

2014年10月10日金坛区法院裁定查封俞小平所有的坐落于金坛市金城镇房产即本案所涉房屋。

刘新民、杨静提起案外人执行异议之诉。

裁判要点与理由

常州市金坛区法院认为，本案的争议焦点在于刘新民、杨静是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，且对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，刘新民与俞小平、杨敏签订书面房屋买卖协议并全部支付房款，但至今未办理产权过户登记手续。刘新民、杨静陈述因涉案房屋原为经济适用性房屋，因政策限制无法办理产权登记手续，对此金坛区法院认为，经济适用住房在符合国家规定5年年限后可按市场价上市出售，购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，即取得完全产权；且原、被告于房屋买卖协议上明确写明一个月内进行产权过户，在时隔10年的时间里，双方仍未办理产权过户手续，俞小平仍能以涉案房屋所有权证进行银行抵押。综上，刘新民、杨静未在合理期限内积极行使权利，应认定其具有过错，其要求停止涉案房屋的执行，没有法律依据，不予支持。对于刘新民、杨静要求俞小平、杨敏协助办理过户手续，于法无据，不予支持。判决驳回原告刘新民、杨静的诉讼请求。

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案例索引：常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第0239号“刘新民、杨静与吴佳培、俞小平、杨敏及张勋案外人执行异议之诉一案一审民事判决书”（审判长高妍彦代理审判员丁淼人民陪审员刘娟梅），载《中国裁判文书网》（20150409）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《江苏省高级人民法院关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（二）》

（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。
具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；
②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；
③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：
①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；
②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；
③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。

《江苏省高院审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见）》

13、经济适用房买卖如何处理？
对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：
（1）购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的
《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适 用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖
合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的，该行为应予以撤销。
（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力。申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。
对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

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