干货分析——为什么可以放心大胆的买新EC

话说我之前酝酿的标题其实是这个：新EC尺价涨到1400？不是痴人说梦

想来想去还是不想被打脸保持一贯低调作风吧。

说起新加坡的EC，和BTO组屋的概念类似，是以低于市场价提供给新加坡家庭的重要福利。但是不少人吐槽如今坡县的EC市场，动辄11xx尺价让人望而却步？

所以本文旨在理清几个重要的概念，无需废话，先上结论：

1.      新EC和BTO一样，能提供稳定的利差回报给一手屋主。

2.      新EC和BTO一样，可以认为是个较长时间内的资产。

3.      新EC是任何时代你能负担得起最便宜的私宅，不管是600尺价的时代还是1100尺价的时代，或者是未来注定的1400尺价的时代。

4.      新EC价格未来注定会走高，就和过去20年的趋势一样不可逆转。

5.      时间和收入上限决定了未来新EC的价格，政府会伺机调整策略。

6.      只需每年3%的通货膨胀，我们十年后回头打脸。

下面是具体分析和数据，主要数据来源为URA和Huttons Research。

过去20多年的OCR新私宅、新EC和转售EC尺价表现如下图；

为什么用OCR郊区新私宅呢？因为绝大多数EC都在郊区啊。

你可能只觉得都在一路上涨没啥特别啊，我们来截取20年和10年前的两个点来比较：

2000年的时候，新EC尺价399，新公寓尺价626，差价227PSF；十年后的2010年，转售EC尺价到了600，我们可以认为买家赚到了201 PSF的差价，按照1000尺三房单位来看可以认为十年赚了20万新币。

下面是2008年VS 2018年的例子：

2008年的时候，新EC尺价566，新公寓尺价793，差价为227PSF，十年后的2018，转售EC尺价到了平均808，买家赚到了242PSF的差价，按照1000尺三房单位来看可以认为十年赚了24万新币。

那么“聪明”的买家就会问了：按照这个趋势，那我随便买个转售EC过十年卖掉不也是稳赚？

嘿嘿，看到聪明打引号了嘛？

原因的话你们可以自己去想，我只给个关键提示，就是这涉及到了EC的定位机制。

和BTO的政府补贴一样，EC的定位是受行政手段控制的廉价公寓，也就是比市价便宜一截的价格卖给新加坡公民家庭的私人公寓。看得见的利差就导致了和BTO类似的中奖效应，如果地点好的EC就会受到疯抢，比如2017年的Hundredpalms。

要是在二手市场失去这个天然利差的话嘛。。。

你可以仔细观察下：在转售市场买个二手组屋十年后卖掉稳赚嘛？

我们还是看回这张图，新EC和OCR新公寓尺价对比；

目前两者的利差已经到了一个较大的水平：415PSF，我们可以认为EC的赚钱效应，是20多年来最大的。

但是这并不意味着买入新EC就能稳赚这个差价，因为新EC的地点普遍不靠近地铁和名校学区，由于成本控制关系也不能完全和同一地点新私宅相比，不过普遍20%+的利差是稳稳的。

换句话说，目前11xx尺价的EC在交房并且满MOP的情况下，转售市场卖到13xx尺价不成问题，正巧也是和之前两个例子里面一样，买家能赚到200+PSF的差价。

口说无凭，所以我们来看个具体例子——北部Canberra地铁站边上即将开盘的EC：Provence Residence

Provence EC的招标在2019年10月结束，土地价格566PSF，预计回本价963PSF（疫情之前的预测哦），数据来源：EdgeProp

那么后疫情时代的开盘价必定是11xx起，参考下隔壁2020年初开盘的EC ParcCanberra：

顺便提下，Parc Canberra 开盘一年至今几乎售罄，也已经数次调整价格。

而即将开盘的Provence马路对面，Canberra Dr的私宅用地在去年疫情之前招标成功，我把早报的报道集合在一起看，关键信息：土地回本尺价为1140PSF（也是疫情之前的预测哦）

看来下EdgeProp的数据，Canberra Dr的私宅这两块私宅用地的数据相差无几：

那么在新私宅回本价11XX PSF的情况下，开发商赚取20%+的利润合理嘛？

再次提醒，这个回本价是疫情CB之前计算的！

加上地段B中标的开发商又是UOL，你如果观察过他们的定价策略，比如最近的Avenue South,Penrose和Clavon，就知道这个地点卖均价14XXPSF也没毛病。

话说你能找到目前任何一个距离地铁<500米；附近商场、食阁、超市一应俱全的新公寓开盘<1400PSF？

那么对面一街之隔、极其罕见的地铁附近400个单位的新EC开盘卖11XXPSF有啥问题？

这不是稳稳的利差200-300 PSF？

以上就是新EC赚钱的原理简单分析。

那么原理分析过了，那就再给几个数据来验证吧。

刚刚满5年MOP的几个EC获利情况，普遍都在200 PSF左右：

不要忘记，这些EC在十年前买入时7xx+PSF也是当时EC尺价的历史纪录，但是和同一时期新私宅差价200+PSF稳稳的——简单明了的赚钱逻辑。

再来几个较早几年满MOP的EC，平均也是获利30%左右：

更早的一些EC（TOP>15年），有些已经翻倍，最不济的也有6成收益：

但是上图有个细节你发现了嘛？和“聪明”有关，我先不说。

这也就论证了我的第二个观点：新EC在较长时间内是个资产。

下面再分析新EC价格未来趋势，啥时候新EC会卖到1400尺价？

两个衡量点，时间和收入上限

时间来说其实很简单，早晚会发生的事情：

20年前的新EC价格399；

10年前的新EC价格7xx，10年涨幅80%+

现在（2020-2021）的新EC价格11xx，10年涨幅50%+

10年后的2030年新EC价格14xx？只涨30%+？是不是太保守了？

但是不管怎么样，长期趋势只会是上升而不是下降。

各国QE直升机撒钱了解下？小小坡县如何独善其身？

姑且我就保守的用每年3%的通货膨胀来预测CCR/RCR/OCR和EC的价格，也就是从2020年开始每个区域的新楼盘每年涨3%，到了2030年就是这个样子的：

为什么用新楼盘，因为要实际反映开发商土地价格和成本价格，当然数字只是数字，只供参考。

我们把上图拿掉那些无关的地区，只看OCR 的Pasir Ris和Sengkang地区和目前的EC的对比，并把时间轴往回拉十年，也是一样用每年3%的价格差：

倒推回十年前的2010年：新EC 7xx的尺价， OCR公寓<1000的尺价，是不是挺符合下图的实际情况的？

所以随着时间的推移，新EC尺价必破1400！

插个题外话，新公寓价格会如何呢？可以参考个思路：

除了时间，第二衡量点就是收入上限；

你们以为政府增加BTO和EC收入上限是让更多人买得起廉价的组屋和公寓，但是学过经济学理论就知道，引入更多买家加入游戏最终会导致竞争，并且把价格往收入上限的方向推动，也就是这个举动会导致BTO和EC价格上涨。

BTO的价格上涨我就不谈了，你随便Google下就懂，并感谢全民买单制度：

而从最近一次政府增加收入上限时间点，是在Punggol的EC星水嘉园（PiermontGrand）开盘价创下历史新高（1080 PSF）一个多月后调整的：

为此我专门写了个帖子来分析：HDB和EC提高津贴？别高兴太早

这个举动倒不如说是被EC土地价格屡创新高之后倒逼的，因为EC买家的贷款负担能力收到收入上限和MSR的压制，不让更多高收入买家入场的话一些大户型单位会消化困难，政府只是顺水推舟、成人之美罢了。

下图是2019年的两则EC土地竞标报道：

我们看到目前在售的几个EC: Piermont Grand, OLA, Parc Canberra, ParcCentral的土地价格都是550+PSF, 和几年前的Rivercove有着较大的增长（350+PSF），这也导致了开盘价必然破千。

EC土地供应在政府手上，那么政府是不是有意降低土地价格呢？

来看疫情CB之中的新EC土地招标策略，随便想想就知道：

疫情CB之后的结果：7方竞标之下，义顺EC的土地价格有降低嘛？

加上开发商土地库存告急，集体出售Enbloc由于政策限制又无路可走（详见分析：深度分析：继续给坡县集体出售Enbloc泼冷水），必须依赖于政府GLS补充库存，那么EC的土地竞标一定是兵家必争。

而市场对EC售价的容忍度也是节节攀高，前面分析过了是正常经济学现象：

淡滨尼的Parc Central EC均价已经接近1200PSF大关了，还是开盘大卖6成。

这些数字表现毫无疑问会给开发商极大的信心去继续标地。

所以回到时间和收入上限这两点来看：

EC土地价格未来突破650 PSF是个重要的转折点，这就意味着新EC的回本价会是11XXPSF，卖价势必会接近1400PSF，这个时候目前的收入上限$16000造成的贷款限制（百万左右）会迫使：

1.      开发商调整单位面积控制总价，使得买家能负担得起。

2.      倒逼政府继续调整收入上限，使得更多人加入游戏。

其实这个“土地价格上升——调整收入上限”的游戏过去20年已经反复上演。

你可能不记得十年前的2011年初，BTO的收入上限是8000，EC的收入上限是$10000的吧，没错，就是这个数字！

下个十年再挪个20%-30%有问题嘛？

话说这些财政赤字和额外成本你认为谁会来买单？如何买单？

还有增加的GST会是谁来买单？

还是你觉得下个10年新EC尺价再涨个20%-30%太保守了？

顺便提下转售EC，尺价也肯定会继续攀升，今年应该能破900PSF，这是给10年前“历史高价”买入一手EC屋主的正常回馈。

参考：同比料增47.8％至1137单位 EC转售量去年首次破千

那么“聪明”的你又会想，我去接盘买个转售EC不就完事了嘛？

额，这个问题我前面已经提示过两次了啊。

来个具体点的例子，如果你能看出其中的玄机的话。。。

或者是你根本没看懂我这贴？那咱俩就需要聊聊了：

再次重申开头我对EC的几个看法：

1.      新EC和BTO一样，能提供稳定的利差回报给一手屋主。

2.      新EC和BTO一样，可以认为是个较长时间内的资产。

3.      新EC是任何时代你能负担得起最便宜的私宅，不管是600尺价的时代还是1100尺价的时代，或者是未来注定的1400尺价的时代。

4.      新EC价格未来注定会走高，就和过去20年的趋势一样不可逆转。

5.      时间和收入上限决定了未来新EC的价格，政府会伺机调整策略。

6.      只需每年3%的通货膨胀，我们十年后回头打脸。

另外关于EC的地点不少人吐槽，我说大家都是成年人嘛。。。

有地铁、学区、超市、商场、又离市区近，政府会拿这个地点来建EC？

只要学会做选择：

SC第一套房拿住十年稳稳赚个20万不香嘛？

被转售组屋套牢的能借机翻身又无需ABSD不香嘛？

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