年轻转售组屋的“陷阱”你会踩进去嘛？
话说小Li飞刀掐指一算，已经有半年多没写吐槽HDB的帖子了。。。这次趁着无所事事就整理下心得。
年前闲来无事去了次Clementi地区的组屋Casa Clementi
离Clementi地铁站2-3站巴士，就在UTOWN对面，生活便利，还是个得过设计奖的组屋区。2013年TOP，刚刚满7年的屋龄。
感受下整体设计
和来自HDB官网的夸奖
https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/living-in-an-hdb-flat/sers-and-upgrading-programmes/awards-and-accolades
想必价格一定不便宜吧，顺势和朋友聊了下：
什么？当年卖了80W？为啥现在的Valuation是酱紫的
发生了什么事呢？
我赶紧去挖了下价格出来看看，取了如下区域（Casa Clementi）的4房HDB，至今共126笔交易。
看了下历史成交价果然有高楼80W+的，不过是2016年的，应该是还没满MOP特批出售的。
我们来看2019至今的3笔高楼成交纪录：看来确实低了不少（平均72w少了>10%）
高楼尚且如此的话，那么普通单位呢？
果然不出所料，Casa Clementi总体均价和2016年比跌去了9%。别忘记这是在Clementi的刚满MOP （2017左右）的组屋。
是不是觉得很魔幻了？因为新闻里明明是这么说的啊：组屋到期政府要收回的，所以大家才去买较新组屋为了保值啊。
下图来自SLA新加坡土地管理局：剩余地契VS价值关系
简单明了：地契到期房屋价值为零
大家也确实是这么去执行的：2019年屋龄<10年的较新组屋成交量大增33.4%
来自海峡时报，过去十年的图表数据感受下：二手组屋成交量VS屋龄<10年的组屋比例
其中一大原因也是由于供应量急剧增长
看下报道的详细，看起来两位专家有不同意见呢。
那么到底是较新组屋供应量增加会推高价格？还是会导致价格下跌？
先别急，未来几年较新组屋供应量究竟达到什么程度呢，一图就能看懂。
那么较新组屋供应量也就增加了3倍300%罢了。。。
需求嘛~~猜猜看有增加多少？
别吃惊，这锅得坡县政府得背，故事很长，有兴趣私聊： rammztein
没事，我们再来看个热门地点：万国地区的组屋。
这个地点是去年小Li飞刀带客户看过几组房，顺便研究了一下下价格和屋龄关系，除了最后客户丢下我跑了，还算略有心得。
我们看到地铁左边一片的HDB Ancilla刚刚满5年屋龄，4房HDB要价都是550K+
右边的HDB Tivela 和Atrina那一块刚刚满10年（包括没有画圈出来的Aspella），类似面积4房HDB要价都是490k+
两者实际成交价也差了10%左右
那么我们会好奇5年前选择右边较新组屋的那些人现在是亏是赚？
老规矩看交易纪录，如图取左边和右边两片HDB，对应的TOP 2015和TOP 2009的区域
我比较喜欢这一区域的是：交易量够大，数据也就足够真实
我们看到的真实情况是：2013年万国地铁站右边的HDB Tivela 、Atrina和Aspella的屋主第一批脱手在最高点（包括少量2012脱手的），然后价格一路下滑至今近17%。
而左边的刚刚满MOP（2018年底-2019）的HDB Ancilla也在“重复”类似轨迹，即价格随着交易量上升而逐步下跌。
那么结合开头的HDB Casa Clementi的例子来看，是不是觉得有所启示呢？
顺便我来补刀一下，看下Casa Clementi的官网介绍
如果你是较新组屋屋主的话，你接下来会有什么打算？手上的组屋能拿住继续住、出租？或者打算升级公寓？或者等几年再升级？甚至要抗住ABSD升级Condo？是不是很头疼？
没事，等几年你会更头疼的。。。看新闻就知道
下面的重点我都帮你画出来了
如果你是二手组屋买家特别是PR买家的话，将来面临如何境遇？想清楚5年后甚至10年后可能面临的”困境”嘛？还有要不要拿Grant这种基本问题有考虑？
管他呢，先买个较新的组屋住着再说！
嗯，不如想想那个花了80w买下Casa Clementi的朋友？过几年他会面临如何选择？
如果你手上的组屋超过20年甚至更旧的话，会有什么选择呢？还是看下新闻
并仔细思考21w个组屋单位意味着什么？我就不展开讨论了。
狗尾续貂一下，最近有客户问我，女皇镇Queenstown的Dawson一片组屋今年满MOP了，是不是值得入手？嘿嘿，刚好出的新闻：
然后再看看周围，我都帮你圈出来了，五年后我们再回来看吧。
时刻记住物以稀为贵的道理！不懂的请去研究Pinnacle @ Duxton
附送今年至今的百万组屋交易
顺便吹捧下自己
不过悄悄的问下：百万组屋的Valuation你真觉得能match？
再悄悄问下： Stirling不香嘛？
想了解内幕的不如和我喝咖啡聊聊？
当然如果以下问题有答案的话就不用找我了：
1. 如果你要买第一套HDB，想清楚了MOP之后要干嘛？
2. 第一套房你能接受不赚钱甚至亏损嘛？
3. 这套房你有一直住下去的决心嘛？
4. 你真觉得买个二手组屋住5年升级Condo行得通？
5. 组屋究竟是谁在赚钱？如何赚钱的？
当然按照我的经验，绝大部分人都是不会考虑的。。。
没事，只需记得这张图，年轻组屋供应量多了3倍而已，别挑花眼了
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另外我发现不少朋友，特别是在国内买过房产的，总会纠结贷款问题，总是想着少付利息。
我就给大家介绍个概念，这个概念就叫做 time value of money 。什么意思呢？它指的是，随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。所以当你十年后回头看现在咬牙做的决定都不是什么事儿。
参考文章：当钱不值钱，聪明人是怎么做的
同理关于贷款，如何用明天稀释过的的钱来还房子：
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话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？
还是优先考虑以下大方向？
也欢迎和我约个咖啡：rammztein