还在等Enbloc？先洗洗睡吧

话说Enbloc（集体出售）这两年忽然成为坡县房产炙手可热的词，类似天朝的拆迁，屋主动辄拿到几百万的现金补偿，然后在私宅市场呼风唤雨，带动起2017/2018一波明显的走势：

据报道整个2017/2018一共有6000多个单位以Enbloc方式售出，近200亿新币的资金进入卖主口袋，实属历年罕见，并且造就了上万个手握百万现金的买家。  

来自ST的报道可以看到2017平均Enbloc单位可以拿到2.5m，到了2018更是上到3.4m                   

然后我们每周都能看到新私宅样板房如此景观：                   

上图只是等抽签，抽到了进去是酱紫的：                   

到了2018第二季结束，出现了明显违背政府意愿的走势                   

坡县政府果断出手：于是2018年7月5号。。。       

效果是立竿见影，来看两个月后的报道：                   

其中关于集体出售Enbloc的重点如下：

其中开发商的ABSD从15%提高到30%，并且包括5%不可退回的部分                   

另外的25%也必须在5年内卖完所有单位才能索回                   

所以给后来者提高了不少门槛，也让开发商和业主冷静下来，因为明显这几年的地价已经很高了。

然后URA觉得不过瘾，也在2018年十月来了个新政，争对这几年私宅市场单位越来越小和阳台越来越大的现象做了硬性规定。                   

总结下来：

1. 中央区外私宅项目平均面积必须达到85平米

2. 部分地区必须达到100平米

3. 阳台面积设置上限                   

这等于是又给了市场一记重击：可以说这一波私宅Enbloc基本上歇菜了。

早报的形容完全不给面子：棺材板上最后一根钉                   

并且直言不讳的指出：                   

当然还有各种不死心的开发商和业主，其中以东海岸文华园Mandarin gardens为代表的死缠烂打型            

然并卵：几个月后。。。                   

也有Pine grove这种屡败屡战型：                   

也是几个月后。。。                   

看来市场完全不买账，2019也继续如此                   

然后到了第二季森林大厦这种浪费时间型也加入了。。。                   

为啥说他浪费时间呢？你猜猜                   

必须然并卵                   

然后Queensway shopping centre也来凑热闹                   

当然璧山附近没赶上上轮末班车的Braddell view也不出意外扑街了                   

话说看到现在还是迷迷糊糊不知道为啥? 那么我就用几张图来详解下吧，包你看得懂的那种：

1. 首先是十月新政策下，能够建造的单位数量少了18%，这对开发商来说是个巨大的挑战：

原来可以一个40平studio搭配100平三房单位卖，平均70平正好

现在如果建个40平studio的话就要再建一个130平的四房单位来维持平均85平（个别地区平均100平）。。。那么哪里来这么多人买四房单位呢？那么开发商拿地前就得左思右想了             

1. 2.  如果要维持尺价不变，也就是开发商利润不变，平均单位总价必须上涨21%，那么请问谁来买单？          

1. 3.  具体对买家的现金要求：和第二点同等条件下，更大单位的首付也得跟上增加21%，对买家现金压力也增大              

1. 4.  那么随之而来的印花税也必须上涨了                   

1. 5.  如此一来，如果市场没有准备好多出35%的钱来买单的话，哪个开发商感贸然Enbloc？                   

所以大家看明白了吧，加上之前的额外印花税效应，开发商的反应也是情理之中

以上5点总结只适用于中央区以外的地点啊，坡县中央区还是不受影响的

不过Enbloc归根结底还是个多方角力的过程，市场会慢慢找到节奏重新平衡的，只是短期内不会有倾斜，想挑项目入手得有holding power，想撞运气的请走好。

然后你要问现在坡县哪些地点还值得关注Enbloc潜力呢？或者哪些项目还没有受新条例影响可以建多单位呢？

不如和我聊聊？说不定有惊喜哦                                  

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