浅谈BTO的意义

本文是最近小Li飞刀新加坡组屋研究的第五贴。

是从前文(选择组屋还是公寓？给你个思路)提到的一个观点衍生而来，也就是很多人不知道的CPFAccrued Interest

当然没人会主动告诉你, 特别是BTO买家，请看下面的例子：

假设你2018年25岁的你买入BTO组屋价格360k，如果你首付36k（10%）和贷款包括grant全部都用CPF，一分钱现金都没动到，然后接下来的月供也全部用CPF还，是不是觉得很爽很完美？

慢着，你可能忽略了世界上最可怕的东西——复利。

简单来说你欠CPF的要连本带利还回去。。。请看下图：

这25年来你美滋滋的用CPF还完了贷款，等到50岁了想卖了组屋套现却发现欠了CPF 688K！

那么为了拿回现金，你觉得你的组屋应该卖多少钱呢？

前文分析过坡县组屋郊区近10年平均增值1%-2%，高价区也就不到5%，而根据HDB 公布的resale price index来看近10年HDB增值在每年3%。

那么我们算上BTO的光环前5年MOP共增值30%（够多了吧），后20年每年3%的话，25年预测一共增值90%，  那么25年后屋子可以卖684k?  

一波操作后发现非但拿不到现金而且倒贴CPF现金4K。。。是不是很郁闷？

看到这里你是不是赶紧想Login  HDB 看下欠CPF 多少钱了？

不过别慌，这些CPF里的钱其实还都是你的，只不过你不能随意支配罢了。

对有些人来说这不是烦恼，当然你也可以认为这是损失的时间成本。

那么公寓就没有这个问题嘛？当然也有，只要涉及CPF的话都会碰到这个Accrued Interest

只不过公寓的历史涨幅远大过2.5%的CPF Accrued Interest和一般组屋的升值幅度，并且重要的是银行的利率过去十年远远少过CPF贷款的利息2.6%！请参考下图SIBOR走势：09年到14年属于超低利率，公寓贷款的利息话完全可能<1%                   

所以在货币宽松政策下，银行的利率优势就显现出来了。

题外话，你觉得25年有几个房产周期呢？HDB指数会翻几倍？公寓指数会翻几倍？提示下2008-2018年10年内公寓指数是翻倍的哦（100%涨幅）， 而HDB的表现呢？你猜？                   

那么以此看来BTO的意义在哪里呢？

在我看来BTO除去居者有其屋之外的最大意义就是 ： 在适当时机卖出，给坡县公民弯道超车上私宅的机会！

如果不明白为啥要超车的请阅读前文： 选择组屋还是公寓？给你个思路

来领会下王总理的讲话精神，都写的这么明白了：新加坡实现愿望的重要途径                

什么?你觉得守着个BTO安稳过日子也不错？当然可以啊，但是其他人会这么认为嘛?  请看早报：                   

在过去十多年的时期内，组屋比例从78%下降到73%，并预测在2020年到72%，那么这一切是自然发生的嘛？ 显然是市场的需求造就了数据。

再来看下最近BTO的热门地点：4房55w起跳算贵嘛? 造成10人抢一屋的原因何在?                   

给你个提示：2019年3月的报道                   

再来一个提示：2019年5月的报道                   

两者的共同点之一就是屋龄少过10年的新组屋，BTO 屋主得以大量套现出局

再来个极端的例子，目前8年屋龄的达士岭的摩天组屋 Pinnacle                   

这种资产是属于可遇不可求的                   

相信这个地区的买卖还会相当活跃，卖家的收益也会水涨船高。

至于他们卖了之后会去干嘛呢？你猜猜？                       

当然你说穷人BTO折腾不起，没办法换公寓咋办？

嘿嘿，那就继续住罗，至少不用怕供不起吧。

坡县投资房产又不光只有公寓一种，还有其他机会。      

以上数据和分析属于抛砖引玉，仅供参考，如有问题欢迎找我聊聊，说不定有惊喜哦                    

关于组屋的其他讨论分析，可参考本人之前原创贴：

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