那些在2013年高点买新盘的大亏了嘛？

话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？

还是优先考虑以下大方向？

4.买新盘还是二手私宅？

小Li飞刀最近碰到不少客户询问新盘，然后又觉得比二手盘贵不少，想自住又想房产升值，或者想投资不知如何入手。

针对前三个话题，我前几期原创贴都提到过，那么第四个话题我今天就稍作分析吧。

先出一图镇楼，近十年坡县私宅价格指数如下

我们看到2013年见顶之后逐步下跌，到2019年第二季基本收复高点（150点），之间六年隔了一个周期。  

而且最近新私宅销售又异常火爆，难道这些入场买家不怕从高点下跌嘛？                   

话说私宅指数从高点下跌这种事6年前还真发生过，那么那些2013年高点买新盘的人现在赚钱了嘛？我们今天就来小小分析下。

我们能Google到的2013年的新盘共有30个，随机验证了几个都正确，姑且用之吧                   

我们选取几个代表性的盘来做比较

第一组是靠近地铁的D’nest（560m），99年地契，2013开盘，2017交房

先来看D’nest所在的Pasir Ris地区：这个地点附近不少公寓呢，2013年开盘的是D’nest和2013交房的NV residences。两者都是99年，离地铁也一样距离                   

我们拉取2013至今的交易数据，不管房型大小，只看尺价来说，两者的表现如下：

D’nest尺价上升11%，NV residences尺价下跌13%                   

你可能觉得两组数据还不够？那么我们再把2011年交房的Livia加上去看看，也是几乎一样的地点，99年地契，距离地铁600米                   

尺价表现如下                   

汇总下从2013至今（2019）就是

2年盘D’nest尺价上升11%

6年盘NV residences尺价下跌13%

8年盘Livia尺价下跌了11%

那么我们再来做过个纵向比较，看看三个盘互相之间差距多大？                   

通过数据比较我们看到，三个盘之间最大的差距是D’nest（2年）和Livia（8年）之间的20%，平均每年差距3%左右。为了再验证下这个数字，我们把今年刚满三年的盘The Palette放进去看看，大家距离地铁都差不多哦。                   

同样数据如下，D’nest（2年）和The Palette（3年）之间相差3.5%。

看起来这四个盘目前遵循了这个规律：年龄每大一年，价格便宜3%左右

可以认为2013高点入手的新盘D’nest相对同区域二手盘来说是个成功的投资                   

结论是不是有意思？以上第一组楼盘数据比较完毕。

第二组我们选Pasir Ris附近不靠近地铁的Vue 8 residences（1.3km）和Stratum（1km）来比较， 都是99年地契，2013开盘，分别2017和2016交房。                   

两者都属于是鸟不生蛋的地点，距离地铁1.3km和1km。对比下附近二手盘Oasis @ Ellias (2012交房，99年地契，地铁900m)，近年表现如何呢？

通过2013-2018交易趋势（2019数据太少略去）我们可以发现

2年盘Vue 8 residences 尺价上升7%

3年盘Stratum尺价上升2%

7年盘Oasis @ Ellias尺价下跌17%                   

那么你可能又觉得不公平了，Oasis起始价格已经很贵了啊？那为了方便看出差距，我们再找一个附近的旧盘White Water（2005交房，99年地契）来一起比较:                   

而且这个盘的尺价$838比2013开盘的新盘（$975和$1034）便宜了16%和23%, 虽然离地铁较远，但是出门就是Shopping Mall。看下成交数据是：                   

在同一个2013-2018周期里

14年盘Whitewater尺价下跌16%，和Oasis难兄难弟。。。

由于这几个盘并没有像第一组数据那样扎堆在一起，所以之前每年差3%的结论不适用。不过基本现象是一样的：就是便宜的二手盘跌的更多，总体来说2013年入手的Vue 8 residences和Stratum是小赚的投资

还觉得这个例子不过瘾？我们再选一个2013开盘Hillion Residences吧

地点很完美，就在Bukit Panjang地铁上方的Mixed development，对面就是个二手盘Maysprings（99年，1998交房），然后就是边上的The Linear(999年，2006交房)。

放在地图上看就是酱紫：                  

然后Hillion residences的开盘价格是>1300psf，在当时附近99年地契是天价了。。。对面的Maysprings才800+，而且旁边999年的The Linear也才800+，大家地点都很方便。凭啥你99年卖开盘1300+？ 傻子才会买吧？                   

不说了，直接啪啪打脸，截至2019年中：

1年盘Hillion Residences尺价上升27%

13年盘The Linear尺价上升16%

21年盘Maysprings尺价下跌3%

总体来说2013年超高价入手的Hillion Residences是个相当成功的投资

所以综合以上三组例子你能看出啥结论？

1.       同一地区新盘的增值潜能大于二手盘，即使高点买入？

2.       鸟不生蛋的地点新盘也有可能赚钱，只是赚多赚少？

3.       同一地区二手盘之间每差一年屋龄大概价格相差3%左右？

4.       同一地区二手和新盘尺价相似或差别不大，买新盘能赚钱？

5.       以上结论纯属扯淡，而且坡县5成中介可以随便扯一两句出来

真的这么简单粗暴嘛？那你也太小看我了

先别急，思考下进阶问题：

1.       为啥便宜的盘反而跌的更多？

2.       便宜的二手盘真的’便宜’嘛？为什么？

3.       能想通第二点的人甚少

4.       能说得清第二点的中介更是凤毛麟角

5.       此贴乃抛砖引玉，有兴趣可以找我聊聊微信：rammztein，说不定有惊喜哦                  

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