捡漏机会——那些即将绝版的新加坡公寓
一听到捡漏和绝版，大家是不是马上就兴奋了？
为啥我起这么个名字呢
如果你足够细心观察，新加坡的EC/CONDO价格每5年左右“越级”一次，所谓越级就是指价格上升一个台阶。这个现象在本人之前的帖子 《HDB和EC提高津贴？别高兴太早》里面有提到，也就是EC的价格政府已经把收入顶限调高到$16000来 “默认”EC尺价基是1000-1100 PSF了，以下为帖子部分内容回顾：
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在我看来，这次新条例的最大意义就是：给新加坡的私宅(Condo)市场定义了一个新的基准线(Baseline)
看官疑惑了？不是只涉及HDB和EC嘛？而且对老百姓是个大利好啊，咋会影响condo呢？
众所周知EC的用意是新加坡政府给大众提供的一个‘负担得起’的私宅，目前的行情来看旧的收入政策已经制约了入场买家。
所以这次调整是迫不得已，还是说蓄谋已久？
为什么说是蓄谋已久？因为坡县政府已经意识到随着居民收入上涨和全球大环境的宽松，土地价格没有下行的空间和可能。
通俗的讲，EC价格多年来从400>600>800一路到现在的1000+，是不可逆转的。
那么Condo的价格也会从600>800>1000>1200到现在的1400+，也是不可逆转的。
这次调整给出了个明显的信号：政府默认EC尺价会维持在1100上下，那么对私宅来说标杆（baseline）就变了。因为私宅向来和EC都是维持30%+的差价。
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其中的居民收入上涨和私宅负担能力提高，我已经在最新原创贴 《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里提到，可以点上面链接查看详细分析
关于土地供应控制部分也有提到：
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那么如何增加房屋供应呢？有两种方法：
1. 集体出售(Enbloc)
2. 政府土地销售 （GLS）
在2018年7月降温措施之后，住宅集体出售市场非常安静。开发商专注于售出自己的项目，而不是积极寻找新的的土地。这意味着集体出售（Enbloc）供应大大减少。更何况2018年10月之后的URA新政已经切断了Enbloc的财路，详情可点击：还在等Enbloc？先洗洗睡吧
政府可否增加土地供应？当然可以罗，但目前他们正在削减供应。2019年下半年确认的住房供应量1715个单位是三年来最低。结论就是：政府售地的供应也减少了。
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如果你仔细观察EC土地的竞标的话，会发现一个细节。如果你能看明白的话就不会怀疑地价的合理性了。
当然你还是会觉得不甘心，没关系，过个几年市场就会习惯的。就如过去10年一路走来的整10次降温措施，你一定会忘记大部分的
还是这个论点：
就如过去多年EC价格从400>600>800一路到现在的1000+，是不可逆转的。
那么Condo的价格也会从600>800>1000>1200到现在的1400+，也是不可逆转的。
回到5年前遍地$800尺价的EC和$1200尺价的公寓是不是很心动？
目前EC已经不可能了，那么公寓呢？
这就是本文的重点了，在新盘公寓价格还没有来得及越级的情况下“捡漏”寻找价值洼地
直接上表格
具体楼盘介绍我不赘述，可以在我的新加坡一站式房产平台上查到
或者用浏览器打开 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/articles/240
下面是部分楼盘点评 ：
西海岸Whistler Grand
如果买EC是为了便宜，而地点、质量、学区、配套设施之类反而没有这么重要。如果有一个公寓楼盘兼顾价格、地点、学区、质量和配套设施，价格和EC相仿的话，你会心动嘛？
那么新加坡著名开发商CDL出品的Whistler Grand就可以满足你，用EC的价格买公寓，何况是南华学区房，毗邻Jurong East第二CBD、裕廊湖区和国大、科技园，租客源源不断，尺价仅在12xx，最快明年底就交房，名副其实的价格洼地，有兴趣的朋友做下功课看下最近Clementi的GLS售价多少，并且“想象”下接下来的土地竞标价格会是如何走势？
Whistler Grand御峰项目链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/2633
东部The Tapestry 荟锦嘉园
和WG类似的概念，同样是CDL的高品质，用EC的价格买公寓，而且是St Hillda和UWC学区房，并且将来还有上升空间（你肯定听腻了，不如做下功课？）
提示你：
如果你研究出来了那也就能明白Parc Botannia为啥这么受欢迎了。
不点评PB，因为几乎卖完了。
The Tapestry 荟锦嘉园链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1559
Parc Botannia 链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1585
至于The Jovell，熟悉Changi Business Park那片的都知道那边出租是如何的旺盛。
何况低至1135 psf的尺价没啥好挑剔的，卖完就绝版。
The Jovell链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/2563
当然东部的霸级Treasure @ Tampines 聚宝园这种体量的公寓今后很长时间不会出现了，所以Braddell View可以安息了（为啥我总是在踩他），Treasure自住可以考虑，投资的话并不推荐。
Treasure @ Tampines 聚宝园 链接：http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/3448
东部的点评完了，我们看下中部的吧
实龙岗的 Affinity At Serangoon是当仁不让的潜力之王，为啥这么说呢？
一张图：
Affinity这个盘的Bug在于推出的时候地价是没有考虑到MRT的，想不到2019年初宣布的环岛线第一阶段让他中了大奖，加上GEP 乐塞小学的光环加成以及未来土地的稀缺，使得目前14xxpsf的售价成了价值洼地，不管是投资还是自住都值得优先考虑。
可以参考软文公众号链接 富人选房子，为何偏爱学区房！
Affinity At Serangoon链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1674
相比之下隔壁另一个盘The Garden Residence 嘉和馨苑就显得低调的多，虽然也是乐塞学区房和新地铁受益者，地理位置略逊一筹，但是看过样板房的不会后悔。
至于The Florence Residence 悦湖苑的话，大型度假式社区，有着不错的邻里小学和将来环岛线后港地铁转换站（双地铁），重要的是14xx的价格还比较实惠，放眼未来的话一样值得中长期持有。
Riverfront Residences 相对Florence的话同为HOLY INNOCENTS学区房，只是离地铁转换站（双地铁）稍远，但是价格又便宜了一个数量级，属于公寓新盘上车盘，将来也会绝版。
The Tre Ver地处波东巴西，本身就是个不愁租客的地点，属于性价比较高的盘，可惜卖很快
The Garden Residence 嘉和馨苑链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1609
The Florence Residence 悦湖苑链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/3171
Riverfront Residences链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1947
The Tre Ver链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/2295
下面到了被大家遗忘的西北部和北部
作为西部登加Tengah新镇的第一个公寓而且是综合（Mix）项目， Le Quest 心乐轩显得异常低调。
吃螃蟹需要勇气，但是以新加坡政府的决心和风格，未来10-20年Tengah新镇会有翻天覆地的变化，所谓先手优势就在于此。记住！这个是近地铁的Mixed Development综合项目，尺价仅14xx，今年底交房，距离Jurong East 第二CBD只需三个地铁站，开车更是近在咫尺。
剩余单位不多，想看的要加快了。
Le Quest 心乐轩项目详情链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/1557
最后来到荒无人烟的北部
说起Essence， 地点其实没那么不堪，靠近未来Thomson地铁Springleaf站，紧邻蓄水池、公园等设施，喜欢北部清净大自然风格的又不想离市区太远的值得一看。尺价目前14xxu也算合理。
Essence详情链接 http://zl90268348.sg.qybee.com/#/article/3172
额~你问我北部三巴旺地区还有个Kandis Residence怎么没有提到？抱歉我之前以及在另一个帖子《坡县买什么样的新盘会亏钱》 里有详细提到，此盘不符合本贴主题。。。
那么讲了这么多，就再次汇总下，那些即将绝版的新盘公寓如下：
题外：
当一个价格新时代来临的时候，你往往会不知所措。冷静下来思考下：正如五年前EC都是7xx-8xx的时候你一定觉得私宅12xx贵了，那么你五年后的现在你也会觉得12xx的私宅很稀有，那么再过五年呢？十年呢？
请记住这段：十年后回头看现在咬牙做的决定都不是什么事儿
如果对下一个十年没有信心？你需充下电《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》
当然还有“聪明”的朋友说：既然新盘这么贵，我赶快去买便宜的二手盘不就是赚到了嘛？
有一定道理！不过你可能并没有这么“聪明”，你买过股票基金的话就知道，看上去便宜的股票基金不一定真的“便宜”
有请Lord Tywin出场
额。。。不明白吧？不如和我聊聊？说不定有惊喜哦
另外我发现不少朋友，特别是在国内买过房产的，总会纠结贷款问题，总是想着少付利息。
我就给大家介绍个概念，这个概念就叫做 time value of money 。什么意思呢？它指的是，随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。所以当你十年后回头看现在咬牙做的决定都不是什么事儿。
参考文章：当钱不值钱，聪明人是怎么做的
同理关于贷款，如何用明天稀释过的的钱来还房子：为什么30年期贷款是世界上最好的东西？
话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？
还是优先考虑以下大方向？
也欢迎和我约个咖啡：rammztein
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