HDB和EC提高津贴？别高兴太早

房产新闻谁都能读，背后的故事不是每个人都能看出，照本宣读的后果就是被人牵着走。

本文不解释这次HDB和EC新条例细节，大家可自行阅读各大报章和公众号。

目前效果看来都是喜大普奔，这也正是坡县政府想要的结果。

但是事情真的这么简单嘛？

你真的以为补贴HDB和EC会造成房价更负担得起？再想想？

补贴哪里来？再多想想？

坡县决定房价的基本因素是啥？基本因素有没有变化的基本面？再再再想想？

我们可以关注接下来的BTO价格就知道

不过以上都不是本文要讨论的，我们先看下面这张图。

众所周知EC的用意是新加坡政府给大众提供的一个负担得起的私宅。

但目前的行情来看，就连你可能没听说过的北部Canberra地区，EC地价已经在5XX PSF了                   

地价5xx psf的EC卖价会在10xx-11xx这样开发商才稍有赚。所以才会有这样的报道：           

那么开发商为啥不定价在12xx-13xx赚的更多呢？

因为EC总价受限于MSR条例，价格再高过>120w的话买家就很可能无法负担了，因此1000多尺的单位总价上限也就是120w出头。这就极大的限制了开发商的利润。

买家方面由于没啥其他选择，所以EC市场一如既往的反应热烈：                   

本人当时的一些思考：                   

那么这次收入上限调整后呢，买家可负担的EC总价会提高到140w+，这就给了开发商更多操作空间。

对于1000尺单位的三房或者1200尺的四房，你觉得尺价应该多少合理？是降还是升？

目前EC地价5xx是否合理呢？未来是可能降还是升？

其实以上这些都不是重点

在我看来，这次新条例的最大意义就是：给新加坡的私宅(Condo)市场定义了一个新的基准线(Baseline)

看官疑惑了？不是只涉及HDB和EC嘛？而且对老百姓是个大利好啊，咋会影响condo呢？                   

众所周知EC的用意是新加坡政府给大众提供的一个‘负担得起’的私宅，目前的行情来看旧的收入政策已经制约了入场买家。

所以这次调整是迫不得已，还是说蓄谋已久？

为什么说是蓄谋已久？因为坡县政府已经意识到随着居民收入上涨和全球大环境的宽松，土地价格没有下行的空间和可能。

通俗的讲，EC价格多年来从400>600>800一路到现在的1000+，是不可逆转的。

那么Condo的价格也会从600>800>1000>1200到现在的1400+，也是不可逆转的。

这次调整给出了个明显的信号：政府默认EC尺价会维持在1100上下，那么对私宅来说标杆（baseline）就变了。因为私宅向来和EC都是维持30%+的差价。

那么以目前私宅普遍1400+的价格来看，现在贵嘛？以后会更贵嘛？ 还有降价空间嘛？你认为呢？

你可能说我满嘴跑火车无凭无据的，经济这么不景气哪里来这么多有钱人去买这么贵的私宅？

嘿嘿，我不想争论经济问题，只提供几个最近的新闻。                   

2008伴随着各国进行了不同程度的量化宽松，主要经济国家的利率已经都徘徊在“贴地飞行”的位置了。如果刨去通胀的叠加，美日欧洲等许多国家的实际利率基本都在“零”的附近。如今，进入2019年，第一个负利率贷款已经出现。                   

负利率，存钱就等于亏钱，而且越有钱就越亏钱。这相当于是对有产者的资产的一种悄无声息地蚕食。而此前靠债券利息维持收益的规模庞大的养老基金，在负利率的时代，简单地购买政府债券已经是亏本买卖了，它们不得不进行更高收（风）益（险）的资产配置。

同样，基金经理而言，为了满足客户的收益率要求，他们也不得不更多地进行股票或另类资产的配置。而对冲基金，则一定下更大赌注甚至加杠杆去操作；借钱就倒贴钱给你，谁能禁得住这种诱惑？

单凭这几条，已经足够重构我们的金融知识体系了。

股票是公认的高风险资产，但是最近长达10年的美股牛市，我们是亲眼看到标普500指数的波动率（Vix）一路走低的过程，从30降到20，再从20降到10，最后跌破10，在2017年11月低见8.56的历史奇迹低位。

当债券的收益不足的时候，势必有更多的资金去配置到风险资产；而当越来越多的资金涌入风险资产的时候，这些资产就会变得不那么“风险”。这就如同过去十年的美股。

而一旦那些经年累月沉淀在各国国债里面的天量资金就会跑出来；而这将造成什么样的结果，目前谁也无法预料。                   

看到了没有，我们处在一个赤裸裸剥削的时代：从各国降准降息，到欧洲QE、负利率。。。当你还在为坡县政府增加HDB补贴和EC收入上限欢呼的时候，有想过这个胡萝卜政策已经明目张胆变相提高了私宅准入门槛？

其实大家都不干净，只是谁比谁更不要脸罢了                   

那么经济大环境提到了，居民收入呢？我在坡县多年感觉不到增长啊？

我这次先不讲完，搬砖要紧，下期再讲

等不及了？要不找我聊聊？说不定有惊喜哦

话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？

还是优先考虑以下大方向？

也欢迎和我聊聊

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