新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！
此文源自于小Li飞刀前一次的原创贴文<HDB和EC提高津贴？别高兴太早>里插的旗：会具体分析新私宅的价格问题，一眨眼搬砖了两个月到了年底，无所事事的我又有时间来分析了（跪求大家砸单过来吧）。。。
话说近期（2019年11月28日）新加坡金融管理局（MAS）发布了有关新加坡金融体系面临的风险和脆弱性的报告。名字听起来挺可怕啊，但请不要担心：这个只是个定期评估，旨在了解金融体系抵御潜在冲击的能力。
根据MAS的说法，金融脆弱性指数（FVI）是一种基于数量的度量，用于通过结合国内各个部门的指标来监控相对于其历史水平的当前金融脆弱性。
其中总体家庭FVI有所下降（见表1）。这意味着家庭资产负债表已得到加强，其中包括现金和存款等流动资产超过总负债。由于2018年7月房地产降温措施导致家庭债务增长放缓，贷款风险也有所缓解。
数据1：家庭收入增长多于债务。
表1：家庭FVI的同比变化
资料来源：MAS
在2018年7月最高LTV限额降低之后，未偿还住房贷款的平均贷款对价值（LTV）比率已从2017年的平均约54％降至2019年第三季度的49％，这表明新加坡家庭（以及向他们贷款的银行）对楼价下跌更有抵御能力。加上家庭现金资产的增加，意味着抵御能力增强了。
数据2：家庭具有更大的偿债能力。
下图：新加坡平均家庭债务和增长比例，我们注意到目前增长率（2%）仅为2010时期（8%）的1/4.
下图：平均LTV比率
我们注意到平均贷款比例已经调整回2015年的水平了，而且家庭债务增长迅速降低，那么2015新加坡房产是什么状况？我用这张图来提示你下:目测是140点左右。
下面是家庭负债占GDP比例(65%)，感受下是不是回到了2010年的水平？
下面重磅的来了：新加坡家庭的财富收入增长以及现金/债务增长趋势，那么相比2010年是什么水平呢？无需小Li飞刀多做解释了吧。
金管局还得出结论，2018年7月的降温措施有助于使房地产市场更接近经济基本面，这对于屋主和买家而言是个好消息。
小Li飞刀吐槽：此处新加坡的Kiasu精神显示无疑
数据3：房地产市场更加稳定，这对所有人来说都是个好消息。
当然，政府总是会向公众发出的警告：警惕不确定的经济形势，过度借贷和未售出的住房库存增加。（此处乃更多的Kiasu）
然后国家发展部也以实际行动表示支持稳定发展
那么对于我们普通人来说应该如何解读？让我来简单总结以上数据吧：
新加坡家庭债务增长率（2%）仅为2010时期的1/4
平均贷款LTV回到了2015年的水平（49%）
家庭财富持续增长（相比2010增长近50%），现金增长大大超过债务增长
私宅土地供应量会持续稳定，由于Enbloc市场歇菜，政府售地会是唯一供应来源
看到这里有同学不淡定了，不是明明说私宅供应过剩嘛?
确实MAS报告称，已推出项目的未售出公寓数量（不包括EC）已从2018年第三季度的2,172个单位翻了一番，至2019年第三季度的4,377个单位。
但我们可以认为这是房地产市场上升周期的效应。
下图显示了未售出库存与房地产价格指数之间的关系。在每个市场上升周期中，由于开发商将推出更多待售项目，因此市场上未售出的库存数量将增加。
回顾2009年和2004年的前一个周期，在价格指数上升之后，未售出库存的数量增加了。值得注意的是当前的未售库存量不到1998年第一季度的峰值8,930的一半。
资料来源：URA，Huttons research
想象下如果发商售出了所有的推出单位，不是什么好事，可能存在明显的泡沫。
最新的瑞银（UBS）《2019全球房地产泡沫指数》将新加坡列为合理估值类别。
有兴趣的可以看：全球房地产泡沫分析：德国城市风险最高，新加坡则属于公允价值
资料来源：瑞银（UBS）2019全球房地产泡沫指数
我们从MAS的报告中也能确认没有泡沫这个事实：自从2011年开始SSD政策以后，短期投机的行为几乎绝迹。
那么新加坡房产如果估值合理的话，同学们又有意见了，目前新私宅动辄16xx psf的尺价，实在是吃不消啊。
那么我们就要把问题摊开来讲，首先是
私宅的负担能力：
我又要拿数据出来说话了，前面讲到的新加坡家庭收入是逐年增加的是吧，那么怎么个增加法呢？老规矩看三张图：请把你的下巴托住
看懂了嘛？根据statista的数据2018年新加坡大约有1.33M个household： https://www.statista.com/statistics/625242/households-by-size-singapore/
三张图数据相加是月收入超过$14000的家庭，为288916户，正好是新加坡21%的家庭。
众所周知新加坡人住在组屋的比例为八成，那么这21%的高收入家庭就是有能力负担私宅的。而高收入家庭数量这十年来已经翻倍！
目前>$14000的月收入的家庭，能够负担得起的私宅是什么价位？显然按照TDSR和LTV来算是1.5M左右，那么按照目前市区边缘私宅三房9xx sqf的尺寸和16xx psf的均价来看是完全负担得起的。有兴趣的朋友可以自行研究下到了2030年TOP 20%的新加坡家庭月收入会是多少。
再来说个题外话，目前新EC都要上11xx psf的常态情况下，新私宅卖价12xx-13xx psf,你认为代表着什么？提示你还是读下这个帖子：HDB和EC提高津贴？别高兴太早
另外此处插播一条小广告：点我有惊喜
说完了私宅的负担能力，我们再来说说市场需求和供应：
上一轮的Enbloc周期（2017-2018）已“消除”了大约7000个单位。这些人肯定需要住所，并可能购买另一处投资房产，是支撑市场需求的重要部分。
另外不要忘了，新加坡政府的《人口白皮书》预测到2030年总人口将达到650至690万。
截至2019年6月，新加坡人口为570万，同比增长超过60,000或1.1％。前10年（2009年至2018年）的人口平均增长率为1.3％。除非出生率逆转，否则未来几年的平均家庭规模将变小（你们想象下这个代表什么）。如果假设未来11年的平均增长率维持在1.1％，到2030年，我们的人口将达到643万，与白皮书中的650万相差不远。
而且如果有经济增长方面的需要，政府可以选择增加在新加坡工作的外国人的数量。
假设我们到2030年实现650至690万的目标人口，那么新加坡的居住人口将增加80万至120万。星展银行（DBS）在2018年的预估，这将转化为每年约13,000至19,000单位的需求。
我们过去十年的房屋平均年需求量约为12,000套。未来5年根据URA计划中的供应量每年约为10,000个。如果未来需求保持在13,000-19,000的水平(DBS预测)，则我们的市场可能存在供不应求的情况。
资料来源：URA Huttons Research
我们可以从另一个侧面了解下需求是否在增加，就是住房空置率
这个就很明了，空置率逐步下降到大约6%左右，属于较健康水平。最近做房东的朋友也能明显感受到屋子容易出租了，而且租金不错。
那么如何增加房屋供应呢？有两种方法：
集体出售(Enbloc)
政府土地销售 （GLS）
在2018年7月降温措施之后，住宅集体出售市场非常安静。开发商专注于售出自己的项目，而不是积极寻找新的的土地。这意味着集体出售（Enbloc）供应大大减少。更何况2018年10月之后的URA新政已经切断了Enbloc的财路, 有兴趣朋友可以参考本人前作：还在等Enbloc？先洗洗睡吧
政府可否增加土地供应？当然可以罗，但目前他们正在削减供应。2019年下半年确认的住房供应量1715个单位是三年来最低。结论就是：政府售地的供应也减少了。
综上所述，小Li飞刀的观点：
新加坡家庭财富持续增长，现金增幅显著
家庭负债和贷款显著减少，泡沫风险降低
高收入家庭持续快速增长，负担能力提高
房产市场空置率下跌，对应租金上升
未售出库存增长是市场上升的正常现象
长期供应减少和需求增加将支持市场价格上涨
还有更多瞎掰理由嘛？
还真有，比如GST了解下，通货膨胀率了解下，负利率现象了解下、家庭人口数量趋势了解下。。。
于是我们大胆的得出结论：随着家庭财富的增长和债务风险降低，以及控制供应和人口/需求的增加，新加坡房地产价格还将稳定持续温和上涨。
当然你肯定还是不服的，来来来~~不如我们单挑下
话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？
还是优先考虑以下大方向？
也欢迎和我聊聊微信：rammztein
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