全球房地产泡沫分析：德国城市风险最高，新加坡则属于公允价值

狮城小飞刀 2023-04-03

近日，瑞士联合银行（UBS，简称瑞银）发布了“瑞银2019年度全球房地产市场泡沫指数”。报告分析了全球24个主要城市的住宅房地产市场发展状况。

低利率加剧了欧元区的泡沫风险，德国慕尼黑目前是2019年全球最被高估的住宅房地产市场，依然处于泡沫风险领域高峰，其次是多伦多，香港和阿姆斯特丹。

法兰克福，温哥华和巴黎也处于泡沫风险领域。反之，伦敦泡沫风险跌幅略大些，四年来首次降至被高估领域。与伦敦同属被高估领域的城市，风险跌幅最大的城市依序为特拉维夫、悉尼、纽约、斯德哥尔摩和旧金山的房价。

相比之下，新加坡，波士顿和米兰的房地产市场似乎估值较高，而芝加哥仍被低估。

研究显示，在所有被评估城市中，多数存在泡沫或估值偏高的风险。而新加坡的住屋房价则属于公允价值。

什么是房地产泡沫？

房地产价格泡沫化主要是指土地和房屋价格极高，高于资产的价值，虽然看起来在价格上有很大的增长，但实际上很难实际达成交易，形成虚假的表面繁荣。房地产泡沫化指数在国际上在房地产评估方面是非常重要的参考指标。

基于对房地产市场能够有一个全面的分析，瑞银编制了全球房地产泡沫指数来衡量各大城市房地产市场发展状况。

瑞银全球房地产泡沫指数分为5种风险类别：

压抑（depressed）指数区间：低于 -0.5
低估（undervalued）指数区间：-1.5 至 -0.5
合理（fair-valued）指数区间：-0.5 至 0.5
高估（overvalued）指数区间：0.5 至 1.5
泡沫（bubble risk）指数区间：高于 1.5

新加坡之所以此次估值较高，得益于2017年中至2018年中的短暂住房繁荣时期结束后，政府的监管措施限制了价格增长预期，促使市场保持在公允价值的范围内。因此相对2018年，新加坡2019的房地产泡沫指数值只微涨2.27％。

所以在房地产泡沫化指数一直有良好表现的新加坡，显示其估价公允，在市场上的价值是在合理的范围，表示其实际价值甚至愈来愈高于市价，拥有非常值得投资的房地产市场。

如今这个时代，金钱的价值持续贬值，对于投资一族来说，以货币的形式持有财产已经不是最佳方案。

而现在新加坡房产市场火热，价格持续上升，投资回报率非常高。同时新加坡政府的积极举措，在房产方面，保持市场稳定并防止形成危险的泡沫，这样看来，新加坡房地产投资的价值和机会还是巨大的。

在2019年的新加坡房地产销售量仍是非常可观的。虽然在去年7月份推出的降温措施导致去年房地产市场销售放缓，但房屋销售量依旧强劲，2019年前三季度售出7760套住房，同比增长11.5%。我们可以看出新加坡房市是没有因为政策而降温。

新加坡房地产之所以能维持为一个良好的投资目标，很重要的一个原因就是，它在全球24个主要城市中，能在房地产泡沫化指数上表现如此优良，泡沫化机率仅为0.45%。

既然房产成为高净值人士资产配置优先选择，那该怎么挑选？

环顾新加坡，在城市副中心，集稀缺资源、高端配套、顶级品质于一身的城市发展集团（CDL）旗下项目，正是新加坡置业首选。

其中风华南岸府（South Beach Residence），以其绝无仅有能欣赏城市天际线的无边泳池和超高投资价值备受投资人青睐，性价比极高，仅3,460,400新元起售，非常值得购买。

△风华南岸府（South Beach Residence）

珊顿一号（One Shenton）位于珊顿道，是滨海湾的中心地段，到地铁市区线的市中心站步行只需3分钟，到东西线和南北线的莱佛士坊地铁站只需5分钟的步行路程。项目所处的第一邮区提供了更大的未来资本增值潜力，也成为该区域商务人士最佳选择项目。

△珊顿一号（One Shenton）

御峰（Whistler Grand）是第五邮区最值得投资的私宅项目之一！独特的36层双塔楼坐落于西海岸区，将班丹蓄水池与武吉知马自然保护区的美景尽收眼底。698,640新元起售！身居都市央心的低密度宜居区，与繁华保持恰到好处的距离。

△御峰（Whistler Grand）项目效果图

Haus on Handy位于新加坡第9区的乌节区（Orchard）,是新加坡的黄金地段。Haus On Handy总占地面积约4,796㎡，容积率为1.8，由1栋9层楼和一栋12层楼组成，共有188个住宅单位。是为讲求精致生活的理想生活家们，所奉上的一个全新豪华公寓项目。它以其无比优越的区位、完美和谐的环境、贴心一流的服务都让这个项目极具吸引力。

△Haus on Handy项目效果图

铂瑞雅居（ Boulevard 88 ）是一座28层楼高的永久地契豪华住宅，位于新加坡第10邮区非富即贵的乌节路住宅区。由举世闻名的建筑师莫瑟·萨夫迪（Moshe Safdie）设计。周围环绕着美丽的绿色林荫大道和花园，交通便利。毗邻亚洲著名购物中心——乌节路购物中心。铂瑞雅居项目仅4,455,000新元起售，未来发展不可估量。

△铂瑞雅居（ Boulevard 88 ）项目效果图

安珀苑（Amber Park）位于新加坡第15区的东海岸区（East Coast），非常优越的位置、宽广的无敌海景、附近名校林立、毗邻购物中心和美食天堂，稀缺的永久地契，使得安珀园深受许多买家青睐，将打造成为东海岸的新地标！

△安珀苑（Amber Park）项目效果图

荟锦嘉园（The Tapestry）坐落于新加坡东部（第18邮区）的淡滨尼，这个久负盛名的区域可以说是许多人心目中最理想的居住社区之一了，远离城市喧嚣，却同时拥有着完善的城市配套，满足居民的一切生活、工作、娱乐需求。

△荟锦嘉园（The Tapestry）项目效果图

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