新加坡CPF公积金还贷有多坑？

貌似小Li飞刀一直对HDB有仇？

之前写了组屋的几个大坑，比如

4.       其实还有一些坑。。。待更新

那么这次就换个口味来怼下坡县公积金CPF吧

话说新加坡的组屋HDB乃是安居乐业的典范，全民都能负担得起的住房承担了80%的市场。

我们就拿HDB贷款来说，常年不变的2.6%利率，加上90%的贷款比例LTV，深得现金吃紧买家的喜好，加上CPF可以无脑还贷，不知不觉就容易乐不思蜀。。。

而且坡县公积金CPF制度也是公认的值得全世界借鉴：

在2019年度墨尔本美世全球养老金指数（Melbourne Mercer Global Pension Index）报告中，新加坡的公积金制度再度蝉联亚洲第一，在全球37个国家与地区则排名第七。  

那么既能买房，又能投资，亦能养老的CPF，坑从何来？

还是举这个老例子，也就是很多人不知道的CPF Accrued Interest

假设你今年25岁的你买入BTO组屋价格360k，如果你首付36k（10%）和贷款（90%）包括Grant（45K）全部都用CPF，一分钱现金都没动到，然后接下来的月供也全部用CPF还，是不是觉得很爽很完美？

慢着，你可能忽略了极其可怕的东西——复利。

简单来说你欠CPF的要连本带利还回去。。。请看下图：                   

这25年来你用CPF还完了贷款，等到50岁了想卖了组屋套现却发现欠了CPF 688K！

那么为了拿回现金，你觉得你的组屋应该卖多少钱呢？

看到这里你是不是赶紧想Login  HDB 看下欠CPF 多少钱了？不过别慌，这些CPF里的钱其实还都是你的，只不过你不能随意支配罢了。

对有些人来说这不是烦恼，当然你也可以认为这是损失的时间和机会成本。

那么问题出在哪里呢？显然就是那个CPF复利Accrued Interest

我们来看CPF的官方解释这个Accrued Interest是如何坑运行的：                   

假设你从自己的CPF“借”了150000还房贷，这个“欠CPF”的150000是每年收你2.5%的利息的，也就是第二年你要还150000*1.025=153750，那么第三年你要还的是153750*1.025=157594，第三年以此类推，也就是传说中的利滚利。千万不要小看这个2.5%，时间会大大放大复利的威力。

来个表格看：

假设这150K你什么都不做一直“欠”着CPF，25年月供全部用现金还贷，供完后卖出屋子需要填回CPF的“坑”是278K，能感受复利的威力嘛？

什么都不做尚且如此，那么全部贷款月供用CPF还呢？是不是要填的坑更大呢？我们就结合下面这个二手组屋的例子来看下。

我们都知道坡县的组屋指数自从2013年一路下跌至今约11%，个别地区跌了都有20%

我们就姑且用2013年买入500k的二手组屋，今年卖出450k（-10%）来算，看看数字：       

按照黄色部分，买入HDB时一共用了56.1K CPF

然后25年的各种贷款和利息一览：       

我们注意到这个Accrued interest是直线上升的，原因就是使用的CPF本金增加和利滚利。

当然这个计算没有考虑买家年龄、屋龄和CPF withdraw limit（另一个坑），不过可以先忽略。

我们在今年（2020）卖出450K（-10%)的话，卖价-剩余贷款-税费-补回CPF OA的钱=到手现金：   

结果就是Negative Sales，意思就是你卖了屋子扣除贷款和税费和补回CPF非但拿不回现金，反而要倒贴162K去CPF OA！

是不是很可怕？本来以为简单的450K-500k只亏50k的，结果要倒贴三倍！

这个是目前不少HDB屋主面临的问题，特别是2011-2015年期间买入二手组屋的朋友。

你会注意到即使原价卖出，也是拿不回现金，还是要倒贴的。。。

当然如果你真没现金填回窟窿，只需提前申诉并且屋子是市价卖出，CPF还是挺通情达理的。

只是你原来打算卖了屋子拿回一笔现金另作他用，这个计划肯定要落空的。

另外小声提一句：如果你“有幸”在2019年5月10日之前买入了剩余屋龄<60年的组屋，你就踩入了一个史诗级的大坑。。。

那么你问我如何避免这个“坑”，我只能说： 

当初CPF设计这个制度就是为了减少公民买房的现金压力，甚至无现金就能买房。

你以为天底下真有免费午餐？

当然你也可以反过来看，CPF虽然只进不出（55岁之前），躺着赚2.5%利息也不错。                  

衍生一下，对于BTO的组屋来说，什么时候是Cash out的最佳时机呢？

提示参考下前文：《较新组屋的坑》

那么二手HDB呢？大可直接忽略Cash out这种事情吧。。。

对于公寓来说，问题还不至于这么严重，一方面是首付和现金要求高了，一方面是银行贷款利息过去十年都远远少过CPF的2.6%，并且贷款时限更长，更重要的是公寓的增值普遍是超过HDB的（可以参考：选择组屋还是公寓，给你个思路），所以Negative sales问题不会这么突出。

有兴趣的朋友可以自行计算下两者差别，不明白可以私信小编：rammztein索取计算表格

综上所述，对HDB组屋来说：

1.       如果要用大量CPF做首付和还贷款，要考虑被CPF锁定2.5%的Accrued Interest

2.       CPF的OA是只进不出的，至少到55岁

3.       只要动用过CPF的OA，就不能避免Accrued Interest

4.       组屋HDB什么时候离场能套现最大化，特别是拿BTO的要计算好

5.       Negative sales不至于很可怕，但是要提前做好准备和规划

6.       手上有多余现金，选择提前还完组屋贷款，卖屋想套现却不一定能实现

下面是一些题外话：

在国际上好评如潮的新加坡公积金政策，近年来多次调整政策，比如一路飙升的全额退休存款FRS：                   

而且都会引起热议                   

不少新加坡本地网民对整体公积金制度的讨论也集中在：

钱到死了都拿不出来，钱在银行、人在天堂。。。 

那么除了以上这些，CPF还房贷还有什么坑嘛？或者你有其他不同看法和问题？

不如和我私聊下？

话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？还是优先考虑大方向？以下是一些列无聊的干货

真香出场：