新一轮降温措施推出 逾150亿元集售计划恐多波折

政府推出新一轮降温措施，将发展商须支付的额外买方印花税(ABSD)调高至35%让火热集体出售市场迅速冷却下来，正推出或准备推出的逾150亿元集体出售计划，过程恐怕遭遇更多障碍。

不过受访市场人士和分析师表示，私宅市场需求依然稳定。地点优越的地段也还是能吸引到发展商，只要屋主和买家之间的价格预期不出现太大落差，一些规模较小的集售交易仍有可能完成。

ERA产业朱泳强接受《联合早报》访问时表示，集售交易的的酝酿期原来就很长，购买集售地段的发展商往往得等上好一段时间才能推出项目售卖。

他说:“新一轮降温措施实施后，发展商的风险水平显然上升了几个档次，在竞标集售项目时可能会考虑这些增加的风险。因此，如果屋主想要集售交易成功，就需要开出更合理的保留价。

春景花园集售进行私下协议

ERA正负责春景花园(Chuan Park)的集售交易，该项目要价9亿3800万元，是今年集售市场要价最高的住宅项目。

朱泳强透露，春景花园的公开招标活动上月18日结束，目前正进入私下协议(private treaty)过程。

一般而言，当竟标者的出价未达到保留价，或是没有竞标者出价，集体销售委员会(CSC)可通过私人协议方式与发展商磋商。

春景花园位于罗弄泉(LorongChuan)，自2019年便筹划推出市场求售，并在最近第三度提高保留价至9亿3800万元，距离最初的8亿2000万元高出14.4%

除了春景花园，ERA也负责春景楼(ChoonKim House)和珍珠大厦(People's Park Centre)的集售项目。前者保留价为5500万元，本月15日招标截止，目前进人私下协议;后者保留价为18亿元，还在争取八成业主同支持，截至本月10日，拥有69.73%分层地契份额(share value)的业主，以及拥有73.99%公寓单位分层面积(strataarea)的屋主已签署集售协议。

ERA还被委任为另一大型集售项目“布莱德景”(Braddell View)的销售代理，正酝酿集售招标活动。

布莱德景两年前推出市场招标，当时保留价为20亿8000万元，创下私宅集售市场要价最高的纪录。但因市场低迷，未能吸引到任何发展商出价。

该项目是本地18个私有化中等入息公寓(HUDC)中最大的项目，共有918个单位及两个店铺。若得到有关当局批准，它可重新发展为2620个单位的项目。

今年集售成交额约27亿元

今年集售市场非常火热，至今有约12个集售项目交易完成，总交易额约27亿元，远远超出去年的四个项目，总交易额1亿元。其中，乌节路项目HighPoint在本月以5亿5669万元卖给香港信德集团子公司，创下三年多以来的最高单位地价。

另外，根据本报统计，目前已推出或准备推出市场的集体出售项目至少有17个，总值逾150亿元。这包括正在私下协议的凯联大厦(Internationa Plaza)、已开始公开招标的汤申景花园(ThomsonView)和黄金坊(Golden Mile Complex)等，以及正在酝酿集售活动的文华园(MandarinGarden)和布莱德景。它们都是至少8亿元的大型集售项目。

可是，政府上周推出新一轮降温措施，把发展商须支付的 ABSD调高10个百分点至35%，使得他们的发展风险显著提高，集售过程愈加困难重重。

高力国际(Colliers)董事经理邓慧玲表示，新措施令发展商不得不考虑额外税率的影响、买家对将来私宅价格的担忧，以及这些因素如何影响买家的需求和认购率等。这必然造成发展商对土地价格的调整。

她希望集售的屋主重新审视他们的要价，因为降温措施可能导致买卖双方需更长时间来协商彼此的价格差距。

仲量联行(JLL)资本市场执行董事陈鸿文却不认为降温措施已完全扼杀集体出售市场。如果集售项目的地点和价格具吸引力，特别是介于2亿元至6亿元的中小规模地段，发展商仍有可能出手。

他说:“每年新私宅需求平均维持在1万至1万2000个单位的水平，发展商对土地仍有殷切需求，除了通过政府售地计划(GLS)取地外，一些发展商还是得转向集售市场。估计筹备中的集售项目，一些会按原定计划推出，尝试寻找买家，另一些项目则可能调整要价或等待下一次集售机会。”

新降温措施生效后，美芝路金皇商业大厦(Sultan Plaza)仍然在昨天(22日)推出市场求售，保留价为3亿6000万元。

德华产业董事经理萧德华表示，降温措施无疑抑制发展商的集售兴趣，减缓近期集售交易势头。

“但金皇商业大厦位于罕见地点，有许多潜在发展选项。它的独特市中心位置也是少有的机会，将能吸引到许多潜在买家和投资者。"

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