聊聊新加坡99年地契房产的价值曲线：BALA’S CURVE
话说新加坡的居者有其屋计划前无古人，目前（2021年6月）国民拥屋率9成，8成居民住在组屋，乃世界之典范。
不过前一阵国大学者讨论的新加坡特有的地契产权问题引起了关注：
结合之前的早报的社论等：
和政府在2020年末的实际行动：
让我们不禁思考：究竟新加坡房产中租赁产权（leasehold）的价值判断是个如何运作的系统？
其实在世界各国，计算租赁产权（lease hold）的价值一直是个让人头疼的问题。比如如何准确计算剩余产权60 年和 40 年房产的价值？
为了计算更为简便，新加坡土地管理局（SLA）等政府机构使用了一份租赁产权价值表，即Bala表格（Bala’s Table），也被称作为 Bala 曲线（Bala’s Curve）
Bala是谁？他的曲线/表格是什么？
在新加坡的英国殖民地时期，英国国土局需要一种方法来计算土地租用的费用差异，就是把国有土地“出租”给私人实体长期使用。那时候，一位名叫 Bala 的土地办公室员工提出了一个“表格”（也称为图表形式的 Bala 曲线），被用作为“出租”国有土地的价格指导方针。随着时间的推移，Bala's Table/Curve 进入了整个房地产市场，也使得其偏离了初衷，变成为租赁（leasehold）土地估值的指导原则。
Bala曲线就是上面这张图，简单明了。
据说这种采用Bala曲线来计算租赁土地价值的做法是在 1947 年左右出现，当时殖民政府决定开始发放 99 年的租赁地契（leasehold）土地，而不是之前的永久产权（freehold）。
2010年7月公开的信息表明：新加坡的土地管理局SLA 使用Bala 曲线来计算租赁土地价值，也就是政府使用这种方法来评估土地的价值。所以这就直接影响了地产开发商在集体出售（ENBLOC）交易中支付的开发费用（Development Charges）、差额补费（Differential Premiums）和填补地契（topping up the lease）的成本。
假设开发商想整体收购（ENBLOC）一个 39 年屋龄的99年地契项目。如果是永久产权，土地的价值为 5000 万美元。我们用Bala曲线，剩余60年的租赁价值（ 80%）为 4000 万美元。为了将其恢复到 99 年（永久产权价值的 96%，也就是4800万），开发商必须额外支付 800 万美元（4800 万- 4000 万）。
Bala曲线如何运用的简化视图
在曲线上，租赁产权土地的价值表示为永久产权土地价值的百分比。以价值 100 万美元的永久产权房产作为例子：
在新的 99 年地契开始时，房产的价值是其永久产权价值的 96%。因此，假设永久产权房产价值 100 万美元，那么实际租赁产权（99年）的实际价值为 960,000 美元。
当租约还剩 60 年时，它的价值是其永久产权价值的 80%，是$800,000 美元
当租约还剩 30 年时，其价值为其永久产权价值的 60%，即 600,000 美元
这就是Bala曲线的简单运用：
下面是个根据Bala曲线演化而来的具体表格
要注意的是，Bala's 曲线并不遵循精确的模式，并且剩余产权价值随时间的下降不是线性的（即随着房产变老，下降的速度更快）。而现实中，租赁（Leasehold）地契价值的下降也不是线性的。随着剩余地契接近尾声（例如，最后30 年的价值低于之前 30 年的价值），房产往往会更快地贬值。
Bala 曲线的非线性特性的简单解释就是：将租赁产权（Leasehold）房产视为未来的租金收入（Future rental income）来源，同时考虑通货膨胀引入贴现率（discount rate）调整曲线。
在Bala曲线更复杂的计算公式中（随着新加坡历史推移演化而来，我们不涉及详细讨论），假设租金收入以恒定速度上升，但仍低于贴现率约 2.94%，导致随着时间的推移，租金收入的价值受到侵蚀。
根据该公式，租赁产权（Leasehold）的价值最初是缓慢下降的，但在 30 年之后，贴现率的影响才真正显现出来（可以理解为相反的复利曲线）。因此，在产权后期的租金收入（即该物业的价值）会以越来越快的速度减少，直到产权结束时达到零。
然而实际上，租赁产权（一般是指99年地契）的价值不会从第一天开始下降。现实中的新加坡房产价格尤其是新房，往往能跑赢通货膨胀，很好的避免了贴现率的贬值影响。
新加坡现实中的租赁产权房产最终到了 40 年左右，比如成熟区的HDB，无论周围配套设施多么完善，数学公式上的影响都会体现出来。下面是大巴窑和金文泰成熟社区老组屋的近15年实际价格表现：
如图所示，大巴窑较旧的组屋（屋龄超过50年）价值下滑速度比金文泰（屋龄超过40年）更快。这些高龄房产开始体现与Bala曲线一致的价格下降趋势；这也正是银行和HDB不愿向剩余产权少于 60 年的房产买家批准全额贷款的原因。
此外，这些旧房产的公积金CPF的使用也受到限制，进一步制约了普通买家的购买意愿。下图是2019年在海峡时报上刊登的老组屋“贬值”示意图：
小Li飞刀这里提供一个有意思的视角：正是因为老房子价值下降比租金下降更快，才显得租金回报率更高，各位有兴趣的可以自行研究下坡县老公寓和老组屋（>20年屋龄）的租金是不是杠杠的，而价格却又长期不怎么动？
读者也可以从我之前写的帖子来看新加坡更老组屋的实际交易价格走势：
建屋局在其HDB屋契回购计划中使用的Bala曲线
Bala's Curve 也在 HDB 的屋契回购计划 (LeaseBuyback Scheme) 中发挥作用。LBS 允许符合条件的年长组屋业主将其部分屋契（最少 20 年的尾租，最多 35 年，以每5年递增）出售给建屋局，以换取现金/公积金收益。HDB 的专业估价师使用 SLA的租赁产权表，根据当前市场价值确定尾端屋契的价值。具体可以参考建屋局官网：
https://www.hdb.gov.sg/residential/living-in-an-hdb-flat/for-our-seniors/monetising-your-flat-for-retirement/lease-buyback-scheme
另外比较人性化的是，HDB可能对参与屋契回购的业主给予比理论计算更高的收益。这样做的部分原因是为了弥补这些组屋业主：
不能再整套出租组屋单位
不能在公开市场上出售组屋单位
子女也无法继承组屋单位，但是可以继续居住
可参考之前的报道：
另一个考虑因素是自愿早期重建计划 (VERS)，目前该计划还在政府规划中。大概率的方向是：在 VERS未来20年内推出期间，政府将根据组屋的剩余市场价值补偿业主，届时第一批组屋的剩余屋契可能少过 30 年，顺便提下这种屋子是拿不到银行贷款的。
本人大胆的预测，政府将来在计算99年房产剩余地契的价值时，Bala曲线会被用为指导原则。且无论如何会坚守最终价值为零的原则，因为这关系到新加坡立国之本——对绝大部分人公平；就如专家对于组屋SERS的看法：
关于坡县组屋的老龄化分析，可以参考我的前文：
Bala曲线的一些使用限制
我们要记住的是：Bala曲线不是绝对规则。不要指望任何人——无论是政府机构还是私人开发商会坚定地遵守它。
比如对于集体出售（ENBLOC）的前景和开发商的定性判断中，Bala's Curve 没有考虑到开发商可能以特别“慷慨”的报价“杀入”市场，就像我们在 2017/2018 年集体出售狂潮中看到的那样。
如果开发商认为某个地点或者项目被低估了，他们可能会支付远远超过Bala曲线的参考价格买下地皮进行重新开发。这显然是新加坡政府不愿意看到的，于是乎降温措施就来了。
可以参考我对于目前集体出售Enbloc市场的分析：
回到个人买家层面上，我们看到了这几年坡县百万组屋频出的现象，为卖家带来了丰厚的回报。
可参考我之前的分析： 新加坡的百万组屋(HDB)漫谈
难道那些高价入场的买家忽略了剩余地契的因素？也可能是那些百万组屋单位有着无法抵御的诱惑，或者是某种稀缺类型的房产？
比如刚刚出炉的新闻：剩余50年地契的稀有有地组屋卖了126万8千元
又比如去年的：40年屋龄的组屋居然卖了103w？
当感性压倒了理性的时候，基本经济学中的市场供需关系就会起作用，Bala曲线就不那么重要了。
综上所述几个小结：
Bala曲线简单明了的解释了剩余地契VS价值的关系
Bala曲线是被新加坡官方机构SLA、HDB等使用的
Bala曲线不是绝对规则，不排除未来有更好的计算模型
现实中有着市场、情感等复杂因素，导致Bala曲线不能完全反映价格
本文提到一些衍生帖子列表：
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或者和我私信聊聊坡县买房策略？
兴趣阅读：
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