广州供地蛙跳战术再放大招：珠江新城赛马场地块要旧改了！用地超500亩！

二战期间出现的蛙跳战术，曾经让鼠目寸光、负隅顽抗的日军闻风丧胆，所谓的蛙跳，就是略过日军阶梯布局的预设阵地，蛙跳式前进和迂回。曾经网络上有篇真知灼见的文章指出，行政面积巨大、平均薪资水平不高、中高端产业尚未形成合力的广州，在住宅地供应方面，实行的正是极其老道的蛙跳战术。

这几年，由于广州楼市的走向不明朗和现状不景气，已经有十数宗中心城区的地块放出来作为宅地供应了，未来预计更多，本微信公众号也多有报道（比如中心城区今年已经放出多块宅地：天河世界大观地块、长隆万博多个地块、羊城食品厂地块、杨箕村旁AD0166019地块等等），可惜却极少有自称专业的利益相关的自媒体进行解读。未来预计类似供地计划更多，另外供地部门还手握用地性质调整这一超级大杀器，千万别听利益相关的自媒体鼓吹广州中心城区缺少住宅土地储备，近十年来，高价买了广州近郊、远郊的业主们，当你看懂这一战术的高明之处的时候，你后悔了吗？

另一边，近几年来，在利益相关自媒体鼓吹下，背着巨额房贷、艰难完成从广州边缘近郊、远郊板块向炒家坐庄的所谓广州核心区置换的内卷型楼市韭菜们，知道等待着你们的广州楼市未来格局是什么吗？

在广州买房，做护盘侠是徒劳的，天天关注板块周边的五亩三分地的动态也会一叶障目不见泰山，广州楼市正在急遽变化，而今年广州首批集中供地已经结束，再次印证了供地蛙跳战术的应用和高明！

今年4月，广州市住建局公布了天河区2023年第一批“三旧”改造地块标图建库批前公示，赫然写明天河区黄埔大道西路668号即赛马场地块正式纳入标图建库！

本次标图建库图斑占地384215平方米，折合576亩，性质是旧城镇。如今能对赛马场而且是超500亩用地一次性开展标图建库，实质意义不容小觑！

标图建库是正式开展旧改申报流程的第一步工作，标图建库意味着相关用地具备了“可旧改”的官方标准。

比如常见的旧村庄和旧厂房改造，第一步流程同样是标图建库，根据省自然资源厅印发的《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021 年版）》，标图建库有明确的一般要求。

当然，能顺利开展标图建库，也并不简单意味着只是符合旧改条件，毕竟标图建库工作需要企业来申请，政府的标图建库公示也仅仅是结果而已。

据悉，目前赛马场地块产权由广州赛马娱乐总公司持有，该公司由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的国有联营公司在1992年9月30日注册成立，注册资金达6000万元。 

随着当时赛马被叫停，赛马公司一直负债累累，多个不良资产包被几家债权单位取得或处理，且债务抵押物多为跑马场的土地。虽然工商信息尚未作出变动，但赛马公司的实际股权结构早已发生了重大变化，目前共有5位股东。

目前项目公司的最大股东为市属国企广永国资，持股比例为49.85%，实控人为广州金融控股集团有限公司。

广州市天河投资管理有限公司及新塘商业运营管理有限公司两家区属国企，所占股份共为31.15%，剩余的19%由天河区石牌村和石东村持股。可见，项目公司股权较为分散，持股主体又包括了市属和区属国企以及村集体等，工作开展需要协调的主体与层级众多。

此前，根据《马场地块更新改造工作方案》（穗更新办〔2021〕1号），由广州金控牵头编制国有资产处置方案，但推进难度可见一斑。

由于该项目不属于典型的旧村改造，目前标图建库中的旧城镇改造项目在广州也为数不多，加上本项目属于核心主城区，其旧改流程很难有参考范本，也不具有可复制性，大概率会进行一事一议审批。

按照2015年广州市国资委牵头做的优化方案，规划调整后，天河赛马场地块可提供商业、居住建筑面积约80万平方米，总估值为182亿元。

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