广州荔湾区芳村火了！年度首个摇号地块！供地蛙跳战术上新：羊城食品厂地块

小编注：军事上，二战期间出现的蛙跳战术，曾经让鼠目寸光、负隅顽抗的日军闻风丧胆。曾经网络上有篇真知灼见的文章指出，行政面积巨大、平均薪资水平不高、中高端产业尚未形成合力的广州，在住宅地供应方面，实行的正是极其老道的蛙跳战术。

这两年，由于广州楼市的走向和现状不景气，已经有不少中心城区的地块放出来供应了，本微信公众号也多有报道（比如中心城区珠江两岸今年已经放出多块宅地），可惜却极少有自称专业的利益相关的自媒体进行解读。未来预计更多，千万别听利益相关的自媒体鼓吹广州中心城区缺少住宅土地供应，近十年来，高价买了广州近郊、远郊的业主们，当你看懂这一战术的高明之处的时候，你后悔了吗？

另一边，近几年来，在利益相关自媒体鼓吹下，背着巨额房贷、艰难完成从广州边缘近郊、远郊板块向炒家坐庄的所谓广州核心区置换的内卷型楼市韭菜们，知道等待着你们的广州楼市未来格局是什么吗？

在广州买房，做护盘侠是徒劳的，天天关注板块周边的五亩三分地的动态也会一叶障目不见泰山，广州楼市正在急遽变化。

对于广州楼市后续发展，你有什么不同观点，欢迎各位读者文末留言区评论！

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4月4日，广州荔湾羊城食品厂地块摇号结果出炉！

地块最终由武汉城建摇号竞得，成交价19.3亿元，折合楼面价3.22万元/㎡，溢价率15%。

据悉，参与摇号的企业共12家，分别有保利、招商、华发、五矿、厦门国贸、中海、中铁建、华侨城、中建五局、厦门建发等清一色国家队。

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值得注意的是，该宗地为广州今年土拍首个摇号地块。

15%溢价率或为广州楼市打下强心针

据了解，从广州2021年至今的集中供地，荔湾只出现过一宗高溢价地块，就是2021年首轮集中供地被正荣+越秀联合体拿下的海龙路兴达地块（越秀天瀛），彼时地块溢价率高达27.72%。

不过该地块拍出高溢价的背景是，土拍条件还较为宽松，且楼市成交端活跃，开发商流动性充足，后市预期较好。

当然，羊城食品厂地块如此受捧捧，得意的不仅仅是荔湾。对广州而言，这宗被寄予厚望的地块如预期般火热，也是为接下来的土市和楼市打了一剂强心针。

据克而瑞广佛区域首席分析师肖晓文认为，本次羊城食品厂地块的出让受到了十余家的追捧，广州土拍也自2021年首次集中供地之后，时隔近两年再次出现了摇号地块，这一方面得益于2023年房地产行业政策环境的改善和开年市场的复苏，给到了房企更多的信心，另一方面也是因为地块周边配套较为成熟，且坐拥花地河和醉观公园的景观，给未来的产品定位带来了更多的溢价空间。在经历了3月23号首批2宗地块由城投底价成交之后，本次羊城食品厂地块竞拍激烈，打破此前集中供地的萎靡态势进入摇号环节，给2023年广州的土拍开局提了一口气，利于给到后市更多的信心。

地块为什么这么火？

荔湾区羊城食品厂AF0203022、031地块，位于白鹅潭花地河旁，花海路以南、涌岸路以北，距离地铁1号线，11号线（在建）芳村站直线约700米。

地块邻近花地河和醉观公园，黄大仙祠，康有为纪念小学，西侧是广东省中医院芳村医院，景观、生活配套都比较完善，宗地面积31346㎡，计容建面近6万㎡。

荔湾区花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块航拍

点击上图查看VR航拍（2023全新版）

值得关注的是，商业方面更是手握王炸，地块附近就有华润引入的广州首个万象系商业，还有聚龙湾改造也会带来太古汇、太古里两大高端商业。

这意味着，未来这里的居住价值会很高，无论是哪方面的生活需求，都能轻松满足。

荔湾白鹅潭效果图  图源：广州荔湾发布

从开发角度上看，荔湾羊城食品厂地块更加纯粹，开发难度低、成本低。

不同于天河智慧城需要配建高达75000平的人才住房、约8.15万平的商业面积及5660平的公共服务设施面积。

荔湾羊城食品厂地块无需建设大量配套设施及人才住房，仅需配建一所9班幼儿园。

这就意味着，地块对开发商的资金压力、挑战性没那么大。

地块或定位为改善盘

最重要的一点，地块的楼面价对周边有优势，溢价空间更大。羊城食品厂地块有景观优势，靠近花地河的一线位置，限高60米，整体容积率也只有2.8，因此，很大程度上项目定位为改善盘。对比周边一些楼盘：

白鹅潭·悦府主打高端大平层豪宅，130-178-243㎡大户型，首开130㎡秒没，项目整体均价10万/㎡上下。

万汇天地·瑧园主打125-180㎡大户型，狙击改善客群，吹风6.5万/㎡，万汇天地·朗庭主打中小户型，适合刚需群体，低总价会是优势；

保利锦上印要建低密宜居纯板房，吹风价要冲击7万+；

力诚·榕诚湾目前在售85-97㎡三房，均价4.5万/㎡，未来也会上新138㎡和165㎡四房。

也就是说，假如羊城食品厂地块年底入市，白鹅潭、花地湾一片的新盘几乎都是大面积改善户型，刚需群体需求会是一个突破点。

此外，地块周边大部分二手房源，都是20年以上楼龄，价格多在2.8-4万/㎡上下，产品比较老，需要羊城食品厂地块项目来充实市场了。

企业名片：

资料显示，武汉城建集团成立于2020年9月，是武汉市委、市政府贯彻中央和湖北省国企改革精神，整合原武汉地产、建工集团、商务区集团、园发公司、工程咨询部、二零四九和都市产业等7家企业组建而成的，是武汉城市建设的龙头企业。武汉城建集团还加挂武汉市城市更新中心牌子，统筹负责全市城市更新重难点项目的改造建设任务。

重组后，作为城市综合服务运营商，武汉城建集团聚焦城市更新、综合开发、建筑施工三大主导产业，园林生态、设计咨询、城市服务、资本运营四大支撑产业，立足武汉，布局全省，辐射全国，面向世界，项目遍及全国20多个省市及全球多个地区。

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