广州拟出台“三旧”改造新规！

近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），新办法延续此前2015年广州市“三旧”改造“1+3”政策体系，在《广州市城市更新办法》统领下，更新旧村庄、旧厂房、旧城镇改造实施办法，助力既有推进项目加快落地实施。

    《征求意见稿》于今年初启动制定，意在持续优化城市空间结构，完善城市功能，传承历史文化，优化产业结构，改善人居环境，以城市更新助力广州经济社会高质量发展。

    《征求意见稿》共六章五十条，主要面向全市既有“三旧”改造项目，注重保持政策的稳定性与延续性。此外，在“1+3”政策体系基础上，新实施办法突出强调历史文化保护、绿色低碳发展、公众参与机制、政府补位功能，提炼升华了广州过往“旧改”实践经验，为未来城市更新预留了发展新空间。

    突出绿色理念 鼓励公众参与

    自2009年始，广州市响应中央、省的号召，在全国较早开启了“三旧”改造的探索实践。2016年，广州颁布《广州市城市更新办法》及配套文件——旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法（穗府办［2015］56号），从而建立起“三旧”改造“1+3”政策体系，形成了以“三旧”改造为核心的城市更新政策。

    根据广州市住房和城乡建设局发布的《征求意见稿》起草说明，为处理好市“三旧”改造政策与省级相关政策衔接问题，广州将新实施办法的制定工作列入2023年度政府规章制定计划。除删改原政策中不再执行的内容外，《征求意见稿》也适时增加了混合改造、统筹做地模式等新概念，为城市更新发展新方向预留了政策空间。

    《征求意见稿》在原有“1+3”政策体系基础上迎合时代新需求，特别设立历史文化遗产保护、绿化保护、绿色发展、公众参与和专家论证专题条款。包括“维护历史脉络肌理，加强历史文化遗产的保护和合理利用，传承和弘扬优秀历史文化，促进城乡建设与历史文化协调发展。”“最大限度避免占用绿地、迁移和砍伐树木。无法避免的，应当在树木保护专章中提出保护利用方案。”

    结合近年来广州市城市更新实践经验，《征求意见稿》增设公众参与和专家论证条款，提出广州市建立健全“三旧”改造公众参与机制，依法保障公众在“三旧”改造政策制定、方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。

    一直以来，广州市鼓励城中村改造扩大正向优化，以城市更新为抓手提升城市品质。《征求意见稿》第二十一条首次明确：在资源环境可承载并保障空间品质的前提下，对无偿提供符合规定的政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地，或对历史文化保护作出贡献的改造项目，可以按照有关规定给予容积率奖励。

    与旧有政策文件相比，《征求意见稿》更加突出强调保障“三旧”改造的社会公众利益，同时结合广州市市情有针对性提炼相应专题条款，为积极稳妥推动旧改项目落地搭起新框架。

    优化审批流程 强化政府补位

    在实操层面上，《征求意见稿》进一步优化了实施方案审批、产权注销等环节的办理流程。包括明确指出经审定的“三旧”改造项目实施方案需调整的，对于不涉及详细规划修改、不增加片区策划确定的复建安置总面积，且不减少市政府节余建筑面积（用地）分配的，可由区政府按程序自行审定，进一步下放“三旧”改造项目审批权限。

    在优化审批流程方面，《征求意见稿》鼓励同步联审、项目联动，并明确了项目退出机制，有助于保障多方利益，促进多个项目彼此协调助力实现利益平衡。《征求意见稿》提出，需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，片区策划方案和项目实施方案可以同步编制、同步联审，同步提交市城市更新领导机构审定；不需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，可以直接编制项目实施方案。

    此外，《征求意见稿》提出，广州市将建立“三旧”改造多项目联动改造机制，老旧小区改造项目、历史文化遗产保护利用项目、特殊控制区内改造项目可与其他全面改造项目相互组合，统一规划、实施、运营。

    对于建设量有节余的，广州市一如既往优先保障土地用于政策性住房配置、历史文化保护项目或老旧小区微改造项目的组合实施，以及区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。

    根据《广东省人民政府关于深化改革加快推进“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）第三（十）18条规定，要“发挥政府补位作用”，广州市本轮《征求意见稿》强化政府补位功能，规定市场主导项目在征得原权利主体同意后，可申请转为政府主导继续推进，区政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

    此举结合了政府和市场两方面优势，既提高了项目推进效率，又有利于保障存在推进困难的项目顺利落地实施，从而有效避免项目烂尾等不稳定情况发生。

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