房改时借用老人工龄买房 是借名买房还是遗产全家分？
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随着时代发展，我国城镇住房政策经历了从单位分配转变为市场化的政策变化。在这个过程中，上世纪九十年代后出现了大量的职工已分配住房产权性质转变为私产房的房改大潮（以下简称房改）。在这个过程中，符合购房资格的职工，可以以较低的价格购买已承租公房，甚至享有工龄、职务或职称方面的价格优惠。
为了适用更为优惠的购房条件，当时普遍存在家庭成员间 “借工龄买房”或“借资格买房”的情况。这种情况当时确实达到节省一定成本的效果，但是随着购房人年龄老去甚至过世、以及住房价格攀升，这种房改购房中掺杂借用工龄或购房资格，导致多年后产权不清晰的争议开始增多。我们团队最近就遇到这样一个案例，借此进行探讨与分析。
王女士八十年代结婚，小两口住在男方李先生单位分配承租的小二居中。1994年国家出台了关于公有住房的新政策，李先生单位进行房改，男方可以买下当时承租的小二居。但是王女士夫妻工作不久，没什么积蓄，凑不出二万七千多元的购房款，多方举借后还差不少。在单位负责房改工作同事的好心提醒下，他们得知可以以王女士的姥姥（外孙女婿的同事）的名义买下这套小二居，用老太太的几十年工龄折价，可以优惠到原来房价的85%左右。这对于捉襟见肘王女士夫妻来说，可以说天大的好消息。老太太也很干脆，同意用自己名字购房并签署协议。过了几年，房本办在老太太名下，但一直是王女士居住。这件事，姥姥的其他子女并不知晓——也就是姥姥名下有一套北京三环的住房一直是秘而不宣的状态。
1998年，老太太因病去世，去世前未来得及订立遗嘱说明这个房子实际归属。随着近年来关于房产纠纷日益增加，王女士意识到登记在老人名下的房子必须要过户到自己名下，但是一旦过户，就存在被姥姥其他子女及后代主张为遗产的风险。因此，王女士的诉求是在现状不利情形下，如何能保住全部房产或尽量多的份额？
一
能否通过房屋所有权确认之诉，确认房产真实权属
由于目前姥姥已经去世，王女士无法通过赠与、遗赠或买卖等方式取得房屋的所有权。基于该房屋物权登记在老人名下的事实，如要确保该套房屋不会被认定为遗产进行分割，王女士就需要提供充分的证据来推翻物权登记效力，确认房屋所有权归属于其夫妻共有。根据已有的实务判例来看，王女士首选的诉讼策略是——通过提起房屋所有权确认之诉，实现确认该房产归其夫妇所有的目的。参考案例如下：
案例：边某1所有权确认纠纷一案
案号：（2019）京0105民初5365号
裁判法院：北京市朝阳区人民法院
主要案情：边某1自1988年起在铁合金厂任司机，租住铁合金厂A号房屋。2000年，铁合金厂进行房改，边某1为了获得更多优惠，便让其父亲边某与单位签订房屋买卖合同，以边某的工龄来计算购房款。2001年，A号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为边某。后因边某去世，边某1为了确认房屋所有权，便将边某其他法定继承人诉至法院。
法院认为：虽然A号房屋的购房合同是以边某作为买方与铁合金厂签订的，但边某1作为公房承租人并未表示放弃自己应享有的优惠政策，再结合A号房屋在购房前后一直由边某1实际居住、使用这一事实，本院综合全案情况进行分析，认为边某1是A号房屋的实际购买人，其以边某的名义购房是为了使用边某和尹某的工龄折抵购房款，更符合当时的客观真实情况。现边某1要求本院确认A号房屋归其所有，要求被告配合其办理产权过户手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
通过分析上述案例可知，结合本案标的房屋房改前的承租人是王女士的丈夫，购房前后王女士夫妻长期居住、王女士实际支付全部购房款，王女士的丈夫当年并未明确说明放弃购买该房屋等事实，在证据互相印证下，存在法院支持确认该房屋所有权归属王女士夫妻、而非遗产的可能。但是，由于年代久远，需要律师协助王女士收集和整理证据，并在审理中进行清晰的论证。
二
出借工龄对应优惠部分的房产价值，存在折价补偿并作为遗产处理的风险
正如上文所述，在当时的政策之下，工龄虽不是一种财产性权利，但可以切实地给当事人带来购房款的优惠。因此，即便王女士夫妇最终获得房屋所有权，也存在房屋所涉使用姥姥工龄而享受到的优惠，将以现金价值作为老人遗产向法定继承人进行分割的风险。具体实务判例如下：
案例：边某1与边某2等人法定继承纠纷一案
案号：（2018）京0105民初59209号
裁判法院：北京市朝阳区人民法院
主要案情：边某1自1988年起在铁合金厂任司机，租住铁合金厂A号房屋。2000年，铁合金厂进行房改，边某1为了获得更多优惠，便让其父亲边某与单位签订房屋买卖合同，以边某的工龄来计算购房款。2001年，A号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为边某。后边某去世后，其法定继承人诉至法院要求法院分割登记在边某名下的房产。
法院认为：A号房屋应归边某1所有，不属于边某的遗产。边某1购房时使用了边某的工龄，应给付边某相应的折价补偿。由于边某已经死亡，折价补偿款中属于边某遗产的部分应由其法定继承人边某1、边某2继承。
通过上述案例可知，王女士在购房时享受到了姥姥工龄的优惠。这部分工龄福利带有极强的人身属性，工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性利益。老人在世，应当进行折价补偿；老人去世，折价部分应作为老人的遗产进行继承。本案中，王女士想要获得更多的份额，就需要根据实际情况举证证明其作为外孙女对老人尽了主要的赡养义务。
所以，本案最初虽然可以以所有权确认纠纷提起诉讼，但由于名义所有权人已经去世，被告为老人的法定继承人们，在本案审理过程中，法官可能会释明本案的实质上是继承纠纷案件，并一并在继承案件中解决房屋产权归属及折价款继承的问题。对此，建议王女士首先要争取房屋确权主张得到法院支持，其次再以赡养老人的实际情况，争取多分得老人出借工龄折价款的份额。
三
已购公房存在类似工龄出借风险，如何进行提前规划？
由于房改历史原因及过去人们财产规划观念的淡泊，导致不少家庭存在房改房所有权确权的历史遗留问题。对于此类问题，我们建议如下：
1. 尽早签署借名买房合同或订立有效遗嘱
由于在实践中存在大量“借工龄买房”或“借资格买房”的情况，且双方之间多为近亲属，因此很少签订借名买房合同。但是，为了避免未来发生争议无从证明，建议即便是至亲之间也需订立借名买房合同，或者由名义所有权人针对该房产提前订立遗嘱，避免后续产生纠纷，不利于家庭和谐。
2.收集充分证据，还原房屋所有权实际情况
正如上文所列案例显示，如果要请求法院认定该房屋所有权归实际出资人所有，需要向法院进行充分举证，证明该房屋的实际出资、实际使用以及最初房屋的承租资格均为实际出资人所有。当上述证据材料充分时，便可还原事实，让法院做出支持有利于实际出资人的判决。
3. 如涉及分割遗产，需证明尽了主要赡养义务
无论最终将整个房屋认定为是房屋所有权人的遗产（在实际出资人证明不利情形下），还是认为工龄折价部分为名义房屋所有人的遗产，在没有有效遗嘱的情况下，都涉及遗产的分配问题。那么此时，继承人需要提交相应的证据证明其尽了主要的赡养义务以分得更多的遗产份额。上述证据包括但不限于平时生活各项用品的购买记录、支付医疗费用、支付丧葬费等的支付凭证及其他证据材料等。
随着我国各项政策的变化，在实务中会出现上市公房、军产房、小产权房等各类非传统商品房，此类房产的所有权确权及传承问题相较于一般商品房更具难度，更需提前进行规划。因此，充满智慧且分项规划的传承安排，不仅是对自己传承意愿的表达，更是对下一代及家族和睦的责任体现。
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薛京律师
北京大成律师事务所高级合伙人
在公司法律业务、股权非诉与诉讼业务方面有丰富的执业经验，曾为多家大型企业提供并购、重组、融资等专项或常年法律服务，代理多起公司纠纷案件。
财富管理领域资深律师，擅长家族信托、家族企业治理与股权传承等创新法律业务，为诸多高净值人士提供私人财富顾问服务，协助家族设计传承方案，代理多起涉及私人财富股权纠纷。
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