CRS|小镇论坛：乡村振兴战略下，农业小镇如何进行有效的开发与运营？

产城君产城观察网 2023-06-10

引言

2018年8月9日-8月11日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

参会嘉宾

协信小镇多利农庄总裁 高剑青先生

祥生小镇集团营销中心副总经理胥克先生

光明地产产业发展部总经理严俊亮先生

慧泉资本创始合伙人冯越女士

核心观点

光明地产产业发展部总经理严俊亮先生：

1. 中国农业体系面临三个问题，农业第一首先是种子，第二种植方法，第三是流通渠道。对于农业这个体系来讲，是要夯实基础，刮骨疗伤的过程。先是有种植业的基础，才会考虑健康问题。第二依托消费升级逻辑，满足现代社会多元化需求。

2. 关于企业在农业产业领域退出遇到的问题有几种解决方案。第一打开消费端需求，从末端决定生产端的形式是较好的解决方案；第二关注新产业的形成和引导，实现新产业的营造，使农业根本改变5+2的方法；第三是新城镇空间的营造，因为人口是小镇发展过程中的核心竞争力，因此打造具有归属感的小镇空间很有必要。

协信小镇多利农庄总裁高剑青先生：

1. 从农业产业角度看农业发展方向，第一是规模化生产以及通过科技的运用提高产量降低成本，第二是向个性化的方向、定制化的方向和休闲旅游和观光旅游的方向发展。但目前出现的重要问题是就业问题，虽然我国城市化阶段发展比较快，但是相比发达国家农村还是有相当多的人口，这意味着大量的农业就业人口要转移。

2. 国有建设用地的供应特别是宅基地供应严重不足，因此对集体建设用地甚至对农村用地的使用有严格的要求，企业参与到农村去做农业小镇或者“田园综合体”最重要的关键点是要准确把握土地政策。

慧泉资本创始合伙人冯越女士：

1. 投资机构选择项目时会考虑产业向着更加精细化和专业分工方向去发展，在每一个垂直领域里面去关注更加安全卫生，更加健康生活方式的产品，和这样产品合作，才能保证成本和质量是可控，这些垂直领域里面头部企业是投资方向。

2. 把农业小镇定义为农业发展新的场景，有三方面业态是受资本关注的。第一不能只是B2B的模式，最好是B2B和B2C联合起来。第二运营效果需要达到市场平均水平以上，不能仅仅把农业小镇看成是孤岛，未来总是和资本市场去对接，第三在孵化这些企业过程中，最后影响这个企业成败是不规范。

祥生小镇集团营销中心副总经理胥克先生：

1. 目前中国农业是小而散的情况，各地农业面对需求和情况不一样，发展阶段不一样，这需要针对具体情况对产业链重新定位，运用市场化的手段，让一产向二、三产延伸。

2. 我国农业小镇存在潜在风险，第一我国农业小镇虽然很大程度上形成了品牌，但是当地的约束性和保护力较弱；第二，目前做农业小镇或者“田园综合体”分为田园、乐园、家园三个板块，乐园版块存在风险，由于我国休假和度假制度的影响，需要用短小运营时间覆盖全年运营成本，对运营团队实操能力要求非常高。

论坛原文节选：

邱明华：很高兴邀请到嘉宾来参加会议，大家开这个会议为什么？我们邀请农业企业做嘉宾非常多，包括正大和光明等等领导都过来，我们发现目前特色小镇分成文旅、农业和产业小镇，但是现在很多开发商介入一般偏文旅类小镇，但是文旅小镇有一些问题，农业毕竟是一产，是每年政府一号文件都会谈到这个问题。我们论坛主题在向振兴战略下，农业小镇如何进行有效的开发和运营，在座都是专家，这个肯定是很简单的问题。

我们分成几块，首先各位嘉宾把自己的企业和目前做什么事情首先介绍一下，第二分嘉宾一些问题，希望嘉宾把内容跟行业参与者分享一下。

我们从高总开始。高总前面把信息说了很详实，我们让唯一女性就是冯越小姐介绍一下。

冯越：大家好，可能简单介绍一下，我们是一家市场投资机构，我们主要投资领域包括农业、医疗、消费升级，所以今天想从市场机构角度来谈谈我们对农业小镇的看法。

邱明华：我觉得冯女士说的比较简单，这家企业专门投农业和食品上下游企业，他们已经投了很多企业，接下来希望分享更加深入一点。第二个胥总。

胥克：我们是地产公司为依托，今天分享很多的地产公司也是一样的，我们整个地产集团做一部分产业升级和转型，所以我们在祥生地产板块成立了祥生小镇集团，祥生小镇在全国布局特色小镇，在全国谈的项目有30多个，目前已经有6个项目正式落地，6个项目从选址角度来讲分布环上海，环杭州和中西部重要城市节点周边，每个特色小镇还是因地制宜，有一些小镇紧紧围绕着今天的主题就是农业来开展，这个过程有一些体会和心得，希望在等一下分享过程跟大家做一个交流，谢谢大家！

邱明华：有请光明的严总。

严俊亮：邱明华好，各位嘉宾好，讲到农业小镇，介绍光明食品集团，它类似于前面中粮集团和正大集团企业背景，主要从事产业是农业和食品加工，应该来讲它也是大家都比较熟悉的企业，大家所吃到牛奶，前段时间比较知名光明冷饮不涨价，都是属于光明集团所拥有的相关产业，从产业类别来说，从横向宽度来讲，从大米生产、蔬菜的生产以及乳液、生猪一直到房地产领域，还有到海洋捕捞方面，光明集团都是拥有非常强的实力。从产业纵深度的来说，从地头生产和到物流体系和销售，也是非常全产业链，光明集团是非常多品类和完整产业链的企业。

光明地产是光明食品集团控股的上市公司，主业是房地产，全国都有房地产开发项目。依托光明食品集团食品相关的耕耘以及行业内、体系内企业协同，我们也在逐渐探索和耕耘相关一些农业类食品小镇的建设和运营工作。

邱明华：谢谢各位嘉宾的分享，大家也知道这几位嘉宾，自己母公司基本在整个农业和食品行业介入比较深，所以在农业这块有很多的心得。第一个问题是这样的，现在农业有两个大家关注的事情，首先是政策，第一个叫做乡村振兴，第二个是农业供给侧改革，政策对农业关注度木是非常高。我们同样碰到现实的问题，农村目前问题很严重，其中之一就是老年人口，怎么靠老年人口把乡村振兴起来，肯定是很难实现的问题，如何把原有农民从乡村里面释放出来，变成产业农民，这样把整个乡村建设更加好，你们在整个农业产业链里面，最核心目前做哪一块业务，第二你们对农业未来发展自己的思考，你觉得农业未来往哪一个方向发展？

从高总开始。

高剑青：这是非常深刻的问题，其实从农业现状来看，刚才正大老总分享非常全面，从中国农业生产的成本、安全等等，单纯农业产业角度来说，一个是规模化的生产，高科技的生产，提高它的产量，提高它的效率，降低它的成本。另外一个就是个性化的方向和定制化的方向，加上休闲旅游和观光旅游的方向。第二个方向围绕一二城近郊，以大城市人口来乡村旅游为依托，第一个方向相对有条件，大规模农业生产区域去做，但是目前情况来看，里面有很重要的问题就是就业的问题，我们国家城市化阶段发展比较快，但是农村还是有相当多的人口，美国整个农业人口只占1%—2%，意味着大量的农业就业人口要转移，这个是比较重要的问题。

邱明华：谢谢高总的分享，我们有请冯越女士。

冯越：作为市场投资机构，我们要考虑财务回报，我们在整个农业投资过程中，我们一直聚焦在农业工业化的领域，大家理解农业还是靠天吃饭的场景，很多农业场景类似在工厂化生产，我们从种植、养殖两个行业寻找细分领域的龙头企业，把这些资源孵化好之后，去投资线上生鲜平台，线下连锁餐饮，为我们投资的企业向C端打通渠道，这是我们几年投资逻辑。

接下来随着产业配套的发展，我们看到产业化的发展，看到农业小镇的尝试，所以我们现在更多会关注整个农业产业链在供应链上的改造、重塑和赋能的企业。伴随我们已经投资过这些企业成长过程中，我们也看到有一些农业投资机会，比如说在C端，我们的线上平台卖的最好并不是最便宜，也不是新奇特的产品，也是严选系列，因为每个人都在寻找健康和安全的生活方式，食品首要关注，谁能够提供我们消费者更加安全、更加卫生，更加健康生活方式企业标的去追踪。我们从B2B看到产业向着更加精细化和专业分工方向去发展，在每一个垂直领域里面，只有和这样产品合作，才能保证成本和质量是可控，所以说这些垂直领域里面头部企业也是我们追踪。我们往更大行业看，现在整个互联网变成了传统行业，在互联网+基础构建产业配套比较成熟，我们看在农业信息流、物流、资金流有哪些重塑的机会。我们看到农业、企业和资本的对接还是非常困难，农业企业上市有很大的问题，包括现金是不是造假的怀疑，先定你是有罪，然后去推翻有罪的假设去过会，我们看到很多农业企业利润很好，我们期待农村农业小镇新的场景，新的方式可以进行横向产业联合，我们可以装进去更好的内容方联系在一起。我们希望你们未来组织更多的会议来进行探讨。

邱明华：谢谢冯总。接下来请胥总说一下。

胥克：中国非常多，各地情况不一样，因为各地发展非常不均衡，我们接触到小镇项目来说，我们遇到很多的农业情况，它其实很难一概而论，今年在这个会听到正大对于农业的理解，听到光明和中粮跟农业、食品高度相关，有全产业操作经验的立业对农业的理解，他们代表对我们农业头部企业，但是在目前中国情况下，中国农业是小而散的情况，从祥生小镇角度来说，我们看到农业问题的时候，我们处在一事一议的情况下。举一个例子，我们在诸暨有一个项目，它是有机茶园，它一度发展非常好，当地有三千亩的规模。最近几年遇到了最大的挫折，因为市场萎缩，种植规模越来越小，种植人口越来越少。我们需要帮当地产业找到新的市场，做到新的定位，我们把这个产的产业链重新定位，重新做客源，重新做市场渠道的建设，这个过程出现了一些市场化的手段，包括从一产往二产、三产延伸的过程，这样的情况，我们贵阳的项目或者其他的项目也遇到过，因为各地农业面对需求和情况不一样，发展阶段不一样，我们需要用特别手段去针对它。第二个在中国有大量农业企业，甚至在某些特定行业里面已经几乎是当地特定产业里面龙头企业了，但是即使龙头企业，大家知道在中国做农业利润还是非常微薄，整个再投资能力非常弱，很多农业企业希望从单纯农业生产变成农业加服务的企业，融资也遇到了问题。在这样的情况，有更强大投资能力地产企业进入到这个投资领域，发挥自己的优势，在供给侧提升方面做一些工作和贡献。目前在这个方面进行了这样的思考和实践。

邱明华：谢谢胥总，今天看到他谈出这么多的专业知识令我刮目相看。

严俊亮：前面问题是两个问题，一个农业的问题，一个是农业小镇问题。农业的问题前面正大张总提了一些问题，实际上是非常的严重的。我原来不是搞农业，外行看中国农业体系和所谓芯片行业和新兴行业处于同样的问题，可能有些数据没有反应出来，农业第一首先是种子，第二种植方法，第三是流通渠道。我们自有种子供应量1%—2%，种子方法前面很多老总提的有机标准，有机标准是非常高的，只是稍微健康一点而已，第三个是供应渠道的问题，在这个里面首先第一个从光明集团来讲，70%蔬菜通过我们的渠道出去，50%猪肉通过这个渠道出去，大家都是比较幸运，你们吃的食物还是有光明帮你做检测的基本服务在里面，如果脱离这个体系是否健康，很多的问题都不确定。对于农业这个体系来讲，我觉得还是要夯实基础，刮骨疗伤的过程。先是有种业的基础，才会考虑是不是吃的健康。第二依托消费升级逻辑，可以提供更加健康，或者更加好吃，满足现代未来90后、00后小朋友口味的需求，农业的问题是非常严重，中国13亿人口大市场，所有的投资基金把消费端问题看的非常严重，但是底板问题没有解决。

第二个农业小镇概念，我觉得第一端把我生产出来的产品以更加高的价格卖出去。第二把城市人口引到这里来消费，但是没有解决5+2的问题，没有解决底板的问题，没有解决产能如何出现大规模生产的问题，这个是农业发展的问题，也是所有大佬和产业公司纷纷在想，或者尝试，通过资本的推动来解决的相关核心问题。

邱明华：谢谢严总，我认识严总很多年，我进入房地产没有多久就进入了严总，严总是我的老师，我们现在慢慢开始做农业这个行业和房产这个行业。凡是行业，特别是风口行业，有风口必有风险，风口越大，将来风险越大，你们在农业操作过程中，你们觉得哪些问题应该来说比较值得重视，这块需要所有领导来解答一下。还是从高总来开始。

高剑青：我刚才跟大家分享过了，我们对于农业的理解，实际上农业小镇也好或者“田园综合体”，最大的风险还是政策的风险，因为我们国家为什么房价这么高，国有建设用地的供应，特别是宅基地供应严重不足，这样对集体建设用地甚至对农村用地的使用有严格的要求，很多企业参与到农村去做农业小镇或者“田园综合体”，准确把握土地政策，哪些可以做，哪些不能做，这个是非常重要的关键点。我认为这是第一大风险，我所理解有一些非常大的地产公司现在去拿地，这里面主要的风险还是政策的风险。

第二个问题就是说在项目运营模式或者盈利模式，一般来说都是希望短期靠地产支撑现金流，长期靠文旅、农业、康养等等可以自我造血，短期的模式和长期的模式之间的矛盾如何去解决，这个风险各个企业都有各个企业的招，各个企业都有自己的方式，我觉得这些风险需要企业在经营过程中需要去解决的。

邱明华：确实的，特别是政策风险土地权限方面的风险也是非常大的。高总在全国签了十几二十个框架协议，确实在这块风险是非常高的。冯越女士也谈刚才的问题。

冯越：从投资机构平时判断逻辑，就是判断项目本身品质是样，估值是怎么样，是不是合适这个基金去持有。从项目品质来看，我们一般会选择是什么？因为农业是很大的行业，每一个垂直行业都有特殊性，没有标准，我们会尽量选择熟悉子行业去切入，首先规模足够大，可以选择标的足够大，我们有一个投资过标的介入到上游或者下游，方便用在产业里面积累人脉看到运营数据是怎么样，农业是传统行业，传统行业最重要不是模式创新，而是运营的效率和运营数据，运营数据的真伪是最重要的一个指标。我们进入到不是特别熟悉的领域，我们会寻找专家，比如说从业人员或者第三方去获取数据，去验证它。从农业小镇场景来说，我把农业小镇其实定义为农业发展新的场景，结合这个场景，我觉得有几个业态是我们更加愿意去去看到。一个不能只是B2B的模式，最好是B2B和B2C联合起来，B2C为了向周边展示这个模式可以做到什么程度，B2B未来融入到产业链条，需要和社会农业资产有实质的联合。第二运营效果可以达到市场平均水平以上，不能说仅仅把农业小镇看成是孤岛，未来总是和资本市场去对接，我们相信开发商和政府为农业小镇里面企业提供最好的配套和最好的资金，但是运营团队没有竞争力，做不到，我们所有为它搭建的平台没有办法在后续产生增值，开发商没有办法通过这条路去实现退出。第三我们在孵化这些企业过程中，规范公司治理大家不会想这个问题，因为没有那么远，我们在看到以往产业案例里面，比如说IPO或者并购，可能最后影响这个企业成败不是模式，不是业绩，而是不规范。我们在产业小镇和农业小镇，在每一位参与资源方或者落地方，我们设计方案的时候能够想到这点，不一定要做的多么完美，但是一定要有这个意识，才能为我们未来实现收益，除了地产正常收益之外，我们在企业估值这块可能有新的思路出来。就这些，谢谢大家！

邱明华：冯总说的特别有道理，已经把农业如何退出方式给企业指出来。去胥总谈一下自己的看法。

胥克：谢谢两位专家指出潜在风险之外，我们做了很多的农业小镇，一般是有特色的农业产业，已经很大程度形成了品牌，但是在我们国家对当地农业约束性和保护力其实都是很脆弱的，可能在我们长三角这边有一些地方有非常好的，非常优质的，具有公信力农业标识性和地域性的品牌，但是实际运行过程中，农业散落几千个不同农户里面，他们基于个人利益考量来运作自家的农业，所以在这个发展过程当中，其实潜藏非常大的危机，所以说可能一家，两家，或者几十家不规范的，会引起地域性品牌整体坍塌，作为企业来投资农业，或者投资农业小镇来说，它的基础是非常脆弱，这是第一个问题。第二个问题不同的企业提到了，目前做农业小镇或者“田园综合体”讲了田园、乐园、家园三个板块。在家园这块，它的风险是最小的，第二个风险就是乐园，什么意思？大家都提到了其实我们不管城市里面投一个项目，还是在乡村里面投一个项目，都会遇到运营效率的问题，可是我们国家休假制度和度假制度基本就是周末才有时间去度假，全国不管在什么地方做什么样的文旅项目，都会遇到一个共同的地方，就是周一到周五没有客人，刮风下雨没有客人，这个意味着什么？运气好的话可能有一半时间是有效的运营时间，如果运气不好，只有三分之一的时间是有效运营时间，意味着用短小运营时间来覆盖全年运营成本，这个对运营团队实操能力要求非常高，这个我们在实际运营过程中遇到第二个风险，这是我的理解。

邱明华：我们跟祥生小镇交流过，祥生小镇也做了文旅项目，也投入了很多。我觉得祥生小镇对整个农业小镇理解也是蛮深刻的。

严俊亮：我觉得很多问题大家都提到了，以下的观点只代表我个人的观点，不代表公司的观点。我觉得要想改变这些问题，从产业角度重视产业链的升级，前面很多专家讲了提高亩产，提高品质，如果你不解决消费端的问题，你打开了消费端，你打开了定制的模式，使得产业链跟着你的方式来转型，无论是农场还是商户合作模式，都可以使得产业链农民收入可以提高。我们原来统计过生产稻米亩产是900斤，高一点是1200斤，如果一斤是1块，就是亩产就是1200块，但是房地产以一平米卖出去，就可以赚几万块，但是房地产卖的好好的，为什么要去买农业，你肯定要使得这个土地上的收益是能够可持续，达到一定量级才会干这个事情，以末端决定生产端的形式，这是比较好的解决方案。第二种关注新产业的形成和引导，在我们小镇营造如果把只是农业就事论事，这有点问题了，我们要注重营收，我们在思考过程中关注农地原来是生产，如果把它变成种业研发基地，通过基因的改造等等使得种业具有生命力，农业变成了实践和生产基地，农业也需要农业大脑，有大数据的需求。农业也可以满足类似于和新媒体、电影等等拍摄基地的合作，实现新产业的营造，使农业根本改变5+2的方法，要导入新的工作。第三是新城镇空间的营造，这里有一种错位，每个人都会想象，我们到农村去，就是好水好山好无聊，有一片土地，但是你过去之后没有归属感，也就是说你要有收放自如的新空间，还有从人的角度去看，这种流动人口有可能是钢来工作，有可能是自发过来做相关产业的，这种人口有可能是我们小镇营造过程中的一种核心竞争力，或者有血液，也生命力，有新鲜血液的能力。我觉得农村获得一定的建设，需要在这些地方有一些思考和运作，才能得到比较好的反馈。

邱明华：谢谢严总，今天特别感谢四位嘉宾，我觉得四位嘉宾代表了未来和不同领域的专家，每个人做的工作都不一样，接下来希望在论坛之后，各位有一些合作和交流，这个是大家所希望看到的。我代表亿翰智库谢谢各位嘉宾今天的到场。谢谢大家！

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