四川房企“一哥”蓝光发展的生死危局

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撰文|蜜姐&编辑|凯

近期，又一千亿房企的债务危机愈演愈烈。

天眼查工商信息显示，2月27日，四川蓝光发展股份有限公司新增被执行股权冻结。

其冻结股权标的企业为四川蓝光和骏实业有限公司，涉及冻结权益数额1875.96万元。

2月28日，文轩财经消息，蓝光发展发公告称，2021年度第一期中期票据未按期兑付构成实质性违约，并暂无具体兑付安排计划。

股权冻结、债务违约，叠加2021年业绩爆雷预亏120亿，作为四川房企“一哥”的蓝光发展还能否扭转乾坤？

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蓝光发展是一家有着30余年发展历史的老牌房企，2019年突破千亿大关，2021年却开始传出债务危机，从巅峰到危机，间隔仅1年。

近两年传出暴雷的房企，几乎都经历了一个相似的发展轨迹：在2018—2019年之前高举高打，全国扩张，成为黑马或频频被曝在各地当“地王”。

尽管2015—2016年，楼市的行情相对低谷，各种公开喊“去库存”的声音随处可见，但激进的房企们仅坚持到2017年之后，几乎都迎来了业绩暴增，尤其是2018年楼市又异常热闹起来。

2018年秋季，万科高喊“活下去”，刷屏了一波，但真正当真的房企或投资者，恐怕并不多。毕竟，那时购买千万房产都还需要排队摇号。

曾经，不计代价进入千亿房企俱乐部是各大房企的绝对目标。如今千亿“魔咒”频现：高速扩张后陷入债务危机。蓝光发展也是其中的典型代表之一。

2019年因一位蜜友询问，蜜姐曾梳理过蓝光发展的发家史（详见：进击的蓝光！四川地产“一哥”神操作，购房者有便宜捡吗？），当时对“债务压顶的同时，蓝光却没有放弃继续扩张的脚步”印象深刻。

以合并报表的子公司数量为例，2018—2020年，蓝光发展的子公司分别为：390家、524家和751家。

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然而规模并非万能。

2020年，蓝光发展的营收同比增长9.6%，归属净利润同比反倒下滑了4.53%，扣非净利润更是同比下滑了10.7%。

更严重的是负债问题。

当房地产行业在去杠杆之际，2020年蓝光发展的资产负债率依然高达82%，净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%。

2019—2020年，蓝光发展分别实现营收391.94亿元和429.57亿元；归属净利润为34.59亿元和33.02亿元；同期其偿还债务支付的现金分别为385.46亿元和381.06亿元。

2020年，抗住了疫情的冲击，年报中蓝光发展还颇有信心：“通过严格控制财务杠杆，确保了公司资金安全和经营稳定。”

尽管其债务问题也不时被舆论关注，但业绩依然保持了正增长。

2021年，蓝光发展的千亿“后遗症”全面爆发。

2021年上半年蓝光发展业绩下滑，最终触发公司部分债务逾期。下半年情况并未好转，似乎还在加速滑落。

实际上，蓝光发展对于自身的危机并非无动于衷，而是一直在力图扭转危局，只是似乎力不从心。

2020年7月，蓝光发展以9亿元现金出售了旗下迪康药业100%股权。

2021年3月，蓝光发展甚至忍痛割爱，以49.64亿元转让旗下蓝光嘉宝服务65.04%股权给碧桂园服务。

房企大佬们普遍偏爱轻资产的物业公司，它也视为房企们未来转型发展的重要方向之一。

2019年，蓝光嘉宝服务成功上市，同年合约管理面积同比增长58.8%。当时，蓝光发展地产和物业两个板块都在积极扩张。

2020年，蓝光嘉宝服务在上市不到一年的时间内，更是快速完成了对10家公司的收并购。

然而，最终蓝光发展卖掉了代表“未来”的蓝光嘉宝服务大部分股权，也未能扭转2021年部分债务逾期的局面。

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如今的蓝光发展面临怎样的处境？

今年1月底，蓝光发展收到了上交所问询函。

据中指研究院数据显示，截至2月23日，A股有69家上市房企发布了2021年业绩预告或业绩快报，其中业绩预亏的企业占比达40.6%，而亏损额度上百亿的仅两家，蓝光发展就是其中之一。

蓝光发展发布的2021年年度业绩预告披露，预计2021年归母净利润约-120.37亿元，扣非后归母净利润约-112.73亿元。

公告解释了部分原因，概括来看：

第一，因债务逾期，资金紧张，造成2021年内计划交付的项目施工进度受到不同程度的影响，房地产业务收入确认较上年减少约188.42亿元，同比降幅达47.37%；

第二，为化解债务危机，公司先后出售了医药板块和现代服务业板块业务，两项业务营收较2020年减少约19.56亿元；

第三，公司因流动性紧张，导致部分新增借款主要用于偿付到期债务，未直接用于项目开发建设；

第四，计提减值约69.09亿元等。

不过，面对上交所的问询，至今蓝光发展还未回复，更多详细原因还有待披露。

而今年，蓝光发展的债务问题似乎更加突出。

据公告披露，近期，蓝光发展及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额21.16亿元。

截至2月9日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计298.55亿元。

蓝光发展并未躺平，但目前仍难以逆转滑入更深的危局之中。

今年1月，蓝光发展被曝出，2021年底，仅以1元转让了重庆炀玖商贸有限责任公司100%的股权，后者的账面净资产高达14.84亿元。

原因是此次让转，蓝光发展通过承债式收购在出售资产的同时能够降低公司负债约91.91亿元（包含经营性负债）。

此外，值得注意的是担保问题。

据公告披露，截至今年1月底，蓝光发展及控股子公司对外担保余额为4,733,224万元，占其2020年归属于上市公司股东净资产的255.41%。

2021年至今，蓝光发展多次表示在积极开展债务风险化解工作，但目前来看，仍需再接再厉。

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今日词汇：承债式收购

承债式收购：应用债转股的基本原理，在股权并购中，收购方负责承担或清偿目标公司的债务，作为股权对价的部分。

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