2023年昆明交付70盘，是近几年质量最差的吗？
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导语：
在2021年下半年，无数地产从业人员发出了预警：“未来三年，可能是中国交房质量最差的三年”！
也就是在2021-2023这个时间段，商品房整体交付质量可能不尽如人意。
有在这个时间段接房的业主，可以对号入座，评价一下三年前的预测是否准确。
交付质量为何令人担忧？
因为《交房探盘》的栏目，我们会受到业主的邀请，一起去接房。
去年看了很多交付现场，有一个非常明显的感受：能够让人惊艳的交付屈指可数，少部分项目保持中规中矩（大问题没有，小问题不少）的交付，大部分项目的交付都有较大的整改空间。
虽然无法得出2023年是昆明项目交房质量最差的一年，但是去年的整体交付情况确实不太理想。
为什么会出现这种情况呢？
我们可以看一下，“未来几年将会是交房最差的几年”这一论断，是在2021年下半年出现的。
彼时，房企相继暴雷，债务魔法失灵，地产神话破灭。尤其是作为地产龙头的恒大，其正如倒下的第一张多米诺骨牌，产生连锁反应。
银行开始不再托底，高周转开始失效。银行授信越来越少，大量的问题房企没钱，或者根本借不到钱，没钱怎么能盖好房子呢？
另一方面，无论是银行借款还是债券融资，最终都需要靠企业卖房子回笼资金以偿还负债。
现实的困境是，市场太差，房企投入开发建设的钱，无法尽快从销售端回流。无论是降价销售，还是拉长销售周期，都会使得房企尽力压缩成本，下游的供应商回款无望，又如何指望盖出好房子呢？
这就导致了近几年，交付项目出现分化：实力强的优质房企，依然需要一个好交付来赢得市场口碑；资金紧张的房企遭遇市场下行，只能尽力实现按时交付；而部分问题房企，则疲于应付“保交楼”。
交房分化的表现，最终也是行业出清的过程，失去业主信任的房企，必然也会丢失市场口碑和市场份额，最终面临淘汰出局。
能够保证交付品质的房企，则证明了自身实力，赢得了市场机遇。
接下来，具体看看昆明主城2023年交付了哪些楼盘？
昆明主城交付约70盘
我们统计了2023年昆明主城区正式交房的楼盘，部分项目分地块分批次交付，不重复统计。12月底的部分项目以之前释放的交付时间为准。
2023年昆明主城五区，交房的楼盘约70个，和2022年全年94个小区相比，交付楼盘的数量同比降幅约25.5%。
从时间线上看，每个月都有楼盘宣布正式交房，季度末是集中交付的节点，年末交付数量最多，共有24个小区发布交房公告（不包含前面已统计的分批次交付项目）。
从区域分布上看，官渡区交付项目最多，共有24个小区交付。主要集中在官南、巫家坝和新螺蛳湾板块。盘龙区、西山区和呈贡区交付数量相当，五华区有14个项目交付。
从开发商上看，俊发、碧桂园、万科、保利交付的小区数量较多（按照交付次数统计）。由于开发体量和保交付的因素，俊发开发的项目都存在同一楼盘多地块交付、同一地块分批次交付的现象，因此数量上要远超其他开发商。
根据俊发集团官微发布的宣传海报，2023年俊发集团累计交付2w余套（包括安宁、嵩明、地州等项目）。虽然绝大部分都是延期交付，但是确实在艰难中逐步兑现。
碧桂园发布的信息显示，集团全国全年交付超60w套，其中川滇区域交付数量约2.8w套。和万科一样，这两家房企今年交付的项目以按时交付为主。
能够在今年实现提前交付的项目比较少，以保利置业开发建设的项目为主，除了提前交付还能做到交房即交证。
2023年交付盘点
70盘交付，每个楼盘的表现都有差异，我们可以从中提取一些关键词，作为年度交房盘点的总结。
①现房销售，交付等待期缩短。
随着近几年期房问题频出，购房者要求现房销售的呼声越来越高。今年6月住建部做出相应的回应：要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
此后，全国多个城市也表态，将试点现房销售。甚至，有的城市在土地交易条件中就注明现房销售的要求，探索从源头来推动现房销售的模式。
不过，对昆明市场而言，现房销售更像是开发商的被动选择。
一方面，为了增加购房者信心，打消交房顾虑，部分有实力的开发商选择以现房销售的形式来赢得市场。
现房交付对开发商的资金实力考验极大，追求高周转的房企基本玩不转，并且现房品质看得见摸得着，对楼盘施工也提出了更高要求，没有一定的产品自信是不敢主动挑战的。
另一方面，随着成交周期拉长，部分项目从期房熬成了现房。相比传统的预售模式，这类项目资金回笼周期要拉长两三年，开发成本直线上升。
这就意味着，相较期房，风险更小的现房，溢价也会更高一些。
对购房着来说，可以实景选房，还缩短了交付等待期，在目前的市场环境下，置业喜好会向现房/准现房倾斜。
②保交楼进入冲刺阶段，延期交房理由难寻
在2022年延期交付的项目中，开发商提出的关于延期交付的原因大多是疫情反复。
在2020年4月，昆明对受疫情影响不能按照原定时间开竣工的房地产开发项目，企业可申请将开竣工时间延期6个月，延期期间不计违约责任。
这项规定，其实只适用于在疫情初期开工的项目，而疫情后才计划开工的项目，则要求企业充分考虑疫情对项目施工进度的影响，合理确定开、竣工及交付日期。
如今4年过去了，项目延期再拿“疫情”当挡箭牌恐怕难以说服业主了，延期交房的外部因素比较难找。
2023年看到的延期交付理由，以“房企出现资金流动性问题，造成项目施工中断或者停工”为主。
简单来说，没钱，交不了/交不好。
而关于赔偿问题，大部分房企选择避而不谈，或者以“资金优先保交楼”作为拖延赔付的理由。
前面提到，俊发集团2023年交付项目较多。从单个房企的交付来看，昆明保交楼已经进入冲刺阶段，部分问题项目也迎来了接盘。
其中龙湖龙智造和金地管理就在昆明代建多个项目，且有不俗的市场潜力。无论是龙湖·青雲赋、龙湖学宸府，还是金地学府名著、金地峯境项目，都有比较强的配套。
随着纾困楼盘的减少，未来昆明市场也将逐渐步入正轨。
③昆明存量房市场持续发力。
贝壳研究院曾提出一个观点：当一个城市的二手房年累计交易量超过新房交易量，就认为当地的楼市进入了存量房市场阶段。
我们看一下近五年入市新盘的情况来看，2020-2021年新入市的项目，在2022年和2023年迎来集中交付。
在2022年和2023年这波交付后，结合新增供应明显下跌的情况，部分置业人群必然流向二手房市场。
相关机构的统计数据显示，从2022年下半年开始，昆明二手房成交面积就开始超过新房，只不过超过幅度并不大，但2023年就开始大幅度领先于新房。
这大概就预示着昆明存量房市场将持续发力。
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关于2023年交付的项目，是不是昆明近几年质量最差的？相信大家都有自己的判断。
而从事情长远发展的角度来看，祸兮福之所倚，随着交付完成，部分房企失去购房者信任，部分房企迎来“柳暗花明又一村”。
未来的昆明市场，乱象减少，将会是一个更加健康的市场。
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