昆明学区房哪里最适合？外地人买房有何推荐？
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第269期的问答如期推出，本次精选了2023.12.31-2024.1.6的问题，个人观点，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、巫家坝还值得买吗？推荐关注哪个盘？
答：现在的巫家坝，比一年前的巫家坝有更大的优势。
第一是，巫家坝现在的师大附小已经开学，比起南市区其他板块学校水平，这所师大嫡系分校区有较强优势，并且目前巫家坝第二所学校也已经开工。
第二是，现在的巫家坝价格非常低。
以招商雍珑府为例，得房率90%以上，楼间距宽，大中庭，容积率3.8，比早期巫家坝动辄容积率4以上的项目更舒服，但这个项目已经是准现房的情况下，卖到1.3w左右（前几天的特价房还有1.2w多的）。
而对比同样南二环、三环之间的项目，已经配套公立学校不多，有好学校的更是单价2w左右，这样一对比，巫家坝虽有一定缺点（配套发展时间），但是不是刚好能用价格优势弥补一二？
2、翠湖映单价5w的房子到底怎么样？为什么比其他项目贵出一截？
答：
单价5w是楼王285平米面积的产品，相当于其他高端项目两倍的价格了。该楼栋是本项目的楼王位置，不临街，安静、正对小区景观。同时户型的装修标准1万/平米，配置比较高，一梯一户，且这个只有十几套房源。
楼王才面市不久，顶楼和次顶楼已有房源售出，可见昆明市场高端产品的购买力。
但大华翠湖映常规户型还是2.7-3w之间的价格，精装修，与翠湖板块其他项目毛坯房源2.5w左右的价格基本相差不大，主要还是整体翠湖板块配套和资源支撑了价格。
3、预算140w上下可以买哪里？想买靠谱点的，别最后房子交不了；单身一个人面积不用太大，最好100平左右；要是临近地铁就更好了。
答：要么直接看现房或者二手房，新房东市区、西市区都有现房在售（大华、保利等，临近地铁）。
如果对交通要求比较高，年轻人上班早上想多睡个二十分钟，可以看下南二环、昆明站南侧的中铁诺德央玺春风，单价1.5w左右，95-98平米三房。
地铁站附近、临近二环、昆明站，也靠近双塔商圈、大悦城商圈，商业繁荣，生活方便，比较适合年轻人，这样的位置即便未来出租或者出售也更有市场一些。
4、金地都会风华这个盘怎么样？最近经常看到它的消息，买了能准时交吗？
答：位置适中且价格合理。
最小面积108平米，定位刚改/改善，全部都是两梯四户产品，居住体验不错。
距离昌源中路地铁站、人民西路都只有四五百米，交通方便，且不咋堵车。但价格仅处于昆明均价线以下，1.3-1.4w左右。
比较推荐143平米户型，最近做特价1.2w多也买得到，而且是个大端厅，转角大阳台，总价不高就能得到大平层的体验。
5、呈贡最近有哪些楼盘交房了？
答：
2023年年底交房的有，绿地东海岸三期一批次；马金铺的昆明·云麓湾（12、13、14栋）；经开区的御龙春晓（一期6栋）。
6、大华锦绣麓这个盘怎么样？
答：1.2w左右，价格不贵，产品设计还可以，东三环内离市中心比较近，且配套有学校。
缺点是周边发展不平衡。
同等价格中，本项目是新房中能够买到的，较为全面兼顾市中心距离、学校、产品的项目。
同等价格中，还可对比以下楼盘，金地十一峯，位置优于它，片区成熟，但产品筒子楼设计；大华公园天下，位置更远，但距离地铁更近，且价格更低；保利城，学校还有初中，位置更远，但有更大体量商业规划。
6、老师，俊泽峰值得买吗？配套的是哪个学校？
答：这是俊发俊云峰的a5地块，之前有过一些波折，2023年四季度才交付，精装配置其实还可以，就是施工不够细致，如果要买可以先去室内看下施工水平。（房产证还没下来，能接受就买）
此前俊发与官渡区签署协议，普自片区城改的俊云峰、俊泽峰以及A3地块业主子女，可享受云大附属星耀学校小学部+初中部的学位。
还可对比下龙湖青云赋。
7、求推荐下带学位的房源。
答：小学资源，盘龙约等于五华，强于官渡，西山最一般。
那么有选择的情况下，盘龙五华配套强校的，值得推荐的：
金康园小学分校区（美的北京路九号、京江隐翠、新希望锦麟峯荟）
盘龙小学分校校区（御龙半山、大华锦绣麓城）
明通小学分校校区（碧桂园映象美庐、大华公园天下）
长城中学分校区（万科城）
莲华小学（碧桂园龙腾世家）
武成小学分校区（建投学府）
二手房中，五华区这边，老牌强校（武成、红旗）周边老房子多，且贵。高性价比的选择是高新一小（二手次新多）；盘龙区这边，比较认可金康园、明通、盘龙、师大附属昆明湖都很强。
二手房具体看这几篇：口碑渐佳的高新一小 划片二手房升温了吗？
8、度假区、官渡区，有两居适合旅居购买的房子吗？
答：
度假区，两居室不多。新房中非度假区范围，但就在度假区隔壁的，龙湖学宸府有个85平米两室，可以看下。
二手房面积偏大，但环境真不错，听涛雅苑，华夏御府，华夏曦岸都有小户型，价格不高，环境符合你要求，具体看这2篇滇池度假区的这些洋房，已经跌去2000元/平米！ 昆明没有好房子，滇池路除外
官渡区，环境好的，也建议看二手，银海樱花语和星河庄园都有两居室，具体可看这篇1.5w上下，昆明次新洋房不香吗？
9、我是浙江的，想带女儿去昆明，目前三年级，哪所好一点的小学可以接受买房转学的？
答：转学不一定。（正常情况下，外来子女可以统筹就近的学校就读，也就是学校不一定）
昆明是全国极少数城市“读初中要对应小学户籍”的，其他城市都是初中对应户籍，所以在昆明要先上对应小学才行。
目前已知可以不在对应小学读就能对应读初中的有，碧桂园映象美庐、书香云海、保利城。
可能小学有极少数插班名额但也要考试才能通过的，上海师大附属官渡学校（对应万科五百里、公园城市）。
10、地铁9号线开通以后古滇那边会怎么样？
答：9号线什么时候开通都是个问题。
11、娃娃在读小学，计划置换能读初中的书包房，有推荐的吗？
答：若是买房，参考第九题。
当然小升初还有多种办法，体网生、公办学校自主招生、小学推优名额、公办/民办学校摇号等等，具体这方面咨询学校老师会好点。
12、600w左右的预算在主城能买到合院吗？离市中心越近越好。如果买不到洋房有没有合适的？
答：
离市中心最近的，应该是金科泰玺云麓书院（二环内），但略超预算，下叠加500w左右，联排1000w左右。
合院，筑友玺珑湾，600w左右买得到，度假区了；还可以买到联排，美的顺城府，东三环。
600w左右可以买到的洋房，华夏四季三期差不多就是500w左右的起步价，600w可以挑选一下。（这里也离市中心不远，上档次，环境好）
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二手房
1、老师您好，我在广福路上班，打算在省委附近1km内买一套小户型，预算110万以内。目前分别看中俊发九夏云水一套2居室的小户型，海康温泉花园一套2居室的小户型。两套房子总价相差不大，请问该如何选择呢？
答：九夏云水。（原来九夏有两室的小户型？注意一下不会是回迁房吧）
即便是回迁房，房龄更老十岁的海康，物业、环境都不如俊发。
2、金尚俊园这个小区怎么样？
答：一期7-9栋、10-12栋都是围合式，其他为开放式。
楼层太高。
户型一般，但胜在价格便宜，位置不错，物业还行。
价格掉得厉害（现在1.2w左右），二环内高性价比的次新房。
3、请问教场西路怡锦苑南区板式顶跃（15-16层）208平米（不包含两个露台，合计40平米），东西向。带一个地下车位。对口莲华小学。出售价格大约多少合适。谢谢您。
答：这个问题之前回答过。
按照银行评估价1.7-1.8w来算单价，在本套房源面积这么大的情况下，我这里露台不计价，车位仅+10w，总的340-360w之间。
具体这小区的其他房源可看这篇（但价格是之前的了）昆明二环内最舒服的区域，二手房东已经“不讲价”了
4、真诚请教，如果自住偏一点投资，万科翡翠一期是否值得入手？谈了套115平的，单价1.3w左右。
答：值得。（精装、万科物业）
主要是盘离广福路不远，社区底商已经做好，加之现在学校加持。
也相当于当年房东的购入价。（算上持有成本人家算是亏的）
3
其他
以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所 吴斌律师
1、我买的房屋地震倒塌了还用还房贷吗？如果已经交房还没有入住房屋因自然灾害毁坏的情况是不是只能自认倒霉
答：恭喜您答对了！一方面，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。交房后，自然灾害导致的房屋毁坏结果由买受人承担。另一方面，房屋买卖合同和贷款合同是两个合同，房倒贷款在，银行的贷款还是要接着还。
2、合同约定2022年10月底交付使用，截止目前2023年12月16日，开发商至今未取到竣工验收备案表。小区已经有业主装修入住了，这样的情况可以通过起诉退房吗？
答：法院是否支持业主的退房诉求，要考虑购房合同的约定、案涉项目逾期交付的原因及业主取得房屋的最终目的能够实现等因素。不同项目的情况不同，具体问题要具体看待。
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