【视点】商业地产企业破产资产处置问题探索——以“售后返租”模式销售商铺的房企破产案为例

本文作者：李连连，安徽徽商律师事务所执行主任（文末有介绍）

商业地产企业破产资产处置问题探索

——以“售后返租”模式销售商铺的房企破产案为例

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【摘要】随着商业地产企业破产案件的日益增多，管理人在办理商业地产企业的破产清算、重整、和解案件过程中所面临的问题也越来越复杂。商业地产企业破产清算案件中，如何节约成本，促成破产清算转重整，实现对破产财产的有效处置，如何实现破产财产价值最大化，值得思考和研究。

【关键词】 商业地产 破产资产处置 破产清算 商铺 售后返租 清算转重整

最近几年，经济形势不好，在房地产行业尤为明显。除常见的住宅楼盘出现烂尾、开发商破产外，以“售后返租”模式开发及销售商铺的商业地产企业破产案件也开始爆发。很多该类商业企业濒临破产的边缘，甚至进入破产程序。一旦进入破产程序，停工烂尾的工程是否需要续建、原本已建成的房屋是否需要继续销售、缺少的资金如何引资等棘手问题，都会摆在管理人面前。商业地产企业破产问题千头万绪，债权人众多、信访问题严重、周期长、矛盾多等等，管理人排除万难之后会发现资产处置问题尤为重要尤为复杂。如何将资产变现如何最大程度地的维护债权人利益，是破产案件办理中最为重要的问题。

案情简介：

A商业地产开发公司，进行土地开发，项目规划用地约300亩（其中商业用地约180亩，仓储用地约100亩），国有建设用地使用权出让合同签订后，由于拆迁等各种问题，A公司与国土部门签订补充协议，将商业用地分割成两个地块（100亩商业地块和80亩商业地块），商业用地原计划建立5个场馆（其中100亩商业地块上建3个场馆，80亩商业地块上建2个场馆）。仓储用地作为商业配套，计划建成仓储场馆。后，A公司资金链断裂，进入破产程序。A公司被受理破产时，100亩商业地块上的其中2个场馆顺利建成并大部分商铺已销售完毕，第3个场馆主体工程建设完成但未能完成竣工验收。在签订房屋销售合同同时安排经营管理公司与购房人签订委托经营管理合同，也就是采用售后返租的形式销售商铺，经营管理公司未能依约支付购房人租金，A公司向购房人提供担保，但至破产受理时一直未能支付。购房人诉求繁多，有的要求返还商铺自己使用，有的要求履行高额租金回报，有的要求更换商管公司，有的要求解除合同自己与租户签订合同，多次采取各种方式维权，直至A公司进入破产，案件涉及债权人众多，社会矛盾大，各债权人诉求之间存在法律冲突，案件解决难度大。

一、商业地产企业破产资产形态

（一）建设用地使用权

一家商业地产企业可能同时或分期取得多个地块的建设用地使用权，分期逐步投入建设，企业进入破产程序时，可能存在未开发或未进行地面建设的地块。在实践中，有的是写字楼，房屋建了一半。有的是仓储用地，未开发，甚至未拆迁完毕。有的是商业用地，开发了第一期，已经竣工验收合格，也已出售并交付但未全部办证，第二期未竣工验收合格，也已经出售交付但无法办证；第三期未开发完成；甚至最后一期仅仅平整了土地，无建筑物建设。所以在进入破产程序时，管理人接管时，最重要的资产之一就是土地。

（二）已建成房产

1、商业地产企业名下的未售商铺等房产。

近几年，商业地产企业破产时会不同程度的剩余一些商铺、写字楼，因为经济不景气未销售出去，此种资产性质清晰，备案在破产企业名下，但也有部分商铺、写字楼由于设置抵押、被查封保全，未对外进行销售。

2、已经交付但购房人尚未取得房产证的房产。

购房者已经交付全部或大部分购房款，并根据房企的交付行为取得对房产的占有、使用或者收益等实际权利。例如笔者办理的破产案件中，房企在出售就安排购房人进行返租，购房人有权依约享受房租收益，那么就会形成虽然购房人购买的房子都没看到甚至没建好但房企已经实质上完成交付行为。而实际上开发商又因各种情况怠于或无法办理产权登记手续。在实践中，有两种观点，一种观点是我国采取的物权登记效力原则，因此登记在房地产企业名下，物权仍属于房地产企业；另一种观点是已经支付房款且已交付，所有权可以认定为是购房人，由管理人协助配合办理房产证。

3、备案登记在其他人名下的房产。

房地产开发是资金密集型行业，对于资金实力不太雄厚的中小型房地产企业，除了向银行抵押贷款融资外，还会向其他个人或机构获取资金。最常见的有，虚构商品房买卖合同进行民间借贷或办理按揭贷款。双方签订商品房买卖合同，即“名为买卖实为借贷”。虚构商品房买卖合同办理按揭贷款，实质上“骗取”银行贷款，即房企与公司员工或亲属（作为购房人）签订购房合同，但实际上购房人未实际缴纳首付款，且每月贷款由房企自行承担。部分金融机构出于维系和开展业务、增加业绩的需要，对该现象有时默认。虚构商品房买卖合同进行民间借贷，是出借人为了保障自己的借款本金，在借款的同时签订商品房买卖合同（办理备案登记），万一房企不能如约还款，即用房屋来抵偿借款。

（三）在建工程

在建工程俗称“烂尾楼”工程，如工程主体未建成，或工程主体已完成，但消防、水电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

在建工程权属易定性，但存在着多种权利负担，如在建工程抵押贷款，或者虽然不符合预售条件，但房地产企业已与购房人签订了认购合同等，又或者符合预售且已经销售但最终未能交付等，牵涉多种权利主体。

还有一些类型的商业地产在建工程，虽未竣工验收合格或消防验收合格，但已经投入使用、用于经营，存在极大的消防及安全隐患，管理人不仅需要考虑在建工程续建的问题，还要考虑和实施清场工作，对各种租赁合同的有效性进行法律判断，分情况进行一些解除、腾退工作，尽量让破产资产现状清晰化，尽力解决在建工程上背负的法律问题和纠纷，为下一步工作做好准备。

二、商业地产企业破产中资产处置的几个问题

实践中，每个房地产企业破产案件均有所不同，那么资产处置的方法也有所差异。每个商业地产企业因开发目标不同，建设的项目不同，规划的经营模式不同，资产处置需要结合项目本身性质进行处理。

（一）商业地产企业破产中的土地问题

1、土地归属及土地出让金的债权性质问题

首先，需要准确界定土地使用权归属。在商业地产企业破产中，可能经常会遇到土地交付多年但出让金未缴齐，或出让金早已缴齐但土地未交付的情况。管理人常常面临的困局是，土地已经交付破产企业多年，但破产接管后，自规局却要求收回土地。那么问题来了，土地出让金未缴齐，国土局（自规局）有权收回土地吗？国土局（自规局）的法律依据往往是《企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，但对此种情况，笔者不敢苟同，原因有：第一，国土局已将土地交付多年，仅开发商未缴齐土地出让金，不存在双方均未履行完毕的情形；第二，如果仅是开发商违约的情形下，国土局（自规局）在破产受理前本来依约有权解除合同但一直怠于解除合同，最终没有解除合同直至进入破产程序，合同的解除权国土局（自规局）还能否依约享有呢？笔者认为，不能享有。理由是根据《最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》》第六十七条“企业破产前受让他人财产并依法取得所有权或者土地使用权的，即便未支付或者未完全支付对价，该财产仍属于破产财产”，也就是说破产企业持有的土地依法应属于破产财产。

在实践中还有一种观点认为土地没办证，那么不算履行完毕，笔者不敢苟同，理由是土地出让合同中交付土地、交纳土地出让金是合同双方的主要义务。那么，办证到底算不算合同义务呢，某种程度上可能算，但办证更多的是行政行为，而且办证的前提是土地出让金必须缴清。在已交地未缴齐出让金的情况下，很明显，出现的仅是未缴齐出让金的单方未履行义务。

其次，土地出让金的债权性质如何认定。在实践中有三种观点，一种是当作共益债务，优先受偿，这种情况就与上面讲到的破产受理前土地已经交付企业多年的不同，这种情况多适用于不仅土地出让金没有缴纳完毕，土地也尚未交付完毕，属于双方均未履行完合同的情形。根据《企业破产法》第四十二条的规定因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务。第二种是直接认定为普通债权，因为企业破产法并未明确列明土地出让金具有优先债权性质，根据《企业破产法》第一百一十三条的规定在优先清偿破产费用和共益债务后，具体的清偿顺序为（一）职工工资……（二）税款……（三）普通债权……那么看似将土地出让金认定为普通债权，也没有问题。第三种是将土地出让金比照税款进行债权认定，享有优先受偿权。理由是土地出让金与税款本质相同，也是上缴国家财政，在国家财政体系中处于同一地位，均为公共预算收入，故参照税款的清偿顺序，从根本上理由充分，且维护了国家利益及公共利益。

综上，在破产财产处理中，确定好土地归属及土地出让金的性质问题尤为重要。

2、判断是否适合按原土地性质继续开发

在破产实务中，有时会遇到破产企业停业多年后才进入破产程序，就会出现当时的土地性质（如商业用地），在今时看来，因为社会经济变化、城市定位等，再继续开发已经不合时宜，如何解决。首先需要对破产原因进行分析，判断是否适合按原土地性质继续开发。笔者办理的案件也存在这样的情况，在十年前，商业地产如火如荼，但在2013年以后互联网冲击、线上购物为发展主流，实体商场逐步受到影响，从今时看，如进行投入，很大程度上会产生新的亏损，再建商业已无必要，那么，按原土地性质继续开发，是否还存在必要性，则有待商榷。这关系到管理人对破产财产的处置方案的确定。如按照原土地性质继续开发已无必要性，那么管理人将其直接打包出售反而更有利于快速结案，快速获得资金用于债权清偿。在实践中，还可以探索申请政府将土地变性，由商业用地变为住宅用地，或将商业用地变为综合用地，或其他变更方式。这种改变，将间接实现活跃市场，吸引资金，用于债权清偿。

3、因政府规划调整，土地性质已变，如何处置

  有的商业地产因为政府净地交付太迟，或资金链断裂较早，等到企业破产时，管理人接管后，经调查才发现，土地性质已经发生变化，例如从仓储用地变成了绿地。但因为法律意识淡薄，政府有关部门也并未通知企业，企业由于资金链断裂等各种棘手问题，也未来得及关注。笔者认为应该分情况看待，首先看开发商有无缴纳土地出让金，第一，如已经全部缴纳土地出让金，管理人对地块进行评估，政府有关部门可进行直接按照评估价补偿，这样可以大大节约破产财产处置的时间，加快破产债权清偿，有效缓解社会矛盾。第二，如未缴纳土地出让金，且土地未交付完毕，那可以考虑进行退地处理。同时，根据土地出让合同约定和实际履行情况，判断违约方，包括但不限于哪方违约在先哪方违约在后，哪方是根本违约，将违约责任纳入综合考虑。

（二）商业地产企业破产中的在建工程问题

商业地产企业破产中的在建工程复工续建问题，在目前的经济环境下，特别棘手。因为大部分商业地产企业破产的最重要原因之一就是互联网冲击、实体商业不景气。大环境的不景气，导致商业地产销售、运营出现问题，商业地产销售不行，无后续建设资金，在建工程资金链断裂，最终引发破产。故，在破产程序中，即便管理人能够进行在建工程续建，但同样很大可能面临销售不出去的局面。那么管理人采取何种模式复工就显得尤为重要。如采取由管理人自行组织复工建设，复工建设费用依法属于共益费用，由债务人财产随时清偿。但这种方式其实对法院和管理人的压力非常大，因为不管是法院还是管理人均不是房地产开发的专业人士，其中的摸索、研究都需要耗费大量时间和精力。实践中，最常见的方式是管理人对债务人财产整体拍卖，打包要求投资人或竞买方负责处理购房人（业主）债权。购房人选择要房的，由购房人与投资人或竞买方签订购房协议，建立新的法律关系和约定，最终交房的义务由投资人或竞买方履行。这种方式既不耽误管理人对整个破产案件的整体推进，又能有效地保障该类购房人的债权权益，化解社会矛盾。

在笔者所办理的案件中，涉及在建工程含未竣工的楼房与未开发的地块，情况稍复杂一些，需要考虑是将未竣工的楼房与未开发的地块分开处理还是打包处理的问题。当然，最好的方式是投资人实力雄厚，可以一次性打包，直接支付投资款，管理人直接用投资款进行分配，也就是我们常说的清算式重整。但实践中较难，有可能项目盘子太大，在当前房地产行业资金困难的情况下，部分只能采取合作共建的方式。例如，在复工建设过程中的所有资金由承包人或合作人承担，在建设过程中，管理人对建设、竣工验收、房屋销售进行跟踪监督，最终合作人拿回成本和收益，并同时确保债权人利益不受损。

商业地产在建工程中还有一点不得不提的问题，即抵押权的问题，有的商铺已经被房企抵押，但同时商铺被销售给购房人。如已全部抵押并且管理人同意履行，续建已无实际意义；如没有全部抵押或管理人在抵押权与购房人之间协调成功，可以考虑续建，续建的费用是共益费用还是在受益人之中进行均摊，模式均值得结合实际项目情况进行探索。如果按照以往的判断标准只考虑住宅、只考虑生存权、抵押权绝对优先、商业地产购房人按普通债权认定等原则，那么商业地产的社会矛盾将根本无法得到解决，这会让并不富有的购房人血本无归，但办理了抵押登记的商业贷款公司或银行，原本在破产前已经得到高额的利息回报，破产后又享有抵押权的优先清偿，几乎没有损失，将产生极大的不公平。所以，笔者建议，在未来商业地产破产案件可能会多发的大环境下，不管是法院还是管理人，应积极探索，在商业地产项目上因地制宜去除抵押权的神圣化，公开公平的制定事务处理原则，尽可能在办理破产案件的同时化解社会矛盾。

（三）商业地产企业破产中“售后返租”问题

“售后返租”，是指开发商的一种销售手段，具体表现为以高额返租租金为条件，将商铺进行高价销售，签订商品房买卖合同，同时安排自设的全资子公司或其他第三方公司与购房人签订委托经营管理合同，部分房企为此提供担保，即购房人在买房的同时将商铺托管，并依约收取租金。于购房人而言，本质上是一种投资行为。但因为近几年爆发的该类开发商破产事件，暴露出有一些购房人可能已经脱离投资的性质，甚至远大于投资产生的危害，例如有的是老年人用毕生积蓄买铺，打算靠铺养老，待到企业破产时，多年投资已打水漂，且现有商铺又出租不出去，某种程度上涉及老年人的生存问题，故在处理此类案件时，情况变得尤为复杂，管理人需多方考虑。

被进行售后返租的商铺，大多是以一个商场整体的形式存在，原本的设计是统一规划、统一运营，各个铺位之间没有实墙。甚至有的开发商当初销售时，售卖的是虚拟商铺，即看图纸卖。在商场实体规划里又是另一种局面，商铺编号、叫法，甚至用途等等都有可能改变。尤其是用途，有的明明买的是商铺，但在实际经营中这块商铺可能已经不能称之为商铺，因为已经在商场布局中变成公共过道或公共卫生间门口区域，很难单独作为商铺出租。而针对其他位置没有大问题的商铺，其实也无法单独出租，因为在销售时每个铺位面积可能只有二三十平方米，而实际运营中，一家店铺的面积达一百平方米到一千平方米不等，也就是说一家店铺承租的可能是五个甚至五十个购房人的商铺。从实际经营看，一家店铺主很难也不愿意要跟那么多购房人去协商租房事宜，也很难谈成。

同时，售后返租的商铺，在法律上还存在一种分歧：到底能不能为购房人办理房产证，从我国对物权的相关法律规定看，能够属于物权，或者说办理房屋产权证的，至少是有三面遮挡的建筑物，但售后返租的商铺在销售时，多采取虚拟商铺销售，每个商铺根本不能称之为房屋。故一般来说不予办理房屋产权证。那么，在均未办理或无法办理产权证的情形下，管理人可以选择不予办理产证，将购房人的购房款认定为债权。但实践中，也有的地方可以办理产权证，且部分购房人在破产受理前已经办理了产权证。在此种情况下，不管是为了公平起见还是为了缓解社会矛盾，均应积极协助已交纳全部房款的购房人办理产权证。

笔者在办理“售后返租”模式销售商铺的房企破产案件中，最首当其冲面对的是一千余户中的几百户业主型债权人到项目现场要求行使物权取回权、要求停止侵害、恢复原状的问题。余下的几百户要求继续履行、商场继续经营。其实，我们知道，大部分情况下这种“售后返租”模式销售的商铺，是虚拟产权式商铺，与独立商铺有所不同，独立商铺大多四至清楚、可独立经营，而这种虚拟产权式商铺无墙进行隔离，一般由开发商或运营公司进行合并使用、整体布局。《民法典》第一百一十四条第二款规定物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的排他效力，在此应放大看，而不应局限于某一位业主，为保障物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。故，笔者在作为管理人的项目中，对此类事务进行统一投票表决。并同时利用《民法典》第二百七十八条双三分之二的规定，依法决策，依法最大程度实现个人利益与整体利益的平衡。但客观上说，不管各商业地产项目各业主或各业主类债权人的决策是何种结果，实际上，该类“售后返租”商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，形成好的、统一的业态，形成稳定的经营模式，业主才能长远地、更稳定地获益。

（四）商业地产企业破产中商铺销售问题

商业地产企业破产中其实最难的是商铺销售问题，因为正是因为商业不景气，商铺难以销售出去，造成建设工程烂尾。破产企业手上尚剩余的已建成商铺，不会因为换成管理人就变的容易销售。尤其是以“售后返租”模式开发、销售商铺的房企，首先，潜在购房人会对房企不信任，其次，当潜在购房人了解已售商业的现状后，发现租金不能保障，将失去购买兴趣；第三，也是最重要的一点，像这种商铺存在的问题会一直存在，例如无法单独出租，必须由一家商业运营公司统一运营，才能保障商场业态的统一，商业水平维持在一定高度，否则乱成一盘散沙。但换一家商业运营公司情况就会变好，业主以及潜在购房人都未必有信心。在经营方面：经营的好，商场可能会越来越好，但业主可能会增加房租要求；经营的不好，业主拿不到期待的租金，商管公司拿不到好的佣金，失去改善商场经营环境的动力，形成恶性循环。

三、商业地产企业破产资产处置的几点建议

（一）重整优于清算，对破产资产进行打包处理

在面对商业地产企业破产时，首先应积极推动重整，如系进行破产清算程序，适当时应将清算转重整。也许在破产前企业已经进行过自救行为，未能成功。但在破产阶段进行重整与此不同，企业的负债没有在加重，由于企业破产法的规定，让企业或者管理人有条件冷静下来看全局，重新审视项目的规划、开发是否存在严重问题，是必须进行根本性改变，还是仅仅是少量资金缺口问题，如是后者，则可以通过帮助融资引资即可解决。如是前者，可能时间会更漫长，面临的挑战和风险也将更大。

商业房地产矛盾多发，涉及债权人人数众多，不从根本上解决续建或者清偿问题，众多债权人会一直不满、上访，扰乱正常的社会秩序。尤其对于商业地产破产项目，管理人在接管后就应将时间重点安排在寻找合适的、有实力的投资人身上，也可以在债权人中寻找，笔者曾办理过的一起地产破产项目就是由较大债权人化身投资人，接手企业，进行在建工程续建、交付、销售等一系列工作，使项目由清算转重整，最终重整成功，实现了各方利益的最大化和社会资源的优化配置。

（二）商铺、办公楼等单个面积较小商业，引入信托模式

商业项目主要是通过购买房产的方式投资，通过租金的方式获得投资的固定收益。由于商铺及写字楼的性质和市场状况，第一，需要业态统一，例如同类商品的商铺集中地，或各商铺之间关联度、互补性强，如果没有专业的运营公司进行招商、管理和运营，单凭购房人自己很难经营好。第二，由于商铺及写字楼开发时为便于后期灵活销售，分割较密，每间面积较小，但到后期实际进行出租经营时，就会产生大麻烦，一个商铺承租人占用的铺位可能多达十多位业主的铺子，但实际上每位业主的铺子位置不同，购买时价格也不同，如果出租价一样会产生矛盾，出租价差异过大也会产生矛盾。第三，由于开发商或商业管理公司对商场进行整体规划，有的业主购买的商铺并不在购物区域内，而是被变成公共过道、消防通道或休息区域，业主之间、业主与商业管理公司之间都会产生矛盾。其实，美国针对该种商业模式，设计了一种商业信托，值得借鉴，即由信托公司将所有商铺价值转化成股权，股权由业主们持有，商铺由信托公司统一选聘商业管理公司进行运营。业主们通过股东会决议对商铺的经营进行间接的决策和管理。这样可以解决项目整体的矛盾问题，进而解决被裹挟在已售商铺中的未售商铺（破产财产）问题。对于未售商铺，可以根据不同的楼栋、号馆设计不同的处理方案，或盘活、或整体出售、或续建，对于资金的来源，也可以灵活采取多种模式，资管公司融资、债权人垫资、金融机构贷款等或进行组合融资。用信托模式解决债权人人数众多，难以形成有效决策的痛点问题，让商业地产项目整体走上正常经营之路，实现多方共赢的局面。

（三）引入并用好府院联动机制

商业地产破产涉及利益关系多、人数众多、法律关系复杂，仅靠法院及管理人很难处理好，土地规划、竣工验收、消防安全、房产过户登记、税收优惠、职工安置、重整企业信用修复等涉及的行政部门繁多，工作量大，衔接和协调都不是容易的事，需要府院联动机制，甚至是非常必要。府院联动机制是目前在破产审判中解决企业破产衍生社会问题的一种新生机制[1]，在企业破产清算、重整、和解程序中，不仅有各种复杂的法律问题，还常常遇到行政及维稳问题，单一的司法权难以协调破产中各方权益的平衡，单一的行政权难以解决破产中的复杂法律纠纷，政府是协调各行政部门控制社会维稳风险的主体，法院是主导破产工作的主体，二者有机结合形成破产案件的一体化处理机制。因商业地产即便进入破产程序，实质上后续的工作开展，与破产企业破产前的主要工作并无变化，在管理人接管后，想要破产资产价值最大化，不可避免地需要进行续建等各种工作，地产企业面临的问题管理人都要面对，只不过是在破产的大框架之下处理事务。

府院联动的作用发挥，各地政府各项目各有不同，有的是政府主动介入，在地产烂尾后，政府为解决民生问题和化解社会矛盾，主动指导企业总结问题、提出解决方案，协调各行政部门伸出援手。有的是政府被动介入，在法院及管理人破产案件办理中，发现大部分事务需要行政部门的专业意见及支持，例如住建局、自规局（国土、规划）对于破产企业土地的看法、规划方案等，都需要尽快了解的清晰明了，有利于快速推进。还有商业地产企业一般都会涉及的税务问题。笔者办理的破产案件中，业主已经缴纳房款但破产企业未开具发票，直接影响到房屋产权证书办理，针对这一问题，破产管理人采取了两步走，第一步通知税务部门将企业破产之前的欠税，进行依法申报，对于商业地产中未销售出去的自持商铺，因在正常出租，也涉及税的问题，主要是增值税和企业所得税等，由破产企业管理人正常预缴，土地增值税也正常预缴，待项目基本处理完毕，由税务部门组织汇算清缴。第二步管理人给予已交全款的购房人出具全款证明，购房人依法承担买卖交易中买受人应缴纳的税，由税务部门向购房人开具发票，有的地方税务部门会以破产企业欠税等各种理由拒绝开票，影响了管理人协助购房人办理产证的工作。这种情况下行政部门不主动作为时，法院及管理人可以主动写报告写申请，请求就破产事务中的重要事项引进府院联动机制，才能更好更有效的发挥破产审判功能，做好破产案件，同时解决社会矛盾。

府院联动机制的运用，对法院、管理人，以及对政府，均是考验。一方面，商业地产项目破产案件不管是清算还是重整均需要府院联动机制的保驾护航，另一方面，政府不能对破产案件过度干预，应尽可能给予法院一定的办案空间，尤其针对企业破产法已经明文规定的一些事务处理原则和办案节点，政府不能因维稳等社会问题而强行拖延破产案件办理的周期，让法院、管理人陷于不能依法办案的危险境地。行政机构应知晓，司法权无法像行政权一样主动协调、整合行政资源、避免和预防维稳事件，司法权的被动性和消极性决定其只能在被请求时启动处理纠纷。法院和管理人也应知晓，行政机构对于司法权的理解可能不够透彻，需要沟通、提醒司法权的被动性以及法律不保护躺在权利上睡觉的人。府院联动机制下，最完美的场景是，法院主导破产工作，管理人依据企业破产法及其他相关法律规定具体推进破产各项工作，政府协调各行政部门，依法行政，优化资源配置，司法权、行政权相互配合，完成破产财产的有效处置，实现破产财产价值最大化，提高清偿率，合力解决破产案件的各种社会问题和法律问题。

（四）引导成立业主委员会

商业地产的购房人大都素不相识，尤其在人数众多的情况下，很难在短时间内形成有效决策，每一件事都上千户共同讨论共同决策，既较难实现，又可能造成资源浪费，笔者认为针对此类项目中债权人所拥有的物权所有人及债权人的双重身份，帮助成立业主委员会，由业主委员会部分替代工作，与管理人进行对接，也不失为一种提升效率的好办法。一旦成立业主委员会以后，将缩小社会矛盾影响面，转变为商场内部问题，并可以借助物权法律规定解决矛盾及利益冲突问题，既体现了广大业主的集体意志，又可以制定统一运营方案，同时结合破产清算或重整方案，尤其是实现将破产财产处置方案嵌入统一运营方案，或者将好的破产财产处置方案转变成全体业主的统一运营方案，最终实现破产财产的妥当处置，实现价值最大化。

注释：

[1]王欣新：《府院联动机制与破产案件审理》，载《人民法院报》2018年2月7日，第7版。

作者介绍

      李连连律师

硕士，安徽徽商律师事务所执行主任、高级合伙人、公司清算与重整团队负责人

※社会职务

蜀山区政协委员、全国律协信息委委员、安徽省破产管理人协会理事、合肥市破产管理人协会破产财产处置专业委员会委员、破产行业发展工作委员会委员、安徽科技学院人文学院客座教授、安徽大学法学院就业导师、上海交通大学信息内容分析技术国家工程实验室网络空间治理研究中心特邀研究员、安徽省律协参与化解和代理省直政法机关涉法涉诉信访案件人才库成员等。邮箱：[e-mail]

※所获荣誉

“合肥市优秀女律师”

“安徽省优秀女律师”

“合肥市优秀律师”

“全市司法行政系统工作表现突出个人”

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