“三支箭”落地，贷款利率下调，房价到底是否还有上涨空间？

概览：在房价回归价值的前景下，当下的房子面临需求不足、预期转弱，同时大量存量、增量供给竞争激烈，实际上早就“有价无市”，流动性堪忧，金融属性已经逐渐丧失，因此当下再试图买房投资赚钱已经是逆势而为，房子已经从“投资品”逐渐转化为“大宗消费品”。“房住不炒”的基调坚定不动摇，当下高杠杆买房尤其需要考虑自己的债务风险，买房也能“爆仓”，毕竟如果住房是一种“消费”，每个人都应当量力而为。

近期房地产市场政策频频回暖。

1. “三支箭”落地。

“三支箭”指的是信贷、债券、股权（上市企业再融资）的融资支持。但这些支持主要用于缓解优质房地产企业的流动性风险，保企业主体，进而保交楼。政策落地后，许多房企通过债务展期的方式渡过难关。

2. 中央经济工作会议提“房地产是支柱产业”

2022年12月中央经济工作会议为2023年的房地产市场定调“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。

刘鹤副总理指出“房地产是中国的支柱产业”，“不宜妖魔化房地产，更不能采取‘休克疗法’，问题是在发展中出现的，也要在发展中解决，要软着陆，避免硬着陆”。

3. 房贷利率下限放宽

2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，提出“评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。截至目前LPR（5年期）已经下降至4.3%。

我对以上政策解读如下：

1. 三支箭主要救优质房企：三支箭政策主要针对的是房企的融资渠道，盘活面临现金流危机的优质房企，而不是救助本身就资不抵债的劣质企业。主要目的是保住市场主体，而房地产企业要恢复景气，主要还要面临需求端的压力。

2. 当务之急要托底维稳：2023年一定要确保“房地产市场平稳发展”，也就是说2022年房地产市场的颓势，包括许多烂尾楼盘的出现已经带来了经济困境和社会不稳定，政府将出台各项措施避免烂尾、断贷、房企破产等各类风险；

2. “房住不炒”基调坚如磐石：中央经济工作会议仍强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。即使是在商品房销售额狂跌27%的情况下，仍不松口“房住不炒”，说明国家想要摆脱房地产依赖决心坚定，当下仅仅是稳住大局。

来源：国家统计局

有很多人说，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，因此房价还有足够的需求空间，叠加现在政策回暖，因此可能房价仍然能够再走一波行情。

事实如此吗？

从需求、供给和政策上来看，房地产已经没有大幅上涨的可能。而且未来房子的流动性将变得很差（现在已经很差），就算涨了也只是一个账面上的安慰，难以变现，没有任何意义。现在买房更像是买一个消费品而不是投资品。我认为当前除非家庭压力迫不得已（如因结婚家庭要求必须买），在广泛出台房产税，房价普跌之后再入手是更好的选择。

论需求：保有量高位，城镇化减缓，举债空间小

需求的核心是有效购买力，即1）有足够多的人愿意买；2）这些人有足够的收入和举债能力支撑。目前的回暖政策都偏向于纾解房企现金流困难，“三支箭”放松融资限制保优质市场主体，对于贷款利率的放松也只是挽救销售量的颓势，并不能从根本上改变市场的悲观预期和结构性的需求疲软：

一是住房人均保有量已到高位。

根据克尔瑞报告，七普数据显示2020年中国人均住房已经达到1.2间/人，人均住房建筑面积达到41.8平方米/人，总量上已经做到“住有所居”。从国际上比较，英国人均住房建筑面积约为30平方米，法国、德国约为40平方米，日本为33.5平方米，韩国28平方米，美国67平方米（美国地广人稀，且住房以独栋别墅为主）。

七普（2020年）人均住房建面达到41.8平方米

欧洲国家人均住房建筑面积（数据来源：Entranze）

在总量上，中国人均建筑面积已经达到国际较高水平。即使考虑乘以0.8折合套内面积，也处于东亚国家较高水平。在结构上，2020年我国城镇人均1.1间住房，但有26%的人租房。这意味着城市房东人均拥有1.49间房，他们将多余的房子租了出去。但是这26%的人并不都是有效购房需求，因为1）包含大量外出务工人群，很大部分一开始就没有打算留在大城市，未来可能仍回到农村；2）部分有意愿留下的，由于无法找到高薪岗位没有购买力；3）很多未来即使要买，也会选择总价较低的老破小，分流了新房需求。

城镇人均房间数达到1.1

26%的城镇居民租房居住

二是城镇化放缓与人口净流入减少。首先我并不认同说未来城镇化仍然处于较快发展时期。由下图各国城市化的历程可以看到，实际上大部分国家城市化率发展到70%-75%就大幅减缓（日本2000后城市化率的大幅增长是因为“市町村大合并”行政区划的变化），换挡到农村老年人口自然减少驱动的城市化阶段。

据统计局最新数据，2022年常住人口城镇化率已经达到65.22%，已经接近70%-75%的阈值。2015年-2018年我国城镇化率年均提高1.16个百分点，而2022年仅比上年提升了0.50个百分点。在结构上，部分城市已经开始人口净流出，除了北京主动疏解人口聚集外，要注意这类城市房价支撑力特别脆弱。最后，更不必说的是，长期的人口趋势已经明示了房地产的黯淡前景，2022年人口已经负增长了，未来还有多少人来接盘？

各国历史城市化率：%

人口负增长的城市房价更为脆弱

三是收入水平难以支撑继续上涨。根据numbeo网站统计，截至2023年上海市成功登顶全球房价收入比最高城市，排名前20的城市中国就有7座。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍是合理区间，目前中国大部分城市房价都泡沫巨大，房价上涨缺少收入支撑。

另一方面，居民的举债能力也已经收到了极大限制。根据国家金融与发展实验室数据，2022年9月中国居民部门杠杆率（=居民债务/GDP）已经达到62.4%，距离85%的警戒值（Cecchettietal, 2011）已经不远，而且企业部门杠杆率已经相当大，居民继续举债恐加剧系统性风险。

Numbeo网站统计：世界房价收入比排名前20城市中国占7座

居民宏观杠杆率接近警戒值

论供给：待售新房的规模过于巨大

目前中国房地产供给存量巨大，根据统计局数据，2022年中国住宅施工面积639696万平方米，住宅新开工面积88135万平方米，按照每人40平方米建面计算，施工住宅足够1.6亿人居住，仅新开工面积就足够2203万人居住。

根据贝壳找房购房需求报告（2023年1月），2022年重点50城刚需购房、改善购房、投资购房占比分别为34%、30%、36%。如果把刚需定义为一个28岁的年轻人（虽然实际上很多年轻人28岁买不起房子），假设28岁年轻人均在城市买新房（一个极端的假设），参考生育数据1996年生大约2067万人，按照刚需：改善=1:1的比例，每年约有4000万人的购房需求，因此目前开工面积需要4年才能消化！而实际上很多人会选择购买二手房。

实际情况是，2022年商品房销售面积135837万平方米，相当于3396万人的居住面积，按照这个消化速度则需要4.7年。

事实上只要看一看96年以后快速下降的出生人口，就知道以后的住房需求肯定越来越少，难以消化目前庞大的存量。

1996年以后出生人口开始快速下滑

论政策：土地财政终将走下历史舞台

过去几十年，由政府卖地-开发商卖房-居民买房的土地财政模式支撑了地方政府的财政收入，也驱动了交通、绿化、教育、医疗等诸多城市基础设施，然而这个模式逐渐走到了尽头。政府卖地高度依赖房地产市场的景气。当人口老龄化、负增长，城市化减缓，房地产缺少需求托举的时候，开发商就会减少拿地，土地拍卖就会逐渐跌成白菜价甚至无人问津。

例如2021-2022年许多城市城投（地方国企）托底拿地比例逐渐上升，而且主要以底价成交，2021年三轮+2022年前两轮共计五轮集中供地城投底价拿地占比达到79%。地方政府用这种方式只是饮鸩止渴，掩盖土地卖不出去的尴尬，最终城投暴雷买单的还是地方城商行。这也反映了地方政府依赖土地财政的模式越来越走不通了，房地产的游戏玩到了头，一个崭新的财政来源呼之欲出。

房产税就是为了填补土地财政的衰落、缓解地方政府财政危机的最佳解决方案，十四五规划明确提出，“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。目前重庆和上海虽有房产税试点，但收税范围非常狭窄，担忧失去对人口和资本的竞争力，更多是表面文章。房产税登上历史舞台，是一个必然的趋势，而当地方政府发现卖地不再好使，不收房产税就难以弥补的巨额债务的时候，就是房产税全面铺开的时候。

目前地方政府表内债务宏观杠杆率（=政府债务/GDP）为29.1%，但别忘了还有65万亿城投债的隐性债务，加起来杠杆率超过80%，加上中央政府杠杆率20%，总共也超过了100%，已经接近美国水平（美国政府无限量化宽松之后宏观杠杆率129%）。

我国地方政府庞大的债务要求除土地财政之外的新税源

2021年我国房产存量市值达到418万亿（任泽平测算），征收房产税之后，只需每年收1%就能创造4.18万亿的收入，即便房价腰斩也还有2万亿。对比一下，2019年（排除疫情影响）全国土地出让金收入为7.07万亿元，也已经相当可观了。

如果房产税全面铺开，投机炒房者租金难以覆盖税收，面临大量负现金流急于套现，将导致房价面临大幅下降。低线城市房价暴跌，即使是一二线城市也面临较大下跌压力。

房地产回归合理房价收入比，房屋重回居住价值和经济价值，房价对消费的挤出效应缓解，内循环开始畅通，资金流入股市和实业支持产业升级，人民币价值更加坚挺，国际化基础进一步夯实，“住有所居”基本实现，这就是房产税的战略意义！

在房价回归价值的前景下，当下的房子面临需求不足、预期转弱，同时大量存量、增量供给竞争激烈，实际上早就“有价无市”，流动性堪忧，金融属性已经逐渐丧失，因此当下再试图买房投资赚钱已经是逆势而为，房子已经从“投资品”逐渐转化为“大宗消费品”。“房住不炒”的基调坚定不动摇，当下高杠杆买房尤其需要考虑自己的债务风险，买房也能“爆仓”，毕竟如果住房是一种“消费”，每个人都应当量力而为。

趋势的钟摆已经开始转向，既已有广厦千万间，何不可大庇天下寒士俱欢颜！

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