深圳最严限购出台，或利好中山！马鞍岛、南朗、火炬最受益？

一个城市出台限购政策，举国关注与刷屏，唯有它。

没错，这里的“它”是指今日深圳楼市最严限购的出台！有多严，房叔简洁地给你划重点！（新政全文，戳这儿）

深户社保满3年

离婚3年内购房的，按离婚前套数计算

有贷款记录买公寓首付6成

二套首付7成

增值税满5年方满减

简单而言，即原本在深圳落户即可买房的，现在不行了，需要连续缴纳3年社保。

此外，想要利用假离婚多买一套的，也不行了，现在，离婚3年内的，得按离婚前的套数来计算。

而有住房贷款记录的，买公寓至少首付6成......

不得不说，这一系列的条件，将许多刚需买房客拦在了门外！

见此状，房叔交流群里有很多人说：利好临深，利好中山呀，深圳限购这么严格了，肯定会有很多人转头来中山买，这对中山楼市来说，是好事。

兼听则明，偏信则暗？我们来听听专家们的看法。

提问：都说深圳史上最严限购利好临深，对中山楼市来说，是好事。您怎么看深圳限购对中山的影响？以及利好中山哪一些板块呢？

合富研究院高级分析师 谢仲娟

需求外溢体现会很快，马鞍岛最受关注

谢仲娟：深圳史上最严限购政策，导火线是因为深圳在今年上半年差市场下仍然表现得异常火爆？

具体原因有三个，第一，供求关系，深圳一手房太少，比如上个月的金融街几千锁筹、收筹收了100个亿等现场，它的核心就是因为需求多可售房源太少。第二，跟大湾区或深圳的国际地位被认可有关。在大湾区政策不断推进发酵以及深中通道等互联互通推进，深圳备受关注。第三，跟疫情下，高净值人群在各种投资都受挫的情况下，仍然认为房产最稳妥有关。来自合富研究院的数据，疫情后，北上广深豪宅成交量不降反升。

对临深最大的影响，首先是信心传递。比如上半年板块轮动所体现的东莞与南沙，已经先动上演马太效应，或者叫蝴蝶效应，这种效应会影响到全国的投资客；其次才是外溢城市。目前，东莞南沙珠海在上半年已经房价跟进，而惠州存在供应太大、投资客过多、入住率低但配套尚未跟进的问题，让中山存在一定机会，比如近两年，马鞍岛在教育、环境和产业上，已经有所承接和跟进。

至于受益板块，我个人认为，第一梯队肯定是马鞍岛，最近深圳以及规划为城市新中心的优势，无法比拟，目前岛上的深圳客占比为六至七成；第二梯队分为两类，一为博爱七路（深圳客占比1-2成）与火炬太阳城（深圳客占比3成）与港口，他们兼顾投资与居住功能；二为南朗与港口，比如南朗在翠亨新区且近珠海北围，但急需配套的兑现。第三梯队，则是火炬其他区域、城区东部和三角民众等。

最后，按照中山的城市基本面，深圳客在楼市的体现，将很快就会体现出来。

中山中原物业顾问公司高级拓展总监，植建军

外溢集中在东部，马鞍岛或成中山版“松山湖”

植建军：严格的新政，必然会压抑深圳投资需求，外溢是肯定的。当然，这也跟现在货币贬值、股市不稳定，房产成为投资者一个主要方向有关。

如果针对临深的东莞、南沙、中山、惠州几个城市排序。首先东莞，物理距离很近，但近一年东莞房价涨得很快，最高到6万/㎡，城区动辄4+万/㎡也有，阻挡了一部分深圳客。之后，他们可能会转战惠州。惠州之外，中山也是比较大的机会。毕竟中山近一年房价稳定，同时深中通道拉近了两地距离。这一次预计主要集中在中山东部，深圳客户更考虑交通距离，不会再像15-16年全面开花。

对比惠州而言，中山距离较远，过去深圳中介比较熟悉惠州市场，对客户引导性强。但随着近几年的发展，中山的趋势也在加强。

如果深圳客对中山临深片区有选择顺序，第一梯队肯定是马鞍岛，目前有万科一个盘在卖，但保利、恒大、雅居乐已经拿地，未来会越来越热，可能会成为中山版的“松山湖”。第二梯队南朗和火炬区邻东区板块，深圳客会比较熟悉。第三梯队是民众或城区的东部，比如东区有2万+/㎡的项目，选择这部分的客户更看重品质、规模、配套的因素。

中山的话，据我们监测，中山临深片区，4-5月深圳客比例上升，有楼盘最高占比至6成以上，预估深圳新政后，对这类项目的利好会更大一些。

不难看出，专家与读者都表达了同样的观点，会外溢至中山，但涉及面不会太大。

价格、交通、政策

中山对比临深城市的三大优势

那么，深圳最新政策出台后，临深城市里面谁的限购政策门槛最低呢？

一张图，告诉你答案！

目前，南沙最严，若非人才，外来购房者需要连续缴纳5年社保或个税；东莞首套房仅1年社保或本科半年社保，但在上半年的“火热”当中，存在跟进深圳限购步伐的可能；惠州3年限售，中山仅需一个月社保或个税。

值得一提的是，今年以来，外地购买者外地有房中山无房，与银行合作的情况下，在中山购买第二套可以首付4成。

其次，是重大交通。一条超级工程深中通道，正有条不紊推进，留给湾区太多想像力，毕竟对岸是深圳宝安与前海、规划为未来，已经进驻了腾讯等大企业。

▲图：湾区两岸交通

除此之外，中山在深茂高铁、未来规划的深中城际、深圳地铁33号线延长线以及深珠通道西延线（规划），都陆续在推进。

三来，则是价格。在近两年的自我调整当中，中山城市整体均价仍然维持在1.39万/平，相比于东莞的2.15万/平，仍有巨大的差距。

另一方面，上半年以来，东莞全城喊涨，目前松山湖与环松山湖，价格都高企至3万以上，令人望而却步。

▲东莞普涨行情 数据：合富

这让接下来的惠州与中山，成为机会。

近4成深圳客，买在东部

事实上，从第二季度起，深圳人来访就多了

事实上，今年以来，深圳人有“回流”的迹象。

众所周知，从2017年后，中山本地购房者比例连续上升，外地购房者比例急转直下。

来自乐有家的数据，从2017-2019年上半年，中山本地购房者占比分别为51%、77%和81%，而深圳客占比则不到10%

“从4月开始，我们所代理的楼盘，深圳客来访多了。究其原因，跟深圳和东莞过热有关。”中山中原物业顾问公司高级拓展总监植建军向房叔表示，“这样的增加情况，将随着深圳限购出台后，继续上升。”

那么，深圳人最关注中山哪个组团呢？

▲深圳客占比，图/中原市场研究中心

来自中原市场研究中心的最新报告，2020年上半年中山各个组团外来城市购房占比中，东部组团尤为突出，达到近4成。

东部组团同时也是中山城市打造重点，连续两年的政府工作报告上，一句“举全市之力，推进新区建设”，足以见决心。

▲图：政府工作报告

除了交通产业，这当中，翠亨在基础设施方面，城市规划馆、图书馆、起步区医院、翠亨新区第一中学等片区高端医疗教育配套，将在今年完成。

深圳人买中山房，怎么选？

四大梯队置业一览

深圳客购买力外溢，中山各大楼盘正虎视耽耽。

但从后台咨询的深圳读者来看，大部分深圳人在进入中山看房时，仍略感迷茫，这里做一个置业建议，以供参考。

1

第一梯队：马鞍岛

谁“傍上”深圳的大腿，意味着谁就站在了风口。这句话，用来形容深中通道的中山侧——马鞍岛，最恰当不过。

▲深中通道与马鞍岛

时空距离上，第一出口就在岛上，目前横门互通正在如火如荼建设；官方推进上，政府曾允下壮志：五年打基础、十年具规模；

交通上，今年新建/改造道路达到13条；截至2022年，片区争取落地建设至少15个总部企业；教育上，更是规划有48所中小学。

▲深中通道

还有几个对接的显示“深圳效应”化，比如据官方统计，目前落户企业近8成来自深圳；比如跨城大巴、高端教育与配套对接深圳等，皆可以期待。

深中同城，因为有了深中通道，从此便成为现实。而这第一站，就是马鞍岛。

▲深中通通两岸

截止目前，万科中天西湾汇仍是马鞍岛上唯一在售住宅，推出建面约76-88㎡住宅，总价200余万/套起。

下半年开始，岛上将更加热闹，保利、常元、恒大、雅居乐先后上岛，最快的项目预计年底入市，热度也只会只增不减。

2

第二梯队之一：博爱七路与太阳城

可以说，城区往东第一环，是中山的宠儿。

它的优势有两个，第一为立于中开高速的城区出口，第二离城区配套不远，拥有娇好的居住+投资属性。

▲博爱路沿线房价

这里可以有两个数据来体现，博爱七路热度。

一是沿线楼盘价格，最先呼之欲出，已逐渐形成2万价格的居住圈；二是，沿线楼盘成交数，一直位于中山前列。

▲博爱路沿线

值得一提的是，接下来一年里，该区域傲峰花园、佳兆业、颐安项目、时尚新天地等供应不断，加上万科金域中央、金色年华等明星盘，博爱七路热度不会减。（延伸点此）

火炬太阳城区域，同样兼顾较好的居住+投资属性。居住上，这里是火炬的中心区域，周边配套基本能满足；投资上，这里处于中山东部，齐聚产业，并靠近深中通道黎村与城区出口。

▲火炬中心区

在售均价上，1.3-1.55万/平左右。下半年新盘，可以期待一下招商禹洲云鼎府。至于目前最大的缺点，当属垃圾臭味何时解决了。

3

第二梯队之二：南朗与港口

相比于上面的博爱七路与火炬太阳城区域，南朗与港口的投资属性更强一些，配套目前稍有所欠缺。

作为翠亨新区内的南朗，从不缺乏热度，目前均价1.2-1.6万/平，凭借与马鞍岛和珠海北围较大的价差，一直被称为洼地了。

▲南朗区域

优势在于，今年该区域的南朗快线、翠亨站等交通推进上明显，广州地铁18号线延长线也将在该区域设站；劣势则在于整个板块距离深中通道有10几公里，且居住配套还有待跟进。

港口，拥有两个深中通道出口，一个为接驳中开高速，另一个则为南中高速，但两者都不算太近。

▲港口

事实上，该区域目前在售均价1.55万/平，一直是对各项利好雨露均沾但皆非重点的配置，最中心的一带当属保利国际广场那片。

4

第三梯队：火炬其他和环东区一带

火炬区其他板块这些片区均属于环东部，但相较于第二梯队的板块，宜居性较弱。

火炬区的生活、行政各项配套均集中在太阳城周边，其他板块配套还集中在村镇小学、菜市场的水平，还有待提高。

不过，火炬区近期多项发力，比如沿江路一带，建起了江边风景带，短短几公里，造出珠海情侣路的宜居水平。

东区目前已经高企，更多的是自住本地客选择。

5

第四梯队：三角镇和民众镇

民众、三角镇，属于东北组团镇区，过去一直受到南沙购买力的外溢，深圳人对这个板块可能还比较陌生。

今年随着火炬区发展饱和、南中高速开建，政府支持民众、三角将与火炬区、翠亨新区一同，成为对接深圳产业拓展外溢的重点区域。

不可否认，民众、三角配套环境还有待提高，但他们还处于中山房价的洼地，最后可能凭着性价比，拿下深圳客。

深圳客在中山的楼市效应，会很快到来吗？

上文的两位深耕中山的专家表示，“中山是一种效应来之快、去之也快的城市，会很快体现的，最快这几天或周末，就可以见到。但更多的将都体现在东部组团。”

那么，关于深圳限购对中山楼市的影响，你又是怎么看呢，欢迎与我们交流。

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