年终总结会丨杨菁：临港产业园REIT二级市场波动处理经验及建议分享
在瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会（详情）上，上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官杨菁作了题为《关于临港REIT二级市场波动处理经验及建议分享》的主题发言。以下内容根据现场发言整理：
2022年10月13日，临港创新产业园REIT于上海证券交易所正式挂牌上市。自上市以来，临港REIT二级市场表现良好，涨幅位居市场前列，底层资产出租率均达到96%以上，2022年累计分红1345万元，年化分派率4.75%（以2022年末基金市值计算），持续为投资人贡献稳定优良的业绩回报，工业厂房资产类型及其经营表现获得了投资人的广泛认可。
临港REIT在2023年10月13日迎来解禁，因宏观经济下行压力持续加大，A股市场持续低迷，上证指数跌破2800点，中证REITs指数亦持续下跌，叠加个别临港REIT战略配售投资人存在抛售结利等行为，解禁后临港REIT二级市场价格出现短期波动。相较于解禁前，整体二级市场表现与临港REIT真实价值短期内出现了明显偏离。解禁前后，为维护临港REIT二级市场稳定，临港集团积极开展多项措施，并取得显著成果。
一
积极采取措施应对临港REIT解禁风险
为应对解禁风险、稳定临港REIT价值，解禁前后，临港集团积极采取了多项措施综合应对。
（一）解禁前，临港集团与市场投资人全面沟通，践行监管指示，给予投资者引导
一是“走出去”，临港集团积极参与在重庆、昆明、北京、上海等多地举办的REITs行业及产业发展研讨会，持续听取市场观点，输出行业认知；二是“请进来”，临港集团召开临港REIT上市周年投资人交流会，一方面向投资人展现临港新片区及临港集团近些年的发展情况，介绍工业厂房资产的优势特点，另一方面也向市场释放积极信号，给予投资人信心；三是“稳投资”，临港集团与上海证券交易所、上海市证监局保持密切沟通，积极践行监管指示，提前做好投资人摸排，稳定投资人投资意向，引导拟减持投资人以大宗交易的方式退出。
（二）解禁后，临港集团与不同类型市场投资人积极持续沟通
自临港REIT解禁以来，临港集团为争取不同类型市场投资人的认可和支持，持续开展投资人沟通工作。一是通过沟通引导做市商积极做市，稳定市场。二是持续积极推动投资人沟通工作，针对不同类型的投资人开展多次专场交流活动，增加路演频次，安排多轮次投资人现场调研，推动市场化资金增持。三是通过朋友圈吸引临港集团战略伙伴参与临港REIT投资，部分机构主动配置临港REIT。
（三）解禁前后，临港REIT投资人结构持续优化
自临港REIT解禁以来，虽存在部分投资人抛售结利等行为，但随着临港集团的积极应对和临港REIT二级市场表现趋于稳定，临港REIT投资人结构持续优化。相较于解禁前，资金属性更加稳定且长期看好临港REIT发展潜力的险资投资人占比稳中有升，券商投资人有进有退、整体保持稳定，部分因负债端需要减持的银行理财有序退出，产业投资人持仓始终保持稳定，整体投资人结构更加合理。
二
临港REIT二级市场波动处理经验及建议分享
为应对整体市场下行及REITs份额解禁对临港REIT二级市场价格波动的影响，坚定REITs投资者信心、维护二级市场稳定，临港集团采取多种措施，向市场释放积极信号，推动临港REIT平稳发展。
（一）成立解禁应对小组，制定解禁预案
为应对临港REIT份额解禁事宜，临港集团由集团整体统筹，运营管理机构、基金管理人、咨询顾问共同组成解禁应对小组，主要领导亲自部署指挥，制定解禁预案。
（二）运管管理机构持续强化提升投资者沟通工作，提高临港REIT信息披露质量
在产业园REITs板块二级市场价格持续下跌的背景下，上海临港奉贤经济发展有限公司（以下简称“临港奉贤”）作为运营管理机构，在做好底层资产运营的同时，一是与投资人积极沟通，重点交流工业厂房资产收益稳定等优势特点，提升投资人对该类资产的认知。二是勤勉履行职责，及时主动向基金管理人提供信息，并确保所提供信息的真实、准确、完整。
（三）参加集体业绩说明会，积极回应市场关切
临港REIT自发行上市以来，原始权益人、运营管理机构临港奉贤还积极配合基金管理人开展了一系列形式多样的投资人交流活动。2023年11月共同参加了上交所组织的沪市产业园区公募REITs集体业绩说明会，就行业发展态势、产品业绩表现等进行介绍，并通过现场和线上方式与投资人进行互动交流，积极回应市场关切。
（四）增持基金份额，提振投资者信心
不同于以往REITs增持案例中，发行人多因底层资产经营波动而被迫增持，临港REIT底层资产为经营稳定的工业厂房，作为REITs市场中的标杆，其二级市场价格波动更多的是源于战略配售投资人份额解禁后的短期抛售和市场信心不足造成。
在与监管机构和投资人充分沟通的基础上，为应对短期冲击，也为临港REITs未来扩募留足二级市场空间，临港REIT于2023年11月8日发布公告，计划累计增持金额合计不超过30,000万元且累计持有份额不超过50%，是目前市场上规模最大的增持计划之一。截至目前，临港集团旗下上海临港园金投资有限公司累计增持临港REIT份额共计6,440,657份，占基金已发行份额总数的3.22%，增持力度位居市场前列。通过增持REITs份额，临港集团以实际行动表达了维护资本市场秩序的决心和捍卫投资人利益的明确态度。
三
关于REITs市场的思考与建议
（一）进一步做大REITs市场规模，营造良好的投资环境
一是从资产端看，当前推动REITs市场扩面提质作为进一步健全多层次市场体系的重要一环，已成为近年来我国市场建设重要工作内容之一。建议稳步做大市场规模、形成更多可投的优质资产，有助于营造良好的投资环境，承接后续逐步进入的增量资金。
二是从资金面看，REITs市场整体经历了从初期横盘、快速上涨到理性回调和波动调整的周期，主流投资人对REITs的权益属性和高分红的特点认识愈加充分。建议监管机构加快推进优化REITs投资者的财务会计处理方式的政策出台，解决REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾，进一步引导长期资金入市、扩大投资人群体、改善市场整体流动性水平。
（二）健全法律法规，消除企业的REITs上市瓶颈，稳定市场投资者情绪
一是健全完善REITs产品发行端的具体政策和指导意见。随着REITs深入实践，国资、税务、项目合规性等实操工作在地方政府层面仍具有政策优化空间，建议结合实践情况进一步优化REITs相关政策，形成统一的标准和规范实施细则，供REITs相关委办局参照执行，以切实推动公募REITs的高效常态化发行与持续高质量发展。
二是加快出台REITs资产经营端的相关配套支持政策。为支持发行人积极应对宏观经济环境的下行风险，持续维护REITs底层资产的稳定运营，建议地方政府针对REITs持有资产制定专项的产业政策扶持、招商引资资源倾斜以及租户或运营管理机构补贴等支持政策。
（三）探讨通过Pre-REITs工具等多种方式盘活资产
一是从发行人角度看，探讨通过Pre-REITs工具等多种方式盘活存量资产，有助于发行人形成多层次的REITs体系，推动REITs不动产金融链条建设。针对具有收益潜力、但尚不满足公募REITs发行要求的资产，借助Pre-REITs提前盘活，加速资产培育孵化。
二是从投资人角度看，Pre-REITs工具一方面能够更好地助力投资人于优质项目的早期阶段介入，稳定并不断扩大战略投资人群体，促进投资人实现产融两端的战略协同，从而构建“Pre-REITs到公募REITs”的完整REITs合作生态；另一方面，能够进一步拓宽社会资本投资渠道，促进产业金融服务实体经济。
（四）建立行业性、区域性的REITs二级市场平准基金
建议由细分行业的龙头REITs发起人、行业内上下游产业链的产业投资人、金融机构共同发起（如能有国家队牵头更好），建立行业性、区域性的REITs二级市场平准基金，实现基于市场角度的外生联动。
目前临港集团已经预留了投资平准基金的额度，计划引入市场化金融机构设立平准基金，专项用于REITs二级市场的投资。既可应对市场当前流动性较弱以及短期波动风险，又可提振市场信心，维护已发行上市REITs的市场定价基准，实现REIT二级市场的长期稳定。
（五）REITs发起人要主动做好投资者关系管理
建议REITs发起人或原始权益人内部建立与REITs平台工作所匹配的资本市场职能，做好投资者关系（IR）管理。一方面与基金管理人做好协同配合，从业绩说明会、路演、调研等日常沟通以及定期信息披露等多方面增强与投资人交流，形成一批投资理念一致的战略投资人。另一方面，建立价值管理生态体系，通过增持、平准基金及投资者关系管理，提高资产定价的能力，形成价值认同下的合理价格预期。