年终总结会丨张笑：REITs项目前期辅导阶段共性问题分析
在瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会（详情）上，国家发改委国家投资项目评审中心副主任张笑作了题为《聚焦REITs项目前期辅导阶段的共性问题，提升申报质量和发行效率》的主题发言。以下内容根据现场发言整理：
作为盘活存量资产、吸引社会资本、丰富金融产品的重要抓手，REITs在扩大有效投资、推动金融高质量发展、助力中国式现代化等方面发挥了积极作用。目前，国家发改委正采取相关举措，积极推动REITs项目申报推荐工作，特别是强化了项目的前期培育，进一步提升申报质量和效率。
国家发改委国家投资项目评审中心受国家发改委投资司的委托，主要承担REITs项目评估和协助开展前期辅导工作。在前期辅导中，虽然申报项目的总体质量还是不错的，但也存在一些共性问题。下面，我从原始权益人、中介机构、监管部门三个维度提出自己的思考。
原始权益人需要“挑三拣四”，进一步加强底层资产筛选和提升资产质量。在项目合规方面，有些项目存在规划与实际业态匹配度不高的问题；有的项目土地用途与底层资产方向不一致，还有的增加经营区域、擅自调整底层资产规划用途。在市场化程度方面，有的项目市场化程度不够，运营效果有待进一步检验；部分项目存在短期虚增运营收入、依赖政府补贴等问题，租户黏性和项目收益存在很大不确定性。在扩募资产方面，大量拟建、新建项目作为可扩募资产存在不确定性；外资参股项目中，部分项目在资金募集、境内外资金流向等方面方案不够全面、完整，在监管和税收方面存在很大不确定性。
资金管理人、资产支持证券管理人、相关中介机构等需要“庖丁解牛”，进一步加强项目分析论证。项目经营预测、发展优势、相关风险分析等方面存在不同程度的弱化、虚化；部分消费基础设施、交通基础设施在行业分析和竞争性分析方面不到位，针对性不强；部分新能源项目分析的深度不够，容易出现资产上市后收益达不到预期的情况；有的项目在资产评估论证上不够扎实，存在失真现象。
监管部门需要“蹄疾步稳”，加强REITs项目申报质量和发行效率。从项目建设角度看，要坚持发展与规范并重，比如针对发行量较大和较为成熟的行业，制定和完善技术导则等规范性文件，加强培训，深入开展专题研究，特别是不同行业、不同领域项目的折现率和业务收益成本增长模式。从发行角度看，要持续推进REITs项目上市及上市后的评估评价；要完善信息披露制度、提高透明度，加强标准化建设，强化市场监管，解决REITs项目的共性问题，推动各主体归位尽责。
岁序更迭，信心提振。中国REITs市场还在起步阶段，会遇到各种新问题和新情况。我们将以总书记关于金融工作的重要讲话精神为指示，守正创新、奋发有为，统筹做好促发展、强监管、防风险工作，积极探索具有中国特色的REITs发展之路，为推进中国式现代化贡献自己的力量。