【正本清源】莫慌，不用担心房贷利率上调！
最近有一些中介通过营销“明年房贷利率会上调”来制造恐慌诱导人们购房，大家要淡定，他们这完全是张口就来地胡说八道，我国利率其实下行趋势非常明显，还有较大下降空间。
去年房贷利率6.X%，这些中介也是胡说八道“明年利率会更高，再不上车就晚了”。结果如何？今年房贷利率快速回落到4%附近。（2021年文章《楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》）
当前浮动房贷利率构成：房贷利率=当期5Y-LPR+加减点数
其中，“加减点数”是保持不变，其由贷款合同决定；5Y-LPR则会动态调整（也就是浮动的），比如今年5Y-LPR总共下调了35BP（也就是0.35%）。
存量房贷利率会随着5Y-LPR的变动而变化，三年内5Y-LPR下降55BP，其中仅今年下降35BP，对于房贷利率是浮动利率的存量房贷家庭，其实还贷压力已经减轻了，贷款利率重定价日一般是每年1月1日，所以明年会看到还款数额明显减少。
“加减点数”在贷款合同签署后定死了，不会动态调整。比如去年普遍加减点数为+200BP，今年则是-20BP，这2.X%的贷款利率鸿沟就会一直存在，不会随着5Y-LPR下调而缩减。
当前5Y-LPR为4.3%，“加减点数”的存在是为了因地制宜灵活调整各地房贷利率，目前加减点数基本上为负数，导致有些地方房贷利率跌破4%。
那么中介所说的房贷利率上调就有两种可能，第一种是“加减点数”上调，第二种是5Y-LPR上调。
对于第一种情况，有可能，但是影响不大，因为目前即便上调“加减点数”顶多是归零，而不是大幅变成+50BP。
对于第二种情况，可能性很低，因为目前经济下行，房地产在利率降低都没有明显起色，要是上调5Y-LPR无异于逼房地产死。我国今年所有房地产政策都是平滑房地产价值回归曲线，而不是希望房地产直冲地面，要不然干嘛做这么多事儿？
目前美联储加息高峰期都过了，我国更不可能加息让房地产自由落体坠地。
以上是短期分析，中长期看就更不用担心了，我国房贷利率还会进一步下调，经济发展降速叠加人口老龄化大背景，我国产业升级+消费升级都需要一个低利率的环境。
不过，2-3%的房贷利率很可能会等到房地产税落地后才会推出（目前5Y-LPR高达4.3%呢）。我国目前房贷利率虽然下降很多了，各地房价自最高峰也普遍7-8折（其中包括深圳，极少数核心地段例外），但是，你们这就满足了吗？
我们的目标难道仅是房贷利率下降？目前房价只处于价值回归半山腰，还没有到合理区间呢！
为什么房贷利率还会下行？其实看日本例子就很清楚，如下图示，1990年前后是日本资产泡沫最疯狂的时期，当时日本股市和房市纷纷达到最高峰，对应的房贷利率还非常高。
随着泡沫破灭，资产大幅缩水，与此同时，日本的利率也急速下行（救经济），房贷利率从90年最高超过8%短短5年时间下降到3%附近。
虽然日本大幅下调了利率，但是由于日本老龄化深化，并没有明显起色，直到现在，日本房贷利率都到1.X%了。而且，直到今天，日本股市和房市也没有翻过90年泡沫峰值。日本房地产基本上除了东京都等极少数核心地段，房价下去就没有抬过头了，典型“L型走势”。（文章《从此往后，房价走势将是“L型”！》）
我上面说的利率下行大势不仅包含了房贷利率下行，也包括存款利率、国债收益率等利率都会下行。这也导致债基未来趋势也是下行的。
如下图所示是日本十年期国债收益率和保单预定利率下行趋势图，其实1990年也是标志年份，泡沫破灭后日本国债收益率也一泻千里，目前在0附近晃荡。
随着日本国内经济发展降速，资本投资收益下降，保险公司为了降低利差风险，自然要调低预定利率。
我国很多事情都可以参考日本这个前车之鉴，有了日本这个参考，对于国内未来一些发展趋势就可以做到提前预判，当然也不能完全照抄照搬，也得区分两者的差别，比如人口的悬殊。
其实对于利率下行，我国过去的数据也很明显了，如下图所示为存款利率下行。
现在3.X%收益率您可能看不上，但是不需要10年，很可能5年后您就在市面找不到高于2.5%的低风险理财产品了。现在大额存单利率跌破3%就是最明显的例证，即便跌破3%依旧需要抢。
基于利率下行大势，对于稳健投资者来说，要想现在就锁定未来20年后长期3.X%复利的朋友，储蓄险或许是一个比较好的选择。
我在文章《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》和《财富密码，未来最佳购房时机在何时？！》我曾以房地产税和房贷利率为关键节点划分了三个最佳购房时机，感兴趣朋友可以看看。
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