越秀黄金地段，环市东旧改凉凉？
近日，收到群友消息，环市东青菜岗贴示出了微改造意愿调查，我们第一时间来到现场。
要知道，青菜岗作为环市东商圈改造项目东启动区的首开区，21年4月方案显示为全面改造，可谓是“全村人的希望”。
|环市东 拆神细鹏 摄
来到青菜岗，见到这儿的建筑由于建成时间长，外墙些许脱落，铁栏显得有些老旧。
但毕竟是有规划的小区，与城中村的逼仄的握手楼是两种观感。
放眼望去都是低楼层的住宅，马路也宽敞洁净。
路上行走着刚放学的学生、提着菜篮的阿姨、拄拐的老人，给人一种很舒适的“烟火气”。
|越秀区青菜岗社区 93年建成
走到肿瘤医院对面，便看到公告栏贴示着《乐华街道老旧小区改造意愿调查表》。
表中各项都是关于老旧小区的修缮、垃圾清理点、监控布置点的选项，也就是微改造。
据群友介绍，原本有两处贴示调查表，现已撤销一处。
另外，也询问了几位当地居民关于此次改造调查事宜，居民们都表示对此次微改调查并不知情。
|青菜岗社区 肿瘤医院对面
关于环市东商圈改造，群友一则关于项目改造进展的咨询，也得到了越秀区的短信回复。
通过这则回复，我们可以得到两个重要信息：
1、项目已完成群众意愿表决工作。
2、进展缓慢，改造方案是否对房屋进行征拆未明确。
|群友提供
进展缓慢，官方盖了章的；房子拆不拆，还不好说。
从2020年提出要进行“中改造”，进行控规调整必要性论证之后，环市东都一直停留在前期阶段。
自从去年完成改造意愿表决之后，就没什么动静传出了。
在当前城市更新防止大拆大建的背景下，环市东的改造模式，或许会更倾向于微改造。
如同个把月前，五羊新城改造传出有变，或许会变成微改造。
春节前，南洋电器厂二期，官方也发话不拆了。
环市东片区，是越秀中央商务区的核心组成部分，是广州三大核心商圈之一。
作为广州首个CBD，拥有70多年的建设历程，区位条件优越、产业基础雄厚，是广州中心城区最具价值潜力的地区。
|环市东商圈 拆神细鹏 摄
但是，片区目前面临着产业发展空间不足、环境品质不佳、配套设施陈旧、优质企业外流等问题。
要知道，片区内楼龄最老的住宅，已经超过了70年。
|来源：百度地图 越秀区建设新村 51年建成
而环市东商圈更新改造项目，为广州旧城改造计划十年规划，计划进行混合改造（中改造）。
更新范围围绕着环市东路，包裹着五号线小北、淘金两个地铁站，周边1公里内就可以找出4家三甲医院。
建设六马路小学、黄花小学、华侨外国语学校、执信中学就坐落周边。
经学位查询可知，东启动区范围内青菜岗、青菜东街小区对口学位为建设六马路小学（具体以教育局公示为准），为市一级学校。
而邮电新村对口学位为黄花小学（具体以教育局公示为准），为省一级学校。
教育资源十分优越。
优越的配套，也在房价上展现得淋漓尽致。
东启动区范围中在售青菜岗等二手房挂牌价已经达到5.7-7.8万元/平。
| 楼盘名称 | 二手均价（万元/平） | 建成年代 |
| 青菜岗 | 5.7-7.8 | 1993 |
| 邮电新村 | 5.9-6.5 | 1990 |
| 青菜东街 | 5.7-7.7 | 1990 |
|来源：贝壳二手房
一手房极为稀缺，东启动区内无在售新房，视野拉向整个环市东商圈改造范围，在售新房也仅有淘金半山豪庭，贝壳数据显示，在售13.5万元/平。
环市东商圈改造的脚步，可以从去年4月说起。
21年4月，越秀环市东公开贴出了环市东的片区改造策划方案。
改造方案显示，拆除建筑52.9万平，新建建筑面积149.1万平（住宅76.6万平，商办69.1万平，医疗综合体3.4万平）。
21年6月，环市东商圈更新改造项目东启动区意愿表决工作咨询服务的招标结果也公布。其中第一候选人和第三候选人，背后股东均为珠江实业。
这也就意味着国企已经介入。
同年6月，环市东商圈更新改造项目基础数据调查招标结果出炉，共有三个候选人中标，其中第一候选人为广州市城市规划勘测设计研究院。
基础数据调查的工作期限，暂按2年为期限。
到了21年7月，备受关注的环市东商圈更新改造项目东启动区，也正式启动改造意愿征询工作。
|群友提供
时至今日，越秀区政府对于环市东商圈更新改造项目进展回复是“表决意愿已完成，但进展缓慢，是否拆除还未知”。
再加上现作为更新改造片区的青菜岗贴出微改造征询意见，不禁让人浮想联翩。
|环市东 拆神细鹏 摄
其实，这从近期的文件也可以看出些端倪，环市东商圈更新改造项目方案有些“过时了”。
现在的旧改，绕不开住建部城市更新防止大拆大建的“63号文”（21年8月30日发文），当中有三个要求是无法回避的，尤其是旧城。
1、原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2、老城区原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
3、城市住房租金年度涨幅不超过5%。
举个例子，老城100万平的旧改，你拆了20万平，可再建40万平。
这也就意味着还有80%无法进行全面拆除，这就需要“绣花功夫”进行微改造了。
看回去年7月的《越秀区环市东商圈更新改造项目东启动区改造意愿征询》文件，现状建筑面积127.8万平，改造方案拆除建筑面积52.9万平，新建建筑面积为149.1万平。
与住建部“63号文”标准一比较，拆除总面积约41%、拆建比约2.8，妥妥的超标。
而上周，广东也发布老旧小区改造负面清单、激励清单。
负面清单直言：年度计划未从当地实际出发、搞“一刀切”，超过了当地的资金筹集能力；将不符合改造的小区也纳入计划了。
这也说明，未来旧城改造大概率是在“63号文”的框架下腾挪，量力而行。
该全面改造的继续全面改造，该微改造的进行微改造，该剔除计划的剔除计划。
不搞大水漫灌，不乱迈步伐。
除政策之外，拆不拆还有着许多因素，城市的承载力就是一方面。
旧改全面改造，是土地的集约利用，在有限的指标下，一个片区腾挪使用，拆除一定面积的老旧建筑，建设新的片区。
|环市东 拆神细鹏 摄
而当中，有着很多博弈，比如建设量少了，也就意味着融资量少了，开发商也就不干了。建设量多了，有限的地块容积率、建筑量也就自然拔高了。
建筑多，产业、居住面积相应增多，这也意味着人口的流入，城市承载压力就大了。
对于越秀来说，教育、商业等配套压力或可以用旧改增加配套进行补足，但城市路网已成定局，自然资源也是定量，人口大量流入必会引起一系列的连锁反应。
|网友留言
这里我们做了个广深的常住人口密度数据统计，毫不意外，作为人口密度TOP10的区域，都有着配套成熟，教育、医疗高度集中的特点。
|人口密度为统计数据整理获得，非官方数据
而越秀以30728人/平方公里一骑绝尘，与第二名的荔湾有着近1万人/平方公里的差距，哪里“压力最大”，一目了然。
而关于人口流入，越秀区统计年鉴每年公布的常住人口也给出了答案。
五年来一直都在117万-118万上下波动，近三年人口持续小部分减少。
与人口息息相关的，那便是经济了，作为老城的越秀区，经济增长极缺失有目共睹，近年来都追赶不上广州平均GDP增速。
而广州城市更新，在拆建的过程中，对产业有着极高的要求，产业腾笼换鸟，对于经济的持续增长，也就有了不一样的意义。
除此之外，还需要引进世界500强投资的企业1家；引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司控股企业2家；配建优质学校和三甲医院等各项要求。
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