文/陈磊
编辑/李小娜
校对/田艳红
策划/Eason
5月12日，第一新声举办了“CXO分享会”，力邀行业大咖、投资人与大家一起探讨数字经济浪潮下，中国传统产业数字化转型的机遇与应用。
其中，越秀地产数智发展中心总经理陈磊以《越秀地产数字化升级实践与探索》为主题进行分享。从房地产数字化转型的原因，越秀地产打造数字化战略，背后如何具体展开等方面进行了讲解。
以下为演讲实录，经第一新声精编整理，有删减：
大家好，我是越秀地产数智发展中心总经理陈磊，非常荣幸能参加【第一新声】组织的CXO分享会活动。我在越秀经历了4年的数字化建设期，目前公司逐步进入一个数字化升级的深水区，今天在这里抛砖引玉，将近几年的一些成果和思路与大家分享，也希望通过和大家的交流，能收到一些建议，进一步优化和改进越秀未来的数字化升级工作。作为地产公司，所有的数字化工作都是以房地产行业为基础来开展，因此不可能脱离地产主业谈转型，所以数字化对地产行业来说更聚焦与升级，而不是转型。因此今天我的分享主题是《越秀地产数字化升级实践与探索》。为什么传统的地产行业要做数字化升级？这不仅是很多地产公司IT负责人要关注的问题，也是公司老板正在思考的。这背后有4个原因：第一：在宏观环境上，房地产行业面临着越来越不确定的挑战。首先，业务模式越来越复杂多元。一般而言，房地产企业的发展路径，多数是从单区域公司，扩张为全国性的地产公司，然后开始多业态发展，并逐渐开始孵化新业务，地产公司的业务会日益复杂与多元。在这样的背景下，地产公司将会面临着一个就是新的生态与新的客户，同时也会发现市场上出现了新的对手，相应的，我们也要孵化新的产品，建立我们新的供应链。那么，如何能保持企业的高利润，维持以地产为主轴的生态多元化的发展，对所有地产公司来说都是一个很重要的挑战。其次，战略管控要求升级。在近几年地产行业的“高周转”推动“高增长”的模式背景下，房地产企业从百亿、千亿到万亿级规模的增长是非常迅速的，再加上近期多地开始推行“集中供地”政策，房产企业之间拿地竞争加剧，对各个公司整个战略管控的逻辑与要求越来越复杂。最后，房地产行业是典型的资本密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链久、地域性强等特点，金融属性非常强，政策监管力度大，中央和地方对都会出台相应的监管政策，地产公司如何在这样的环境里，通过金融化和资本化实现企业利润最大化，如果通过数字化为寻找到新市场机会，都是我们需要通过数字化升级来进一步优化的地方。第二，新技术推动数字化升级成为资产变现新逻辑。目前地产行业的数字化程度还是很低，但以人工智能等为代表新兴技术正在日趋成熟，并逐渐步入应用阶段，再加地产行业本身对数字化的需求日益迫切，推动了房地产企业进入“地产+科技”的发展新阶段，整个地产IT面临着新一轮的深入变革。地产公司的数字化升级，主要包括信息化、数字化、智能化的三个阶段，信息化阶段大家只是将IT部门视为公司的一个赋能部门或者一个服务性部门，在公司里的话语权并不高。但随着企业数字化的深度越来越高，以数据资产为核心的资产管理理念逐渐深入，同时在借助新兴技术智能化的对不同业务空间的打通，数字化升级越来越成为一个新的资产变现逻辑。根据埃森哲发布 《中国企业数字转型白皮书》显示，传统做智能生产、智能制造和智能知识与管控的信息化部分的运营，现在已经具备了一定的基础，而地产公司更需要的是数字化的营销以及数字化渠道，搭建线上销售平台。我们也可以看到，近几年贝壳上市、天猫好房成立、京东与腾讯切入线上购房业务等等，很多互联网巨头已经开始做这方面的实践，这也为我们地产打开了一个全新的窗口。第三，国务院国资委要求加快推进国企数字化转型。除了宏观环境、行业需求和技术应用等因素的推动，国家政策也在大力推动传统企业的数字化转型。2020年，国务院国资委出台了《关于加快推进国有企业数字化转型工作的通知》，对国企数字化转型的总体定位、基本原则、转型方向和实施策略，都做了明确的规定与要求。《通知》明确提出，首先要践行新发展的理念，促进数字经济和实体经济的融合发展，构建新发展格局。这提醒了国企要有紧迫性，并对数字化转型的艰巨性、长期性和系统性要有足够认识。同时文件也提出了4个转型方向，要实现产品创新数字化、生产运营智能化、用户服务敏捷化以及产业体系生态化，这与前面埃森哲的6个方向其实也是不谋而合的。在整个国家、行业与技术的条件都逐渐成熟的背景下，地产公司已经有必要从以前的信息化阶段逐步转向到我们数字化的升级工作中去了。第四，数字化升级能为地产企业带来第二增长曲线。数字化升级对我们而言是一个全新的机会，未来所有的地产公司将会都是科技公司。在这个过程中，我们的课题是，如何实现我们科技加地产的融合，并找到实现第二增长曲线的发展路径？前面提到，地产企业在完成地域扩张之后，将逐步走向多元化经营的道路，而在众多不同业务中，科技将会是我们站在历史地产业务肩膀上，走出第二曲线的一个重要增长点。2020年贝壳找房、明源云陆续上市，最高达到近千亿美元市值规模，这远远高于很多地产公司的市值水平。这让地产科技项目获得了很多创投资本圈的认可，也加速了传统地产企业的在IT部门上的职责升级，比如龙湖、碧桂园、招商、旭辉等，都纷纷设立了CDO，加大了在科技方面的战略调整与部署，并开始成立了科技公司，做一些科技项目的试水。基于科技的加成，也将有助力于地产业务在上市前，得到很多PE的青睐，比如华住会是以科技公司来上市的，上市后也有不错的表现，但它本质上其实是一个酒店管理的公司。所以地产公司通过科技转型以后，上市的估值会远远高于传统地产公司，这也为我们在资本市场获得认可，增加了一个更大的优势。所以，数字化的趋势毋庸置疑，数字化未来是所有的传统企业，尤其是地产公司赢得未来竞争的关键。越秀地产在经历了这些总结与复盘之后，我们也看到了什么是地产公司未来应该走的路径。我们也希望将越秀打造成一家数据驱动的智慧地产公司，通过数据支撑决策，数据赋能创新，提升我们竞争力。目前，越秀地产已经打造了一个 “两擎双翼”+“创新驱动”的数字化战略。“两擎双翼”是指的是流程精益和数据资产两个管理工具为引擎，信息化和智能化两个技术工具为机翼。通过流程精益梳理，打通公司从战略、计划、到执行、检视的所有业务环节，实现公司上令下行，形成高效合规的运营体系。数据资产能提升公司洞察能力，将我们一线的数据收归到管理层与决策层使用，及时准确获知一线数据，确保快速根据市场变化进行决策调整。为什么现在加了一个创新驱动？因为我们发现在很多业务领域已经很难引入成熟的合作伙伴，只能通过共创模式进行创新。我们选择在一些新的领域进行了尝试，比如将多业态的会员体系打通、在商办楼宇深度使用机器人等。通过创新适配，与越秀地产的业务进行深度整合，把科技真正转化为企业的竞争力。在创新驱动部分，我们将会建立一个创新实验室、筹组一支科创基金，并配套一整个科技公司加速/孵化的创投体系，我们希望以越秀地产的业务场景为基础，为地产科技创新企业提供一块试验田，并给予优秀公司提供资金扶持和孵化，搭建一个地产科技生态，与所有合作伙伴一起发展。在这样的背景和战略下，越秀地产的数字化升级工作具体是怎么开展的？2017年我们就确定了一个主轴：以数据为核心全面梳理公司的流程、应用、组织、技术、安全等方面计划，全面覆盖公司财务指标、运营指标及其他指标，实现“快”和“准”的目的，真正做到让数据为管理层和决策层起到快速支撑作用。在“准”的基础上，我们对“快”做了明确要求，那就是实现T+1同步。很多IT人可能会认为T+1不难，从技术上来看，确实容易做到，但业务是很难跟上的。比如财务的清算，能做到一天一清账吗？现在很多地产公司一个月一清账都很难做到，更别提一天了。所以T+1不是对IT的要求，是对我们整体业务的要求，要求业务和IT齐头并进，达到我们数据资产的一个全面的交付。在明确数据为工作主线之后，才真正掌握了公司的数据资产，下一步，就需要理顺和优化公司商业模式，深入分析业务流程问题，优化组织和作业流程。数据资产在企业内部的流转与企业架构和价值链息息相关，比如房地产行业从投策到设计、工程施工、招采、销售、客服整个链条需要全面检视，流转存不存在断点，业务有没有冗余，如何确保合规的同时打通部门墙彻底解决数据孤岛。在梳理优化了业务流程以后，就要确保整个链条是不是全部有系统覆盖，有空缺的就建设补缺，而每一个应用系统上线以后，它的应用的效果是不是足够好，是否达到业务立项的预期目标，是否解决了数据连通的问题，最终是否实现了所有数据的共享与集成。只有一切数据都通过系统作用到业务上了，才能说明业务和IT与数据是真正的融合在一起了，而不会出现业务和IT两张皮。同时，越秀地产还建立了一个统一的云端IoT集成平台，连同八大智慧场景，实现云管边端的全链条打通。以前地产做物联网只是针对独立项目做，而不是整个公司层面的，通过云管边端的协同，能达到一线的物联网数据真正能收回到总部的，沉淀为我们的数据资产。在对流程、数据、信息化和智能化进行了整体规划之后，以“流程精益”和“数据资产”为核心，建立了越秀地产一体三面的数字化模型体系。在模型的上面是流程管理，涵盖战略管理、公司治理、计划运营、品牌管理等部分，通过对端对端的业务流程优化，实现“流程精益”目的。侧面是数据资产，通过对大数据的引入、业务数据的挖掘和公司数据资产地图的完善，形成了越秀地产数据资产管理与分析平台。正面是基于八大场景的智能化业务与智能化集成平台，和信息化的十大应用平台，涵盖了越秀地产主要业务与管控职能。同时，建立了以云安全体系为核心的混合云基础设施服务平台以及上层的应用技术架构。最底部是一个完整的涵盖组织、资源、制度、治理管控等方面的保障体系，确保能够支撑上面的技术体系。通过复盘了越秀地产切实推进数字驱动过程，总结了几点比较有价值的经验：第一点是上下同欲，主要包括一把手工程和数字化文化重视两个方面。数字化升级是个一把手工程，老板需要深刻的认识到，数字化对于企业的价值所在，它是一个战略性的价值，而不是简单的成本支出，每年如果按成本来审视数字化投入的话，是根本不可行的，这是为未来奠定基础的战略性投入。同样，公司的管理层和一线员工都要觉得数字化是在帮他进行服务的，而不是作为一个负担。很多企业会觉得数字化是IT部门的事，跟业务部门一点关系没有，上不上、好不好用，都是IT的锅，这就很难实现数字化的真正价值。所以数字化的文化建立很重要，要让上下都能够明白数字化对于各级都是有价值的。第二点是双轮驱动，业务+科技、建设+运营。首先是业务和数字化必须背靠背、紧密协同。所以我们公司建立了一套双PM（经理）制的管理模式，业务是项目经理、IT是副经理，项目经理推动业务转型，IT推动技术赋能。同时，建设和运营并行，很多时候大家建系统，认为上线了就没什么事情了。但往往建设完之后，才是我们系统挑战的开始。后期运营中怎么将系统用好，才是未来更重要的部分。第三点是六统一原则，要集中资源办大事，把整个资源能做到重大的集约效应，并实行大区总监的负责责任制，确保计划有效落地。第四点是前移后置，这主要是我们建立的十大平台，并实现多端移动化能力，形成我们企业大脑+数字员工的前移后置的能力构建。第五点是守正出奇。数字化要基于我们传统业务本身，做好业务本身的工作，夯实基础，才能把创新做下去。目前，越秀地产在十三五期间圆满完成了数字化升级核心指标，基本上并行了130多套系统，十大数字化平台的基本上全面打通了我们所有的核心业务，实现100%业务全覆盖，形成了整个越秀的互联网产品群，并且我们打通和共享了底层模块，建立起了越秀地产的“一云多端三中台N应用”的数字化框架。未来，我们将紧扣地产十四五规划，围绕五大数据资产（客户、员工、供应商、资本、资产）着手，提升地产科技能力，打造数字孪生的智慧越秀地产，这个挑战对我们来说依然很大，但这就是未来越秀地产的方向。Q1、越秀地产数字化转型涵盖了很多方面，包括十大应用平台，拥有137套系统，您当下最重视的是哪一部分？陈磊：首先，地产目前营收核心来源是房地产开发，所以目前我最重视的是房地产开发管理及相应平台（前面有详细介绍）。但我们还需要考虑未来的发展机会在哪？未来，我更看好的是商业，因为商业的运营是直接运营终端客户的，所以我会逐步把重点会放到商办和零售方面。Q2、商业理解有两个方面，一是越秀地产在销售方面的数字化，这直接跟商业收入挂钩，二是您前面提到的未来会打造的地产科技，您指的是哪个方面？陈磊：我指的是商业地产，比如写字楼、零售商场、酒店公寓以及我们的综合体，其实这里最大的难度是在于综合体的运营，这是对所有地产公司挑战都很大的。Q3、您认为房地产企业数字化转型中最大的难题和挑战是什么？陈磊：最大的难题在于业务对科技的理解。我之前参加了很多科技创投的路演活动，在路演中，我会发现一个最大的问题是台下主要是两拨人，初创公司和投资人，但这中间缺了一个很重要的角色，就是地产行业的人。因此两边的很多信息不对称的，很多科技公司产品很好技术很先进，但能不能在地产行业用起来，还存在一定壁垒。所以我觉得现在最大的难题是科技和地产之间，存在着巨大的鸿沟，地产不懂科技，科技不懂地产，这才是数字化升级推进中最大的难点。陈磊：最简单的人脸识别。我看过一家科技公司，他们是做3D人脸识别，在他们看来现在的成熟2D人脸识别有很多问题，自己可以从技术上实现碾压，比2D在识别率等方面都高很多。但是从我们实际应用来看，3D的引入成本更高，而且两种方式的准确率差异度，没有想象的那么大，那么为什么要花这么大的价钱去升级这个系统？这样的新产品，在实际应用中就会存在需求是否真实的问题。很多科技人员就会觉得他这个产品技术上有优势，他就有机会，而这往往不一定会被客户接受。转载、商务合作请联系孟小新（微信：dyxsmxx）。
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