关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十六）

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十六）

107、参考案例：依法加装电梯占用公共绿地对其他业主影响较小的，权利人有权请求其他业主停止阻挠施工、排除妨害——康某等人诉刘某等人排除妨害纠纷案

【裁判要旨】：

既有住宅增设电梯政策是落实《中华人民共和国无障碍环境建设法》的重要措施，是保障残疾人、老年人权益的重要抓手。当既有住宅有必要加装电梯且需占用公共绿地时，在占地的位置、面积合理的情况下，若加装行为不会导致他人采光、通行、安全等方面受到明显不利影响，相关业主应当秉持有利生产、方便生活的原则，给予电梯加装活动便利。本案充分践行了文明、和谐、法治的社会主义核心价值观，对构建自由平等、和谐友善邻里关系具有积极示范作用。

【案例文号】：（2022）川01民终11265

108、业主认为业主大会决议不能反映多数居民意见，可以要求撤销吗？

【裁判要旨】：

业主大会对小区各项公共事务进行管理，其决议在小区内施行。业主大会决议应当召开业主大会，由全体业主表决作出，即使部分业主在投票表决时表示反对，但只要经合法程序表决通过，该决议就代表了多数业主的集体利益，其他业主亦应对此负有一定程度的容忍义务。

【裁判结果】：

法院经审理认为，从决议内容上看，撤销楼道内垃圾桶，实施定时定点投放垃圾，是响应垃圾分类工作的要求，且业委会和物业公司也出台了针对特殊需要人群的上门回收服务，可见撤销楼道内垃圾桶并未损害业主的合法权益，而王某也并未对撤销楼道内垃圾桶的决议侵害业主合法权益进行举证，因此，该决议不能认定为侵害业主合法权益；从程序上看，该小区业委会于开会前发布召开业主大会的公告，后进行表决票的送达和回收工作，并于召开业主大会当天进行开箱计票，嗣后发布表决决议的公告，全部流程、程序均符合相关物业管理的法律法规和《业主大会议事规则》的规定。对于王某指出的将已送达但未回收的表决票计入同意票的计票规则，也符合《业主大会议事规则》的规定。王某虽称经其调查走访得出大多数业主不同意撤销楼道垃圾桶的结论，但其并未记录统计过程，也未将业主意见记录在案，无法清点统计，难以得出大多数业主对该决议持反对意见的结论。据此，判决驳回王某的诉讼请求。    

【案例分析】：

业主大会决议是在尊重业主个人利益的基础上追求最大化的共同利益，对于事关业主切身利益的事项，应当经业主大会表决通过。鉴于业主大会决议通过采用的是少数服从多数的原则，则必然会存在持反对意见的业主。若业主大会决议确实损害了业主的合法权益，或者因程序瑕疵未能充分保障业主的知情权、参与权，业主可以通过业主撤销权之诉撤销决议，但是程序合法内容合理的业主大会决议应得到全体业主的遵守。

具体到本案中的情形，“垃圾是放错地方的资源”，垃圾分类可以更充分地挖掘垃圾的资源价值和经济价值，减少垃圾处理压力和成本，具有社会、经济、生态等几方面的效益。为了响应全市垃圾分类的号召，某小区准备推行垃圾分类定点投放，鉴于这变更了以往的垃圾投放模式，可能会对小区业主的生活产生影响，小区业委会组织召开业主大会对该事项进行表决既符合法律法规的规定，也是尊重业主权利的体现，从程序上严格遵守了法律法规关于通知、召集、表决、公示等各个环节的规定，并无瑕疵，从内容上一方面响应了政府号召，符合建设节约型社会的要求，另一方面也充分考虑到了小区内特殊人群的需求，并未违反法律法规或者损害业主利益。退一步说，即使王某认为该决议程序或内容上存在瑕疵，未能如实反映小区业主的真实意思，也应当提供相应的证据加以证明。    

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

109、业委会根据业主大会的决定与得票最多但未达到“双过半”的物业管理人签订的临时物业管理协议有效——成都永诚物业有限责任公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限责任公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。但是当竞聘物业管理人均无法达到“双过半”时，业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多的竞聘物业管理人签订的临时物业管理协议应当为有效协议。

【案例文号】：（2009）成民终字第1161号

110、总表制二次供水小区最终的水费负担主体是业主，但供水企业有权向受其委托控制、管理总表的物业服务企业收取水费——浙江省杭州市水务控股集团有限公司诉杭州绿洲物业有限公司供用水合同纠纷案    

【裁判要旨】：

总表制二次供水小区最终的水费负担主体是业主。由于表具产权的界分，以及物业服务企业的身份属性，供水企业有权向受其委托控制、管理总表的物业服务企业收取水费。供水企业与物业服务企业之间形成的是委托收取水费的代理关系，故物业服务企业只得按供水企业定价向业主收取水费，不得加收服务费等，但可根据合同约定，向供水企业收取一定的服务费。

【案例文号】：（2017）浙0191民初905号

【案例来源】：《人民司法·案例》2019年第11期

111、业主行使知情权，应合理限制，其范围应设定在涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则，防止滥用权利——孙庆军诉南京清江花苑业委会业主知情权纠纷案

【裁判要旨】：

业主作为建筑物区分所有权人，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利，业委会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主行使知情权，应合理限制，其范围应设定在涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则，防止滥用权利。

【案例文号】：（2015）鼓民初字第4041号

【案例来源】：《江苏省高级人民法院公报》2015年第6辑

112、物业服务交接纠纷中，业主或业主委员会能否申请人民法院先予执行？

【裁判要旨】：

有观点认为，因为若业主大会通过有关程序解除了与原物业企业的合同，或合同期届满，原企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的，可认定为构成对小区物业管理的妨碍。原物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料，新物业企业不能进行有效物业管理，会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱，甚至瘫痪，影响整个居民小区的工作、生活，影响整个社区的安宁，这种妨碍应属“需要立即排除的妨碍”。因此，符合《民事诉讼法》关于“情况紧急”的规定。对此，笔者认为，物业交接纠纷的产生很大程度上在于原物业服务人对于合同解除或合同终止的质疑。如原物业服务人提出了双方物业服务合同未依法解除的抗辩或提起了反诉要求继续履行合同，那么人民法院在审理案件过程中需要对双方合同是否已经解除进行审理，在此情况下如人民法院依原告的申请先予执行，则相当于变相确认了物业服务合同已经解除，不利于双方纠纷的解决，还会酿成更大的纠纷。如果原物业服务人对于合同解除并无异议，只是出于其他方面的考虑不愿配合交接也不继续提供服务，造成物业管理秩序混乱，影响业主基本的正常的生活，则人民法院可以根据案件的具体情况审查是否准许原告先予执行的申请。    

113、物业公司不得以业主的车位为租赁而非产权车位、充电桩存在安全隐患为由不予配合安装充电桩——王某诉其物业公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

业主要求物业公司在其租赁的车位上安装充电桩，物业公司以业主的车位为租赁而非产权车位，且充电桩存在安全隐患为由不予配合安装充电桩，法院不予支持。物业公司应积极履行配合业主安装充电桩的义务。

【案例来源】：江苏省高级人民法院发布第二批弘扬中华优秀传统文化典型案例发布时间：2021-12-27    

114、由于业主与物业服务企业并未就业主私人财产的保管、保护进行特别约定，物业服务企业对业主室内财产丢失不担责。业主不得以物业服务企业未履行管理义务为由，向物业服务企业主张因室内被盗遭受的财产损失。

【裁判要旨】：：

案涉物业公司作为物业服务的提供者，其义务是维护小区的公共管理秩序、保障公共财产的安全并对显而易见的安全问题进行防范和制止。李某、杨某被盗的财产在其家中，由李某、杨某负责管理和支配。李某、杨某未与案涉物业公司就其房屋内个人物品签订保管合同，故对其房屋内的物品的毁损、灭失不承担赔偿责任。李某、杨某称案涉物业公司未尽其应尽的义务，未对监控设施进行维护而导致其损失发生。虽案涉物业公司认可李某、杨某家被盗当时小区内监控设备损坏，但不能就此认定小区内监控设备损坏与李某、杨某家被盗存在因果关系。综上，对李某、杨某要求案涉物业公司赔偿其被盗损失的诉讼请求，本院不予支持。

【案例文号】：（2016）京0116民初44号

115、乱搭乱建业主恢复原状案

【案情摘要】

物业服务人与建设单位签订前期物业服务合同，并与房主邱某签订了前期物业服务协议、临时管理规约，约定业主在装修过程中禁止违法改变住宅的外立面，不得私搭乱建、开挖沟渠、破坏植被，禁止在绿化区域种植蔬菜、放置花盆、饲养宠物，不得实施有损园区整体风格和整体环境的其他行为。陈某自邱某处购得该一楼房屋后，在南侧阳台窗户改门、窗外设置围挡、对阳台外侧绿化部分地面硬化。物业服务人要求陈某整改违规装修，恢复绿化原状。    

一审法院认为，前期物业服务协议、临时管理规约对陈某具有法律约束力。陈某的违规装修行为，妨害了物业服务与管理，判决陈某将房产恢复原状。二审法院维持原判。

【典型意义】：

随着城市化进程的加快，城市居民生活质量、品味及生态环境意识逐步提高，居住环境绿化更加受到人们的关注，所有居民都希望有一个安静、绿化、舒适的生活环境。部分业主擅自将公共绿地圈占、扩大、私搭乱建为私家花园或菜地，既破坏了小区的公共环境，又侵害了其他业主的合法权益。该判决以法律手段保障小区居民的绿化环境，打造“有人、有景、有情、有味”的生活空间。

【案例来源】：济南市中级人民法院2023年5月11日发布《十大物业服务合同纠纷典型案件》

116、居委会可依法代行未成立业委会的小区业委会职责——某物业服务有限公司诉苏某物业服务合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市中级人民法院经审理认为，在涉案小区未选举产生新一届业委会的情况下，该小区所在社区居委会有权代行业委会职责，组织开展选聘新物业公司的招投标工作。现居委会组织涉案小区业主召开了业主大会，并经“双过半”业主投票选聘了某物业公司为该小区新的物业服务公司，符合法律规定。依据业主大会的决议，居委会代表全体业主与物业公司签订的新的物业服务合同对包括苏某在内的全体小区业主均具有法律约束力。某物业公司已实际为涉案小区提供了物业服务，苏某理应依约支付物业服务费。    

【典型意义】：

物业服务合同的签约主体具有特殊性。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，在成立业主大会之前，由建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同；在成立业主大会后，则由业主委员会与物业服务人签订普通物业服务合同。在小区因故未能成立业委会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条有关“居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能”的规定，宜由居委会在特定条件下代行业委会职责，经合法程序选聘物业公司为业主提供服务，以维护小区管理秩序稳定，使业主安居乐业，推进建立共建、共治、共享的基层治理模式。

【案例来源】：广东省高级人民法院2023年08月25日发布《物业服务合同纠纷典型案例》