深度解析|常州乡镇房地产市场爆发期，我劝你冷静看待！

进入2021年4月下旬，常州楼市给人一种波云诡谲的感觉。

对于大部分看客而言，较为普遍的一个感受就是：看不懂+超出逻辑范围，主要体现在土地市场。

就在这周，邹区地价破万，作为钟楼区的唯一乡镇板块，有网友戏称，“邹区要比肩南大街”了。当然这真的只能当玩笑话听听了。

但有一个信号是十分明确的，那就是常州核心乡镇板块价值正在向中心区域聚拢。

看似超出逻辑范围的市场表现，背后是有着潜在的运行规律的。

常州乡镇，在今后的每一天，都有可能存在着隐藏的爆发力（当然，这种爆发力更多的是体现在区域价值上）。

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必须要明确的一点是，常州近代经济发展史中，常州乡镇企业起到了领军作用。

改革开放后，常州乡镇企业异军突起，沪宁沿线出现了“村村点火，处处冒烟”的繁荣景象，创造出引领全国农村工业发展的新路子——“苏南模式”。

作为传统苏南模式的主要代表，常州以工业化带动城镇化的模式，大力发展地方集体工业，重点发展乡镇企业、街办企业，大大调动了工业发展的内在积极性，创造了“常州经验”“常州道路”。

与此同时，乡镇企业的异军突起，还为常州各乡镇的发展提供了必要条件，从而带动了城镇建设进入黄金时期。

现如今，虽然常州已然从“制造之都”转型成了“智造之都”。但由乡镇企业转型而成的民营企业，仍是地方经济的重要组成部分。常州各个乡镇，也纷纷形成了颇具地方特色的产业模式甚至产业集群。

◎坐落于横林镇的千亿民企中天钢铁

经开区的东三镇（横林、遥观、横山桥）、嘉泽的花木产业、邹区的两大市场、洛阳的智能机电、薛家的生命健康产业园……每一个乡镇名字与特色产业叠加后都朗朗上口，时至今日，常州各个乡镇已经全然走上了产业强镇的发展道路。

从数据层面来看，常州各区域的乡镇实力，都不容小觑。根据2019年的统计年鉴，半数乡镇地区生产总值超过了百亿元。作为区域内产业数据的重要体现，这份数据充分体现了常州各个乡镇的经济活力和增长动力。

也正是基于此，常州各乡镇的城市面貌建设革新，也迎来全新的时代机遇。

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城市面貌的革新，往往与人居面貌的迭代是密切相连的。

常州各乡镇板块的人居新时代，也伴随着2017年下半年起常州土地市场的重新开闸而开启。

2018年2月，新城竞得洛阳镇珠光路东侧、公园路南侧地块，楼面价3277元/㎡。2018年6月，新城明昱玖园首开，同年9月，该项目基本实现售罄。当时该项目的售价在11200元/㎡左右。

新城明昱玖园的高速周转，让开发商看到了常州乡镇购买力的充足，随之而来的是本地+外来房企对于常州乡镇区域的强化布局。

三年的时间，常州各个乡镇板块的房地产局面也迎来了新的变化，产品格局大幅提升。

如同中心区域的地价一样，在2018年到2020年的三年时间里，常州各乡镇板块的地价同样呈现稳步上涨的趋势，房地产市场健康向上。

截止到目前，常州各乡镇板块已经成交的涉宅经营性宅地为29幅，其中横林、横山桥、遥观、郑陆、孟河等多个乡镇成交宅地2-3幅，部分乡镇仅成交1幅宅地。

与此同时，2018年-2020年三年间，常州这些乡镇板块商品住宅总供应量约180万方，成交量约150万方，整体供求呈现平衡状态，但供应量并不大。

价格方面，这三年常州乡镇整体商品住宅成交均价从11000元/㎡提升至12000元/㎡左右，增长幅度并不明显。但从房价结构来讲，乡镇商品住宅价格天花板已经突破1.5万元/㎡。

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很显然，常州乡镇房地产市场，已经站在了又一个市场拐点之上。那么，问题就来了：地价房价上行后，市场增量空间在哪？

在苏南模式的底蕴下，常州乡镇板块虽然有着强劲的人口和经济活力。但地缘性的购买力，能够支撑市场的大幅增量吗？分析师认为不见得。

乡镇板块有一个最大的问题就是，购买力的外溢。价差不大的情况下，能买更为中心的板块，肯定不会考虑乡镇。购买力较为充足的地缘性客户，也肯定会考虑更优质的板块。

那么，乡镇板块更多的购买力是来自哪呢？当然地缘性客户肯定还会有一部分，还有就是区域内的外来常住人口。

基于这份购买力来源，乡镇板块住房的需求点在哪呢？地缘性改善和外来常住人口的刚性居住需求。这样的需求点之下，对于乡镇板块的交通、人口活力、产业活力等多重属性都有着较高要求。

即便是常州各乡镇经济、人口、产业等各个方面的基本数据面都做的相对不错，但乡镇之间的板块差异也已经形成。

分析师认为，邹区地价的破万，对于其他乡镇板块来说并不具备普遍参考意义。自2015年并入常州钟楼区之后，邹区成为钟楼的唯一乡镇板块。本身两大市场的人口活力以及新挂牌的钟楼高新技术产业园、枢纽型的交通地位，再加上十年未挂地，为邹区这块地的土地价值奠定了夯实的上行基础。

但这块地达到这个价格，多少还是具备一些市场因素的。即便分析师十分看好邹区的未来前景，也对这个热度要发出一声惊叹。

除了邹区，未来还有部分乡镇仍然会迎来新一轮的红利期。如天宁区的郑陆镇，尤其是划入未来智慧城的东青、经开区三镇等等。

整体而言，分析师认为，无论是开发商还是购房者，强行认为乡镇板块的更具升值潜力，而忽略需求、忽略板块增长力，是不合理的。

更好的交通条件、更好的区域配套、更好的产业基础和人口活力，才能带来更好的红利兑现，在乡镇板块拿高价地或买高价房，还是要参考这个基础条件。

最后，不要在迷幻的市场中蒙头乱撞，这是分析师给出的诚恳建议。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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