Officepark2017润商务节，看现场大咖如何谈共享办公？
11月9日，华润置地主办的Officepark2017润商务节在深圳华润深圳湾体育中心落下帷幕。Officepark2017润商务节以“大湾区VS新时代”为主题，构建了一个线下商务平台，为入驻华润置地商务生态圈的企业和合作伙伴实现更多的交流和碰撞，并促成新的商务合作，现场到访人数超千人。
“共享经济”已经被业内视为“新风口”，共享单车，共享篮球，共享充电宝，等等一些共享的方式，让生活变得更好，共享经济的良好发展，给共享办公也带来了机会。
在此次Officepark2017润商务节大会上，现场业内大咖对“共享办公”都给出自己的一番见解和认知。下面，请大家看看各位专家怎么说。
在过去的两年中，华润置地一直致力于为企业与员工创造商务生活的全新可能，累计举办了一百场以上的活动，覆盖商务人群超过10万以上，Officeasy从最初的写字楼运营服务体系不断的更新迭代，并在今年4月27日Officeasy2.0的发布会上，正式升级成为全新的商务运营平台和运营商。
我们构建了一个由空间产品、智慧平台和多元服务三大模块构成的办公生态系统，为企业和白领员工不断创造快乐工作、优雅生活的商务生活场景。我们觉得这远远不够，在2.0发布会之后的仅半年时间里，华润置地持续挖掘企业的诉求，我们希望深入企业的业务经营和商务场景中，激发商务生活的新场景和新可能，从服务运营升级到资源运营。
华润置地相信唯有探索和创新才能不断为员工创造充满愉悦感的办公场所，不断为企业创造充满价值感的商务生活，大家联手构建商务经济体。
在未来，我们将不仅持续的运营Officepark，会把这个规模做得更大、更好，让它成为Officeasy和每家入驻华润置地写字楼的企业一年一度的节日，还将用更多优质的复合产品和创新探索实践，不断构建更美好的商务蓝图。
共享经济是很大、很热门的话题，共享经济的核心理念是我们的使用权比拥有权更重要。摩拜、OFO等都是有关共享的应用，共享在改变生活，也在改变很多传统企业的竞争环境。今天我们看一下共享经济条件下给我们带来什么样的新办公模式。
第一，到底有什么原因促使我们的工作方式带来根本的改变？
第二，新工作方式中的变革。
第三，办公模式的突破、创新如何颠覆固有的市场。
年轻化、不确定性、科技的变革是目前改变整个办公方式最根本的驱动元素。互联网的变化促使整个市场的变化非常迅速，有些时间，战略方向的选择往往会给我们战术的胜利来得更为重要，今天的竞争对手有可能是明天的同事。
办公场所方面，现在有多种新的办公方式正在演化当中。第一个是孵化器，第二个是联合办公，还有服务式办公。
联合办公是以共享办公空间为主要工作场所的办公模式，公司不同部门的人，他们有些人在联合办公场所共同开展工作。一般联合空间会把30%、40%的空间做共享的功能，比如共享的讨论区、会议室或者是演示的场所，来促进使用者之间的交流。剩下的面积会分成个人的工位、联合开放工位，甚至移动的工位来出租给客户使用。
典型代表是wework，wework2008年估值300万美金，经过高速发展，它2012年估值达到1亿美金，2013年是4.5亿，2014年是50亿美金，到今天他们已经在18个国家有超过15万的会员，运营超过100万办公面积，估值超过200亿美金。
wework主要是打造一种社区的氛围，鼓励会员之间的交流，也鼓励会员之间的业务往来和合作。整个装修风格会以开放的、活跃的方式来进行，wework会为客户提供更好的服务，包括融资、人力资源、物流等等服务。他们也有自己的APP，他们的APP提供业务合作，也是交流平台，也会把企业的需求放在APP上，让里面的企业共同参与。
我们看一下国内目前联合办公的情况，联合办公还是以初创团队、微型企业、自由职业者和个人工作室作为他们主要的市场切入点，这种中小型和微型企业占他们用户70%左右，但是我们不要忽略剩下25%，它往往是不容忽视的。wework的客户结构，他们的大客户有超过一千名员工的企业占20%，对他们的营收超过30%的贡献，目前中国区应收贡献也去到25%。
我们可以看到共享办公并不是没有钱的个人或者小公司才会去的地方，目前很多大公司也采用联合办公的场所。我们公司刚刚在上海协助美团和大众点评租赁了一个地方，544个工位，是今年最大的联合办公的中介交易，联合办公现在不是讲5个人的工位或者50个人的工位，而是500个工位。
是不是只有科技企业用联合办公?其实不是。我们在上海，汇丰银行拥有国际自有的物业，他们刚刚把自己的其中一层物业租给wework，他们把wework的工位租赁过来自己使用。汇丰为什么不自己做共享办公，而是把自己的物业租给wework再返租回来?我不知道具体原因，但是我认为最大的原因是时间。
我租给对方再返租回来，基数成本增加。理论上自己省中间环节，有更高的效率，但是从我看来，时间成本、成功的要素比你节省的成本更重要。
我们公司对很多金融企业针对联合办公和智能办公做了一些研究，很多企业发现更灵活的办公环境和更智能化的科技手段和可识别化、智能手机、电话会议等等，都可以更有效的帮助他们的员工，增加员工的满意度，提高生产率，更有效的降低办公成本。
我们看到很多企业总部不断增加他们的共享办公的功能，比如Microsoft总部。Google的总部把卧室带到总部，让工作和生活无缝对接，让他们的工程师更好的休息、更好的创意。再就是深圳的百度总部，我们看到它的建筑有花园和景观楼梯，他们创意改造为灵动、有趣的外部空间给员工进行交流。
现在整个办公方式发生翻天覆地的改变，无论是处于科技行业还是金融行业，无论我们公司是刚刚起步，是5个人还是国际领先的企业，我们都会发现我们需要重新来思考我们的办公模式。
上星期，我们和中国一个龙头科技企业沟通，他们总部在深圳，全球都有他们的分部，他们正在研究把非核心的办公场所都通过联合办公的方式来进行。什么叫非核心?
他们认为在6000平米以下的定义为非核心场所。我们可以看到联合办公未来会对整个办公的租赁、办公的使用带来很多改变，我们也希望可以通过更科技、更灵活的手段让我们的同事有更好的归属感、有更高的工作效率。我们希望让整个企业对我们的工作有更好的应对能力。
最后，我希望用达尔文的一句话总结今天的演讲：能存活下来的生态，既不最强壮的，也不是最聪颖的，而是对变化做出最灵活反应和调适的物种。
一个员工在里面工作，你可以看到在以前的办公室非常过时、不健康的，也是非常低效的，也是不灵活的，员工的士气也是非常低落的。这种情况下我们怎么改变这种现象呢?
基于这个现象，2014年Norman提出的，建筑不是凭空而起的，而是通过人的需求产生的。看一下这些人究竟是谁呢?
美国1981年到2000年出生的人，他们叫做千禧一代。这些人在很多部门都扮演了不同的角色，你可以看到以最出名的《时尚芭莎》，他们以前收入最高，但是现在已经改变了，完完全全不一样了。
空间是非常有个性化的，因为他们都想自己的办公室有他们自己的特点，要更好的完成自己的工作。我们可以感觉到办公室的空间越来越模糊，午餐和午休的时候可以建立社交的关系，这是我们所要给他们提供的理念，因为办公室的空间变得越来越模糊了。
千禧一代选择雇主的主要因素有哪些?首当其冲的是培训，他们关注的是培训和发展。第二步是关注福利待遇，接下来是否得到去学习的机会，如果他们在这块不能得到学习机会，可能他们不会去把雇主作为他们的选择，接下来是快速成长和明确企业的道路。
所以我们会在这样的形势下将租户的空间和共享空间的价值变得最大化。对于员工工作不仅一些设施，他们还关注里面建立的联系，他们在里面能不能向别人学习一些东西，能不能和别人社交，能不能有机会，这些可以形成他们的附加值经验。
接下来我讲三部分改变这些因素的点。
第一，技术的影响。我们可以看到Face book、Youtu在不同时期提供给我们，虚拟社交爆炸性增长，以前和现在非常不同。可以看这幅图，超级计算机在1985年到1990年产生的超级计算机，当时造价是1700万美元，造价很高，但是今天用一部iPad就可以拥有它当年的功能，这是多么不可想象的事情。你可以看到这幅图的办公室空间多么简单，15英尺的办公室，因为我们用了这样的功能给到他们提供这方面的设计，而很多公司，包括香港和其他地方，你可以看到像图当中的国泰航空的办公室的设计，他们拥有最小的办公室设计。比如你吸收所有员工的意见，他们会选择简单又舒服的工作方式，他们想要的是合适的座位、合适的工作服和合适的工作区间。而这一切让他们在工作的时候感受到舒服，他们就会热爱工作、享受工作。所以我们可以看到在当代情形下，我们的办公室空间变得和以前非常不一样。
第二，大家的工作重点已经改变了。人们需要有社交的场合，而且非常容易便利的进行连接，和每个人进行社交和连接。在80年代的时候，我们设计香港汇丰银行的时候，他们只要求5%的共享空间，主要是用来做正事的会议室。15年以后，我们又设计了伦敦的汇丰银行，伦敦汇丰银行的要求是要求有25%的共享空间，包括大型的餐厅和非正式会议厅，还有咖啡区，还有设备完善的健身房等等。这些是根本性的改变。我们可以看到很多客户从那时候开始给我们提出了很多的要求，要求有更多的共享空间。那时候甚至有很多客户要求我们把共享空间提高到50%，这是非常高的比例。有时候30%-50%的比例他们用来共享。
第三，体验。我们进入体验的时代，我们知道千禧一代对体验看得比什么都重，大概有72%的千禧一代认为体验非常重要，他们把这个放到第一位。有10%的人希望社交，空气质量10%，贴近大自然的要求是15%，改善照明10%，还有减少噪音66%，冷热舒适度10%。大家可以看到这是一个趋势。我们讲到距离使员工的产出率变得越来越差，如果员工之间的距离比较近，他们的工作效率也会提高。员工更有机动性的办公室里，他的满足感会很高，我们可以对比这样的数据，所以可以看到很低机动性的办公场所和很高机动性的办公场所，员工的满意度和产出率都是大不一样的，我们对比一下就可以看到，如果你对办公场所的机动性感到很满意，你的满意度会增加很多。其中第三条是增加了20%的满意度，他们的感受得到了很大的提高，他们的满意度也得到很大的提高。
下面讲一些案例。我们最近做了一些很好的建筑物，这些建筑物非常适合办公。从里面看可以看到这是非常好的办公场所，最关键的部分是中部有一个让我们感觉很惊讶、很小型的社交空间。这个社交空间满足了工作中可以社交的用途，每个人可以在这里休闲，相遇，互相探讨一些事情。同样的还有Ferring的设计，这里有办公场所，这里面非常舒适，非常透明。它让我们感觉到这是不可思议的建筑物，从里面看、从外面看对员工有很大的激励性。
这里看到美国费城的顶级写字楼的设计，我们融合了最先进的设计，融合的设计当中我们给员工提供很好的视角，让他们在工作途中可以享受到环境的舒适度，又可以及时享受工作的舒适度。
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