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献礼40丨分化加剧，2020湾区房企销售榜TOP50解读
2020粤港澳大湾区
投资白皮书
献礼特区40周年
前篇刚发布2020粤港澳大湾区八大品类榜单，相信大家也都很关注，湾区概念下的新业务又有着怎样的发展？到底是强者恒强，还是黑马一跃向前。大湾区投资空间：机遇凸显，分化加剧
在大湾区利好不断发酵带动下，房地产市场规模创新高，房企纷纷抢占大湾区战略高地，积极扩张纳储，13家房企新进大湾区，TOP30房企土储规模达6.1万亿。展望未来，随着城市发展，产业升级，未来大湾区人口有望破亿，需求面强劲，投资空间大，但不同城市及板块分化也在持续加剧。
近年来，在大湾区规划利好、市场规模持续扩大的大背景下，全国头部房企竞相进驻，各路英豪纷纷加入战局，粤港澳大湾区成为了房企龙争虎斗的核心战场，2019年大湾区市场规模达14376亿元，毋庸置疑，谁能站在粤港澳大湾区的战略高地之上抢占一席之地，规模将会随着大湾区的发展更上一层楼。同时，房企在享受粤港澳大湾区发展红利的同时，也将面临严峻的挑战。
2019年，TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与去年同期相比都有提升。其中，TOP3房企权益金额门槛达到473.14亿元，同比增幅达3.41%，TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为117.96亿元和78.77亿元，门槛增幅分别为5.20%和3.22%。TOP10和TOP50房企的权益金额门槛分别为245.03亿元和50.01亿元，门槛增幅分别为35.01%和39.23%。大湾区投资布局热度不减，TOP50房企在大湾区竞争激烈程度加剧。
表：2019年粤港澳大湾区TOP50房企销售金额权益榜入榜门槛（单位：亿元）（略）
二、格局分化持续加剧，行业集中度小幅提升
从粤港澳大湾区2019年度房企权益销售金额TOP50榜单中看，百亿企业的销售额分化持续加剧，中小型企业布局规模的竞争优势逐渐弱化。
表：2019年粤港澳大湾区TOP50房企销售各规模梯队数量（单位：家）（略）
截至2019年末，在权益销售金额榜中，粤港澳大湾区TOP50房企权益金额市场占有率较去年提升0.8个百分点，行业高集中度呈上升趋势。
在大湾区投资机会凸显下，外地房企布局速度加快，市场竞争愈加激烈，头部TOP3房企受冲击，市场份额下滑1.4个百分点，但依旧保持在高位，占比达15.48%。TOP10-20、TOP30-50房企通过在大湾区市场的持续深耕与扩大布局，不断提高市场占有率，在激烈的市场竞争中保持较高的销售增长速度，分别达3.69%、2.95%。行业结构的持续发展与优化终将带来行业集中度的不断上升，在政策进一步收紧的情况下，通过优化企业自身的结构以及强化自身的优势和寻求强强合作将会是未来发展的趋势。
表：2019年粤港澳大湾区房企各梯队市场占有率（单位：亿元）（略）
三、TOP3房企难以撼动，本土房企先发优势明显
TOP3房企地位难以撼动，新进房企融创、世茂表现突出。2019年碧桂园、万科地产、保利发展三家房企均为权益榜及流量榜前三强，碧桂园全年权益销售额819.4亿元、万科地产全年权益销售额714.39亿元、保利发展全年权益销售额473.14亿元，遥遥领先于第四位的294.77亿元。
从大湾区权益销售金额占全国销售规模的维度来看，全国性规模房企在如碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地，份额均在15%-17%；本土规模型房企龙光、华发、时代、华侨城的大湾区销售额占全国销售额3成以上。其中本年度排名上升较大的华发，大湾区市场规模占到全国近5成。
表：2019年粤港澳大湾区TOP10房企粤港澳大湾区销售额占全国销售额情况（略）
四、排名上升3位以上企业6家，新上榜企业16家
排名上升3位以上的企业有6家，新上榜企业16家。从房企排名变化可以看出，部分房企2019年全面发力，如华发股份、时代中国、华侨城排名均有较大突破，业绩表现亮眼，捍卫自身强者地位，较去年同期的成绩和排名均有较大提升；星河地产、新锦安、勤诚达等房企则以黑马之姿强势入榜；有的房企则掉出50强之外。
粤港澳大湾区规划落地加剧了房企对这片热土的争夺，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要之措。
在政策外松内紧、融资不断收紧的大背景下，多数企业现金压力徒增，保持合理的负债率及稳健的现金流成为主流，而在大湾区利好的预期下，拿地成本提升，且大湾区土地市场也具备其自身的市场特性，高周转高频率的时代或将逐渐远去，未来区域深耕、重点城市布局及产品精细化是房企未来布局的主要战略方向。
谨以此书献礼，
深圳特区40周年，生日快乐！
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