高端改善需求爆发下的苏州，什么样的产品才能征服市场？

前言

2020年已经离我们远去。

回首2020年的苏州楼市，我们发现苏州市场上改善需求正在全面爆发。

2020年度苏州市区新房成交TOP10多为高端改善项目，也就说现在的苏州是一个高端改善引领的市场。

△数据来源：克而瑞数据中心

我们再从各个成交面积段的占比来看，大面积产品的成交量占比并不少，可见今年苏州市区改善需求的爆发力之强。

一方面，高端改善客群对大面积产品的需求在爆发，另一方面，苏州市面上大面积产品又极度稀缺，导致在整体市场供大于求的态势下，高端改善产品更加供不应求。

这些高端产品的特征明显——产品稀缺、价格有竞争力。

说到苏州市面上稀缺的住宅产品，首屈一指的肯定是叠墅。

我们从近几年苏州楼市中叠墅产品的供求情况可以窥知一二。

△数据来源：克而瑞数据中心

新房市场上，叠墅产品供应量在减少，在2020年跌破3000套。

成交量在近两年却保持高位，2019年成交了4494套，2020年成交了3052套，市场需求在不断爆发，而成交量的占比却在萎缩，2020年叠墅的成交量在苏州市区住宅总成交的占比仅为4.45%。

二手房市场方面，苏州别墅的挂牌量3733套，占据苏州市区二手房总挂牌量的3.8%。

△数据来源：链家网

叠墅的稀缺价值可见一斑！

在克而瑞统计的2020年苏州叠墅成交榜中，有个项目吸引了笔者的注意。

它就是位于苏州高铁新城北边中央居住区的保利天樾人家。

△保利天樾人家项目实景图

2020年保利天樾人家以5.38亿元、2.28万㎡的销售表现位列相城区别墅项目销售金额、面积第五，其153套的销售套数位居区域成交套数榜第六。

△2020年度苏州相城区别墅成交榜

即使是第二季度首开，其去化成绩仍旧亮眼，丝毫不输一些年初首开甚至是去年就开盘的持销项目。

我们认为，保利天樾人家不俗的市场表现离不开项目的稀缺价值，其打造的不带地下室的四层叠加别墅，总价仅330万起，这样的性价比足以征服客户。

1

 不带地下室的上下双叠 苏州罕见 

仅需300多万就能在苏州主城购置一套叠墅，听着似乎很不可思议。

尤其在苏州主城新房均价已经达到26339元/㎡的今天，300多万总价在园区和新区的核心板块已经没有入场资格，在其他区域基本只能买到100㎡以上的高层、小高层产品，想要300多万买一套叠墅，环顾苏州市场，几乎寥寥无几。

△数据来源：克而瑞数据中心

苏州主城的叠墅成交均价达28425元/㎡，再加上地下室，总价普遍达到400-500万以上，保利天樾人家的总价仅330万起，至少低于市场总价70万。

如果说保利天樾人家的总价就已经让购房者眼前一亮，那么其强大的产品力足以打动购房者的心，让客户心甘情愿地买单。

我们来看下保利天樾人家是如何通过产品价值来征服客户的。

这几年，苏州市面上涌现了不少叠墅，但是多为三叠、四叠，甚至五叠，让别墅的私密性和舒适度大打折扣。

△保利天樾人家项目实景图

而保利天樾人家则打造了市场上少见的四层上下双叠，保留了别墅居住的舒适性和纯粹性，不仅给居者有天有地的墅居体验，空间利用率也相对更高。

更重要的是，保利天樾人家这款叠墅不带地下室。纵观整个苏州叠墅市场，不带地下室的几乎凤毛麟角，相当稀缺。

2

舒适度功能性全满 苏州高性价比的下叠 

我们再来看下保利天樾人家打造的叠墅户型优势。

△保利天樾人家下叠户型图

下叠建面约163㎡，上叠建面约136㎡，所有户型都是六开间朝南、上下双阳台、约6.3米挑高、南向面宽约达20米以上，采光和通风效果达到最大化，舒适度极高。

挑空部分面积全赠送、阳台半赠送、飘窗全赠送，每套实际使用面积至少增加约30㎡。这样的性价比几乎领跑苏州！

△保利天樾人家下叠样板间实景图

放眼整个苏州，目前拥有这么多赠送面积的几乎寥若晨星，未来也难再现。

目前保利天樾人家在售的高层建面约110㎡户型也十分抓人眼球。

说实话，苏州市面上的双联阳台设计并不少，但是三联阳台设计确实少见，笔者是第一次见到！

整体户型布局合理，动静分离，三开间朝南，空间不大，功能性却很强，基本满足三口之家或者二孩家庭生活所需。

△保利天樾人家高层建面约110㎡户型图

3

高起点的规划下  板块迎来价值风口

如果说保利天樾人家凭借产品价值征服了客户，那么其颇具潜力的区位价值则征服了市场。

保利天樾人家，位于高铁新城北边中央居住区，距离高铁北站约6公里。

△高铁新城北边居住区鸟瞰实景图

我们知道苏州高铁北站定位为“国家级综合交通枢纽”，京沪高铁、通苏嘉甬高铁、如苏湖城际、苏锡常城际四条高铁在此汇聚，是沪苏同城化发展的重要交通脊梁。

△保利天樾人家区位图

苏州政府的《十四五规划》中也明确提出，推动高铁北站国家级枢纽、长三角国际研发社区和苏相合作区的建设。

长三角国际研发社区作为政府十四五规划重点发展的四大区域之一，距离保利天樾人家直线距离仅3公里左右。在政府强有力的规划下，不久将有大量的产业和高端人才导入，这里高端项目汇聚、精英人才云集、资金信息聚集，将形成高大上的圈层。

△长三角国际研发社区实景图

保利天樾人家所处的高铁新城北边中央居住区正处在辐射范围内，其价值兑现指日可待！

除了所处板块极具潜力，项目周边的配套也很齐全。

三横三纵的立体交通网络

横向的有项目北面的苏绍高速s9、南面的太东公路和中环北线，纵向的有G524国道、澄阳路和苏虞张公路，无论自驾去市区还是周边城市都很便利。

△保利天樾人家区位交通图

规划中的地铁2号线延伸线和轨交10号线的站点距离项目皆在500米范围内，连接苏州到常熟的S4号线也经过板块。

家门口的国际名校资源

将于今年9月正式开学的诺德安达国际学校与保利天樾人家直线距离约600米。伊顿国际幼儿园与项目也就是一路之隔。

△保利天樾人家区位图

也就是说，保利天樾人家的小业主在家门口就能轻松享受国际水平的教育资源，完全赢在了起跑线上。

更难能可贵的是保利天樾人家周边的生态景观资源，项目紧邻珍珠湖、盛泽湖两大自然湖泊，盛泽湖拥有5平方公里水域，是苏州唯一Ⅱ类水质的湖泊，非常适合居住。

结语

沪苏同城化发展明确的目标下，未来同城效应加深，高铁北站作为沪苏一体化的重要桥梁，高铁新城北边中央居住区在其辐射下，核心地位将会大幅提升。

板块的配套价值逐渐兑现，保利天樾人家将占据这一轮的价值风口。

目前全部定位改善的高端叠墅现房仅余个位数，最后的抄底机会，错过将不再有，毕竟不带地下室总价300多万的叠墅在苏州已经近乎绝迹。

还有125-143㎡稀缺洋房、110-126㎡高层产品，也将陆续推出。每一个对居住品质有要求的购房者都不应该错过这款稀缺产品。

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