真的撑不起3万元/㎡吗？为什么尹山湖的二手房价一直在跌？

从全面破3万元/㎡，冲刺4万元/㎡，再到跌回2万元/㎡+，当初投资客的完美预期，经过市场验证后，被无情打破了。

很多投资客几乎是“梦碎”尹山湖。

近期，分析师在朋友圈看到众多尹山湖二手房降价出售的信息。

前两天，分析师和朋友聚会的时候听他聊起最近想要卖房子，从中介那得知，自家的中海双湾锦园小区成交价格只有2.3-2.4万元/㎡，卖了吧，达不到心理预期，不卖吧，二孩家庭压力大不堪房贷重负，有点进退两难。

我们从链家网上近期成交的房源来看，中海双湾锦园的成交单价确实在2.3-2.4万元/㎡之间。

可以看出，低楼层、户型差一些的房源成交均价在2.3万元/㎡上下，楼层高一些的则以2.4万元/㎡左右成交。

中介对分析师的朋友说，你想快点卖掉的话，报价2.3万元/㎡才现实。

要知道，在2019年尹山湖的高光时刻，中海双湾花园成交价一度达到3.1万元/㎡啊。

从3.1万元/㎡到2.3万元/㎡，不过短短2年时间，跌了8000元/㎡，不禁让人唏嘘。

论苏州二手房价格翻车板块的典型，尹山湖妥妥算一个。

去年11月尹山湖二手房均价29995元/㎡，今年3月降到了29716元/㎡，今年8月再降达到29000元/㎡，11月跌破2.9万元/㎡。

相当于不到1年房价跌了近1000元/㎡，粗略计算，相当于一套建面约100㎡的房子，不到一年跌了10万。

这还是挂牌均价，成交均价只会更低。

我们来看尹山湖一些热门二手房的挂牌价格。

2019年7月，合景叠翠峰挂牌均价33181元/㎡，今年8月挂牌均价为29304元/㎡，今年12月挂牌均价为28400元/㎡，又降了900元/㎡左右。

2019年7月，中海双湾花园一期挂牌均价31355元/㎡，今年8月挂牌均价为27676元/㎡，今年12月挂牌均价为27008元/㎡，又降了600元/㎡左右。

2019年7月，弘阳上湖成交价35000元/㎡，今年8月挂牌均价为30901元/㎡，今年12月挂牌均价为28603元/㎡，再次降了200元/㎡左右。

分析师联系了中介朋友，他表示，尹山湖目前的成交均价基本都在3万元/㎡以下。

今年7月，分析师就对尹山湖板块二手房成交量价做了调研。据链家网显示，7月尹山湖二手房成交均价在29117元/㎡。

从各个小区挂牌均价来看，板块二手房之前基本以刚需居住为主，面积上以中小户型居多，建筑年代相近，各小区的挂牌均价相差不大，基本在2.7-3.3万元/㎡左右，保利、九龙仓几个项目挂牌均价皆超过3万元/㎡，其中保利悦玺挂牌价较高，达到33424元/㎡。

11月，尹山湖二手房成交均价为28755元/㎡，降了362元/㎡。

整体来看，四个月时间，板块内各个小区的成交均价均有不同程度的下跌。

中介朋友表示，新房置换急用钱的房东大部分会降价出售，如果不降价，这个市场还是很难卖的，毕竟3万元/㎡在苏州有很多优质选择。

“和去年这时候比，一套100㎡的房子总价降了至少十几万”。

尹山湖这几年的楼市经历可谓波澜起伏。

2010年年初，从“十三太保”围合尹山湖，板块开始迎来它的繁盛时期。

2014年尹山湖的新房供应量达到高峰，2015年板块新房成交量迎来历史新高，2016年板块成交均价进入2字头。

随着十三太保相继清盘以及环湖区域开发饱和，2016年后尹山湖新房市场热度逐渐降低，2019年新房新增供应较少，造成了尹山湖二手房价格猛涨。

2019年的小阳春，尹山湖房价顺势涨了一波，4月碧桂园拿下尹山湖3号地块之后，尹山湖的二手房就开启“疯狂一路上涨”的模式。

2019年4月底，中海双湾花园一套房源以3.17万元/㎡单价成交，尹山湖的3万+时代正式拉开了大幕。

当月，朋友圈刷爆了一张图，业主包下园区广告大屏，庆祝尹山湖房价全面上3万！

2020年尹山湖终于迎来新的土地出让，板块新房迎来新的供应。首开龙湖湖西星辰、象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖二手房均价开始跌破3万元/㎡，如今也在保持了2字头。

从最初刚需大本营，到后来牛气冲天破3万/㎡，再到如今重回2字头，尹山湖的房价总算回归了理性。

同时，这位中介朋友也透露出了好消息：尹山湖虽然价格跌了，但最近的二手房成交量却在上涨。

或许也是因为房价下跌才带来成交量的上涨吧。

中介朋友告诉分析师，最近一周他们门店成交了5套，而且带看量也上来了。成交情况比较好的楼盘是保利悦玺、中海双湾锦园和九龙仓九龙仓碧堤雅苑，仍旧是建面约90-110㎡的小面积房源比较抢手，带看量较大，客户基本以园区刚需为主，看中尹山湖距离园区近的优势。

根据链家网数据，近90天尹山湖二手房成交134套。

调控政策、房贷利率、新盘多重挤压之下，苏州二手房市场艰难，而尹山湖二手成交量却仍旧活跃，高于园区和新区核心板块的成交量。

• 玲珑板块，近90天成交58套；

• 东沙湖板块，近90天88套；

• 独墅湖高教区板块，近90天成交31套；

• 青剑湖板块，近90天成交108套；

• 湖西CBD，近90天成交51套；

• 湖东CBD，近90天成交100套；

• 狮山板块，近90天成交132套；

  ······

尹山湖人气小区保利悦玺，挂牌价格达到3.2万元/㎡，在售房源和近30天带看次数，在板块内均属于较高水平。

从近期的保利悦玺的成交价格来看，均价在2.6万-2.9万元/㎡，当然和楼层和装修也有关系。

中海双湾锦园的成交价格几乎是板块洼地，挂牌量为97套，带看次数和成交量也相当高。

从最近成交房源上来看，成交价格在2.3-2.5W之间，高楼层的成交均价明显高于低楼层。

中海双湾锦园的挂牌量为102套，带看次数和成交量也相当高。

在提及尹山湖板块二手房成交量为何活跃之时，中介朋友对分析师说，现在尹山湖的房价，差不多降到了它本该有的水平，价格低了，成交量自然就上来了。

毕竟没有卖不动的二手房，只有不愿意降价的房东。

中介表示：现在的业主心态发生了改变，市场决定价格，价格挂很高，一年多没卖掉，最终还是要降价出手。

为什么尹山湖的房价会持续下跌？

1. 大市场环境的影响

受疫情及金融环境的影响，苏州楼市持续走冷，苏州二手房市场从5月开始遇冷下行，市场整体成交不容乐观。

2.新房成交量的挤压

尹山湖现在在售新房均价在2.8万元/㎡，且产品力较强，二手房价格不占优势，购买力被稀释。

3.  供大于求，二手房供应量太多

目前尹山湖共有1655套挂牌房源，这个挂牌量相较其它板块较多。

链家网的页面上显示了，相较8月，尹山湖二手房新增挂牌房源528套，供严重大于求，加上新房的挤压，高库存下，二手房的成交价格自然下跌。

其实尹山湖的基础条件并不差，有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，有尹山湖生态资源，凭借着与园区近的区位优势，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。

那为何如今跌落神坛呢？

中介朋友告诉分析师，尹山湖早期都是刚需买入，居住人群相比其它改善区域，圈层明显不够纯粹。而且，板块很多业主都把房子出租出去，人员就更加混杂。

板块内的商业配套也日渐落寞，阳光天地和爱琴海两大购物中心如今人气惨淡，大量店铺关门歇业，说到底，还是因为这两个商业定位低端，拉低了板块居民对板块的信心值。

去年11月，尹山湖高中开始规划选址，具体开工时间一直悬而未决。今年11月，吴中区便民服务员在寒山闻钟上回复：尹山湖高中项目目前正在进行前期准备工作，如果前期准备工作顺利的话，预计在2022年下半年开工建设。

从去年年初开始规划到今年接近年底，一所四星级高中还没有开工建设，不得不说，这个兑现能力确实不咋样。

分析师认为，在教育和商业资源这块存在短板，这个板块的价值和潜力值就会被降低。

在其它区域比如说相城元和、吴中太湖新城等铆足劲发展、资源配套利好频传之时，尹山湖的动作一直很迟钝，下半年以来，仅有一个好消息，便是尹山湖实小和园区二实小正式结对签约，在教育资源方面接轨园区，有利于提升板块的教育能级。

尹山湖板块配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。

作为近年才成长起来的板块，尹山湖的二手房几乎都是次新房，且大多数国企、央企及品质房企开发，房源质量普遍不错。

从最近90天成交量来看，在同价位板块中表现出色，这说明市场对这个区域的认可度还是比较高的。

毕竟临近园区，这背后的价值才是人们选择尹山湖重要原因。

眼下很多房东在抛售，谈价空间大，对于园区、市区等地工作、预算有限的购房者来说，这是一个具有高性价比的捡漏机会。

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