商圈考察记：3个餐饮老司机实地演示，选址时应该看什么？
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第 1277 期
从三里屯village、上海新天地、南京1912到北京世贸天阶，越来越多精品商业街成为商业新高地。
选址商圈，如何抢占先机，又不成为炮灰？
有人凭胆识，跟人挤风口。
有人凭经验，看风向。
有人凭科学，看大数据。
最近内参君就组织众老板们实操了一次，让我们边看铺边分析，哪些才是选址时的关键指标。
”■ 餐饮老板内参｜王新磊 李新洲 发自郑州
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首先看战略意义
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餐饮业经常会提到星巴克的选址。
决定星巴克是否进入一个区域的关键因素是人群。
星巴克的目标人群是受过高等教育的中高收入人群，因此它们会先对人口进行测算分析，这种目标客群是否足够。
说起来简单，但如果真要去一个商圈开店，实地选址时具体都该看什么条件和要素，从而测算目标客群呢？
比如位于米字架高铁枢纽中心的汇艺·银河里精品商街。
自贸区、高铁站、城市新中心……从大势来看，汇艺·银河里所在区位优势很明显。
芙蓉巷成都名小吃创始人吴少辉在现场看过后总结：对于上升期的餐饮品牌来说，优先卡位布局高铁商圈，有战略性意义。
“我在这个区域观察过，周边写字楼很多，对精品简快餐类项目来说是利好。平安、移动、恒大、金茂、今日头条、郑州报业集团都在上面写字楼办公，单栋写字楼四五千人，在中午会是强大的消费力。”
“考虑到周边写字楼和住宅入住率，从长远来看，我们的品牌在银河里布个点，是个战略选择。”
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再看配套生态和到达便利性
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在“祖母的厨房西餐厅”河南区联合创始人张磊看来，项目的配套生态和到达便利性很重要。
当天在现场考察时，他看到星巴克、瓦库茶馆和上井日料都已经进驻一路之隔的海汇中心。也了解到，银河里也有一批优质品牌敲定意向。“这里的区位和商圈商业价值不言而喻，优质的商业项目是稀缺品，未来潜力很大。”
考虑到品牌自身的发展情况，他认为对于自己来说，在河南区的第4家店布局到高铁商圈，是个不错的选择。
“希望能多一些聚客能力强，在河南有号召力的强IP进驻。毕竟做西餐厅，人员食材成本高翻台率又低，精准客流的到达很关键。”他说。
怎么看？数楼，数红绿灯，算距离……
在汇艺·银河里周边：
有汇艺万怡酒店、天鹅城、雅乐轩等14座四星级及以上的酒店；
有文化产业大厦、双子塔、绿地之窗、亚新广场等32座商务写字楼；
有建业天筑、海马公园、绿地新里卢浮公馆等28座高端住宅小区；
距离高铁郑州东站直线距离830米，车程1.2公里，经过3个红绿灯口……
3
再从入住率和白领午餐看商机
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外婆鱼主题餐厅创始人王翠云“从细节看商机”。
比如，她选址看气场，“选址首先我要感觉舒服。”站在汇艺·银河里2000平的天幕下，王翠云说，“我就喜欢这种大气的空间，没有压抑感，舒服。”
王翠云的“外婆鱼主题餐厅”人气很旺，正在寻找地址开新店。之前，她想开在大人流的成熟型购物中心里，这一次，她想进驻这种新兴高铁商圈的精品商业街，看重的其实是这个区位的未来。
她从两个细节看商机。
1、看企业入驻率
▲ 她在看“文化产业大厦”写字楼里面的进驻企业。
“这个场还是挺有亮点的。楼上写字楼每天有那么多企业白领。这个是基础保障。如果开起来，附近的居民也会被吸引来。除此之外，万怡酒店平常参会的人，刘老根大舞台看演出的人，加班频率高的地产/传媒的员工，对于周末消费和晚上消费会是利好。”
2、看白领们如何吃饭
汇艺·银河里虽然有很多写字楼，但是缺少餐饮配套。有些公司配备了餐厅，大多数仍然是叫外卖，或者到周边其它街区就餐。
这让王翠云非常看好汇艺·银河里，“餐饮是做人的生意，有这么多人，难道还怕没有生意？”
王翠云个人更喜欢靠北带巨大的落地窗的位置。“二楼我看过一个位置，带大落地窗的铺位会让我们餐厅适合做场景营造，‘大落地窗＋开阔夜景’对注重情调的80、90后们应该会有吸引力”。
当然，王翠云也不是纯粹的感性。汇艺·银河里有新商业街的优势，整个地下三层都是停车场，停车会比较方便。而且物业全部自持，这个会避免一些潜在的产权纠纷（比如一个200平的铺产权归好几个小业主所有）。
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抢位下个5年，你准备好了吗？
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听了上述老板们实地考察的心得，是不是对这个项目有了更深刻的认识呢？
内参君还想强调的一点是，现阶段，该区域内餐饮需求外流严重。白领们中午只能吃沙县、刀削面等小吃，想吃点有品质的选择困难，高规格的商务宴请和合作接待更无从谈起。
一路之隔、率先入驻高铁片区的星巴克工作日永远人满为患，人们对优质餐饮项目的渴求也可见一斑。
而汇艺·银河里专门针对这种消费痛点，定位以餐饮为核心。在规划的业态中，餐饮占比60%以上（主要为咖啡轻餐、商务餐饮、时尚餐饮），同时辅以亲子、体育、休闲娱乐等配套业态。
在这轮关乎品牌下个5年的抢位战中，你准备好了吗？
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统筹丨张琳娟
编辑｜王艳艳 视觉｜尚冉
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