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万科哥伦比亚公园│上海下一代最重要的城市更新项目是怎样创新的?

2017-04-05 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

上海这座城市的最迷人之处就在于它的优雅、品味和世界级的开放包容。

 

我们研究上海这座世界级超级大都市近20年的房地产发展规律,便可以看出这个城市在经历过00年代的住宅大规模开发作为启动阶段,从2006年开始,又经历了一批购物中心大繁荣的时代。如今随着电商的冲击,购物中心市场日渐饱和,走向了区域化和特色化的发展路径。

 

随之而来的,在严格限制用地的上海大都市土地政策约束背景下,上海房地产新的开发热点又转移到了存量土地的再利用。有数据为证:目前上海全市工业用地大量粗放散布于市域范围内,位于规划工业区内的比例仅占50%。

 

长期致力于上海城市更新业务,主持设计过800秀、上海玻璃博物馆等著名城市更新项目的上海知名设计公司罗昂设计的合伙人王芳告诉我,上海的城市更新有着独特的发展规律。这种空间发展规律表现在先从苏州河周边的铁锈地带开始诞生;之后从静安、黄浦、徐汇等绝对的市中心地区开始发散,期间诞生了新天地、田子坊、思南公馆、衡山坊等著名城市商业作品,也成就了M50、8号桥、800秀、红坊、德必产业园等一系列著名产业园区的城市更新品牌;如今城市更新已经挺进中外环地区。

 

这种城市更新的自内而外的扩散过程的背后反映的是上海产业经济空间地理的多元化。

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一个难以复制的、极好的城市更新胚子

评价一个地区的城市更新的可操作性,一般从周边地区的人才密集度、产业竞争力、业态承载力、区域商业平均租金水平、文化教育资源充沛度、商业及生活服务业的资源密集度等多方面因素来衡量。行业里强调的所谓地段因素,就是上述因素的综合体现。

 

虽然上海的城市更新案例正在逐步向中外环蔓延,但上海内环内的商业绝对代表了未来城市更新的顶尖水平。然而这样的项目越来越稀缺,新天地之类几乎成为了孤品。这样的项目只可能出现在几种情况下:第一,在退二进三的产业升级背景下,区域内的老厂房及工业设施的搬迁;第二,常年老旧居民区的综合拆迁改造;第三,世博会、奥运会等重大城市政治事件带来的动迁机会。

 

似乎达到这样条件的项目几乎绝迹,难以再生。但最近在上海出了一个项目,无论是地段、规模、环境,这些胚子都无可挑剔——这就是万科哥伦比亚公园。

这个项目在上海老牌高品质城区长宁区的心脏地带,隶属新华路社区, 是“上海第一花园马路”著称的新华路历史风貌区。同时,这里也是上海最具文化底蕴的片区之一,周边上海交通大学、上海戏剧学院、东华大学、上海影城、上海话剧中心等聚集了丰富的文化教育资源从。

 

与绝版的地段相比,更为稀缺的是其规模体量因素。我们知道以单个楼宇为基础的点状的城市更新和楼宇较为常见,但片区改造型的城市更新项目却较为少有。万科哥伦比亚公园这个处于上海心脏地带的项目,有着近48461平米的占地面积规模,整体占地面积比拼思南公馆,大幅超越新天地的规模,实在是在全中国都绝迹的孤品。


除了地段和规模的因素外,文化的历史传承也是这里的标杆。

 

这个项目所在的延安西路1262号中的建筑并非同一个时期所造,风格也各异。最早是作为外国移民的休闲娱乐中心,于1924年建造了美国乡村总会,包括哥伦比亚会所、泳池、海军俱乐部。与此同时,这里还有著名的孙科别墅。孙科是孙中山先生的长子孙科,至1930年代,孙科已在中国政坛崭露头角,先后担任南京国民政府行政院长、立法院长、国立交通大学校长(今上海交通大学校长)等职。他从当年上海滩最有名望的建筑师邬达克手上接下了这个项目,直至今日仍然风姿绰约。

 

解放后,被上海生物制品研究所拿来用作生产疫苗的基地。

 

直到最近两年,上生所本着历史再造、文化再生的发展理念,主动腾退现有厂房。在这样的改造背景下,万科从几十家竞争单位中以第一名的成绩中标,参与到了这个项目的全盘操作中。从万科的策略来看,整个项目将努力实现“历史建筑保护+文创产业聚集+存量资产增值”等多重目标,力图将本项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。

针对这样一种优异的资源禀赋,下面我们来看万科是怎么做的。

2

四大创新再造未来十年城市社交生活方式

任何项目的创新都不是天马行空,都离不开项目周边的资源禀赋因素。哥伦比亚公园所在的长宁区因其周边大学扎堆,在上海中心城区中创新和产业园分布数量名列前茅,拥有大大小小40余个创意园,充满浓郁的创新氛围。

 

我注意到在3月30日,长宁区对外发布的首个上海城市更新总体方案中,长宁以内环线、中环线为界划分为东、中、西三大区,各有城市更新的侧重点,一是愚园路、新华路及衡复等历史文化风貌区的保护和更新;二是着眼于文化功能,围绕上海虹桥时尚创意产业集聚区,提升区域功能;三是结合生态环境整治,对环境较差的区域进行改造更新。

 

如今的情况是,因空间条件的限制,长宁区这样的创意园区数量虽然不在少数,但丰富性和多样性仍然不足,大多以单一办公或者商业的方式呈现,缺少公共活动和文化展示的空间。

 

但哥伦比亚公园项目因其拥有开阔的绿地空间、多样化的办公设施,这些良好的资源禀赋,就可以与其周边的诸多项目形成差异化的定位。

 

定位创新:公园式城市更新社区

不同于我们常见单一的办公空间或者商业定位,万科对于这个项目的定位非常独特。

 

项目命名之所以叫哥伦比亚公园,一是为了纪念这里在大上海20世纪30年代曾经风靡一时的哥伦比亚乡村俱乐部(Columbia Circle),哥伦比亚(Columbia)意指美国,圈(Circle)是活动圈,交际圈。它本身就是当时上海滩的外籍社交中心。二是,取名为公园,意味着公众、开放、绿植和休憩空间。这个园区内有66个树种,987棵树木,在城市中心寸土寸金的地带,有着这样的空间实属罕见。这两种景观意向的名词结合在一起,让人感觉到完全没有大城市快节奏、高压力的那种紧迫感,反而平添了舒缓尺度的、异国风情的美好意蕴。

 

因此,在万科的官方文件上,其将这个项目的定位表述为如下一段话:经过精心的改造后,这个项目的重新面世,将承载的一段历史、一件往事,更重要的是一种生活方式的记忆。未来这里将打造一个以文创产业为核心的城市客厅,一个7x24小时的活力社区。这里将重现都市精英的生活方式,成为上海的新地标。


设计创新——历史与现代,时尚与艺术的冲撞


既然是一种公园式的创新项目,整个项目的设计创新可以从两个系统上进行分析。第一个系统是建筑的系统,第二个系统是景观的系统。

 

我们先来看建筑层面的创新。总体来看,这样的城市更新是在遵循原有的建筑风格基础上,对园区肌理进行微手术式的调整,中间穿插对既有建筑有机的加建和改造。

第一,尊重历史文脉

不同于普通的园区,因为这里具有历史文化元素,因此项目在改造过程中就需要保留和传承这里的文化。


哥伦比亚乡村总会采用的是巴洛克建筑风格,总建筑面积6210平方米,包括四幢二层花园建筑,一幢大礼堂,一个游泳池。当时内部设置了游泳池、网球场、保龄球、弹球房、跳舞厅等设施,是当时侨民的公共活动场所,见证了历史。

这是其如今的现状。巴洛克式的建筑风格与周边的绿化融为一体,历史的丰富与生态的趣味形成新的空间意向。而之后,将对其内部空间进行大幅度的优化,用现代的空调、科技设施,改造原有的场馆空间,使其更加舒适、温暖。

孙科别墅本身结合其背后的花园,经过改造后,就是个时尚的交际平台。


第二,通过加建改造,形成新老建筑间的对话

既然是城市更新项目,万科在操作这个项目的时候,更多的是通过改造的手法来操作。

 

下面是一张这个项目的总体改造图示。蓝色部分是改造和调整的区域,白色部分是保留的原有建筑,只在室内空间进行进一步完善。

因此,项目内所留存的两种建筑,包括历史建筑和工业建筑两大类。对于历史建筑,如孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部和11号楼试剂楼,主要是以保护性改造为主,通过植入新的业态和功能,实现建筑的再生。对于工业建筑,包括园区内原有的研发大楼、生产楼、物资采购楼等,主要通过结构和功能的调整,满足现在办公和商业的需要。

对于具体改建的部位,我们看下图这种曾经老式的厂房,经过中间的新型材料构建的连桥的植入,丰富了平面动线,在不同的楼层间发生了联系,原先呆板的空间变得更加具有趣味性和场景感,而更符合现代式的那种开放交流的办公氛围。

最值得称道的是其中间保留的一个明星项目,那就是原先的海军俱乐部极其户外泳池改造成的秀场,这里就形成了天然的展演空间,从而构成了整个园区的引爆点。


第三,多样化的景观设计策略

除此之外,既然作为一个公园式的城市更新项目,其园区内景观的设计和空间意向的营造也是整体项目中的一个重要策略。

我们从这张OMA做的总图可以看出,整个项目的景观空间系统是由入口林荫道的线型景观空间、建筑间用硬质铺装、点缀绿植的围合的广场空间、绿地公园空间以及重点节点的景观空间等四个系统构成。


无论是仪式感、私密性、还是交流空间都在这里得到了呈现,满足了多样化的生活方式内的空间需求。

(内部广场空间景观意向)


业态创新:以文化运动产业为引爆业态

形式是内容的载体,形式服务于内容。建筑空间和景观空间的特色有助于吸引更适合的业态内容。


万科在这个项目的业态定位上,不同于传统的文创产业园区的单一性,而是聚焦2~3个产业,打造产业链生态系统;同时,项目内部的商业设置也不同于传统的配套商业,而是营造标杆体验性商业,将时尚、艺术、历史和文化进行跨界混搭,形成复合型的商业模式,


从产业规划上来看,这样的项目分成了三大类产业门类,其中有两类是引领型产业,主要是新文化、新媒体产业,他们有活力,传播能力强,有IP价值,并因其对场所展示的需求,从而占有了较大的空间区域;与此同时,仅文化和媒体产业并不能支撑整个园区的投入产出,因此,这里还规划了高附加值的金融产业,涵盖产业基金、互联网金融机构等,他们更加紧凑、密集,从而形成区域内的价值高地。

因此,从业态规划数据来看,74%定位于商务办公,15%定位于餐饮;8%定位于文创艺术;3%定位于娱乐健身。


这样的业态规划,就构建出了一种生活方式的模型,包括了工作、娱乐、生活和文化等多种功能。

具体来看,这些业态涉及总部办公、创意文化、设计师工作室、以及咖啡、书店、中高端餐饮等。


招商及运营方式创新

不同于许多传统商业和办公项目的招商和营销,这个项目的营销手法有了更为大胆的方式。万科在这里联合诸多活动机构,承继了哥伦比亚圈这里做圈层的传统,整个项目的营销就是通过不断的圈层活动,在预招商阶段就利用现有场馆进行活动的举办。


这种有利用哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅、海军俱乐部等极具历史价值的场馆,都是活动的最好载体。

无论是已经举办的adidas the future 发布会还是未来即将举办的上海电影节、戏剧节等各类圈层活动,都是在项目更新改造过程中同步进行品牌营销。通过这种永不落幕的活动,带动各种跨界圈层的活跃,形成一个跨界的、网状的传播系统,从而达到营销和招商的效果。


作为一个具备明星项目基底的哥伦比亚公园,这样的活动操作手法与大悦城等上海其他明星项目操作方式一致,很容易在圈层内形成口碑宣传和粉丝聚集效应。

结语

从纽约、伦敦、上海的世界级都市的发展案例可以发现,无论是纽约的中央公园还是伦敦的海德公园,公园式的风情与现代办公结合在一起,都是产生新作品的绝佳地段。


从万科哥伦比亚公园的案例可以看出,城市更新带来的不仅是建筑作品的创新,更重要的是生活理念的再造和重塑。我们期待上海的未来有更多这样的新作品。




更多内容,请参考领易咨询商业创新深度观察系列文章:

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