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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(九)常州篇

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:4078字 

预计阅读时间:11 分钟

文/研究员    沈晓玲、柏品慧、杨燕、郭浩轩


城 市 综 述

GDP全省第5名,常住人口470万人
城镇居民收入5万元

2017年常州GDP6622.3亿元,同比增长8.1%,GDP再上一个千亿台阶,总量由全省第6位升至第5位,增速全省并列第二。人均GDP多达140517元,三次产业增加值比例调整为2.4∶46.5∶51.1,全年服务业增加值占GDP比重提高0.5个百分点。

房地产市场平稳发展,全年房地产开发完成投资479.1亿元,增长7.3%,其中住宅投资339亿元,增长7.1%。年末全市常住人口471.7万人,其中城镇人口338.7万人,城镇化率达到71.8%。全市户籍总人口378.8万人,增长1.1%。户籍人口出生率9.5‰,死亡率9.1‰,人口自然增长率0.4‰。

居民收入稳步增长,城镇居民人均可支配收入49955元,增长8.5%,城镇居民人均生活消费支出28445元,增长5%。城镇居民恩格尔系数26.8%,较上年下降0.5个百分点。


市 场 综 述

楼市持续高热
热点区域一、二手房价格倒挂

当下,常州房地产市场依旧火热,新开盘项目去化表现优异,热销盘认购客户与推售套数比例可以达到5:1,开盘当天去化率超85%。诱因在于:其一,2016年炒房客大量进场,带动本地购房需求;其二,棚改货币化安置加速推进,拆迁户购买力强劲;其三,改善性换房需求持续释放,中高端项目备受市场欢迎;其四,地价上涨推动房价上涨预期,倒逼恐慌性购房需求。

  • 常州下辖五区一县,钟楼区、天宁区两区属早期市中心,全市价格高地,天宁区作为常州东大门,发展进度不及预期,近年来在售项目明显增多;

  • 新北区属重点规划区域,受惠于市政府搬迁,可谓是当下的热点区域;

  • 武进区早期被誉为“鬼城”,湖塘老城区小企业主较多,购买力强劲;

  • 金坛区2015年撤县设区,有高铁规划利好,产业主要有服装、加工业,月均收入6000元;

  • 溧阳县全国百强县,坐拥天目湖5A级旅游景区。

热点区域、板块一、二手房价格倒挂,价差幅度1000-2000元/平方米,但二手房高价成交仅是个案,并不普遍。购买力强的客群首选新房,购买力弱的客群挤压至二手房市场。

随着楼市成交转暖,商品住宅库存量由高峰期800万平方米降至240万平方米,去化周期低至4.7个月,其中不乏产品定位有偏差、去化一直不畅的“僵尸”库存,实际活跃库存量远低于240万平方米。



01

调控政策

不限购、限售2年,首套、二套首付30%
但有隐形购房门槛

常州不限购,但限售、限价,新购买商品房(包括二手房),产权满2年后才能上市交易;全年房价涨幅不超过6%,3个月可以调价一次,幅度不超过3%。早期,部分开发商为了突破限价,遂将毛坯改精装,一度出现同栋楼精装、毛坯并存的乱象,甚至是做阴阳合同,装修不计入备案总价。目前,老盘毛坯改精装现已叫停,精装仅限于纯新盘。相对而言,毛坯优于精装,精装市场有抗性。

首套、二套首付30%,首套房贷利率上浮15%,二套上浮20%,三套停贷。热点板块有隐形购房门槛,全款、高首付优先,公积金贷款靠边站。源于常州市政府为了加强购房资金监管,强制性要求贷款资金暂时存放在政府监管账户,待项目开发建设达到一定进度才将贷款资金退回到开发商账户。因此,热销盘对于客户首付比例有着更高要求,无形中抬升购房门槛。

02

价格走势

常州仍是苏锡常价格洼地
各区域价格梯度不明显

2015年常州房地产市场转暖,房价开始步入上行通道,2017年房价翻倍,但受限价政策影响,房价涨幅趋缓。因主城区限价政策执行层面最为严苛,各区域市场价格梯度相差不大,新北区精装修售价1.6万/平方米,武进区毛坯售价1.2万/平方米,金坛区毛坯售价接近1.2万/平方米。那些地理位置较好、售价低于预期的项目,出现抢购的热潮,典型如华润国际社区,6月份新推盘400多套房源,吸引1000多人抢购。

受益于高铁规划叠加撤县设区等多重利好,金坛区房价跟涨,且涨幅可观,2015年下半年房价约5500元/平方米,2017年房价涨至9000元/平方米,2018年房价进一步提升至12000元/平方米,下半年精装房预计突破15000元/平方米。

溧阳房价与常州主城区相差不大,但城南、城北之间存价格鄙视链,城南品牌房企聚集,生活配套齐全,地价7000-8000元/平方米,房价约1.5万/平方米;城北老厂房较多,居住环境较差,房价1-1.2万/平方米。随着房价大幅上涨,常州购房者价格接受度明显提升。相较而言,常州仍是苏锡常价格洼地,比价效应明显。


03

客户结构

地缘性客户占比约70%
小企业主购买力强劲

前期,常州购房群体不乏上海、苏州、无锡等周边城市外溢投资客,现在则是本地客群居多。譬如,武进区新城桃李郡本地3-5公里范围客户占比60-70%,乡镇占比20%,周边区域占比10%;金坛区中梁壹号院金坛地缘性客户占比70-80%,外地占比20-30%。值得一提的是,乡镇拆迁户、私营企业、小作坊业主这类客群购买力强劲,能够承受高首付比例,甚至全款购房。


04

土地市场

2017年恢复供地
土拍竞争激烈多区域地价破万

常州2014-2016年三年不供地,2017年开始恢复供地,但供地量并不大。2018年供地计划出炉,全市新增供地4900亩,地价基本限定在1050-1100万元/亩。其中,中心城区(钟楼区、天宁区)供应量多达1400亩,金坛区1000亩,武进区、溧阳市均达到900亩,新北区700亩。土拍市场无论是刚开始的限价摇号,还是限价+竞配建人才公寓面积,或者是政府暗地里设定指导价,房价约等于土地楼板价+4500元/平方米,但难以阻挡企业高价拿地的热情。土拍竞争依旧激烈,多区域楼板价破万,近期金坛风景区一宗低密度地块拍出1.2万天价,刷新金坛区单价地王。


05

企业竞争

新城、路劲土储领跑
中小房企被挤出土拍市场

随着2017年常州开始恢复供地,众多品牌房企纷纷进入常州拿地,如华宇、美的、中国铁建等,新晋房企更敢于高价拿地。土拍门槛明显抬升,中小房企排挤出土拍市场,品牌房企联合拿地渐成常态,譬如2017年弘阳和中梁地产联合拍得华阳路西侧金桂路南侧地块(金坛中梁壹号院)。目前新城、路劲、美的、万科、碧桂园等实力房企在常州均有项目在售,常州作为新城的大本营,一直是新城重点深耕的城市,土储最为充足。其次为路劲,从2017年开始,其在常州拿地势头迅猛,现有10多个项目。

展望未来,常州房地产市场热度有望延续,随着下半年供应量逐渐增多,成交量有望稳步回升。而在地价上涨的带动下,房价犹存一定的上涨压力,但受限价政策影响,房价涨幅着实有限。




典型项目一:新城•桃李郡


▲新城•桃李郡区位图

地理位置:武进古方路与夏城路交汇处

交通:从武进吾悦广场出发,沿玉塘路向南行驶670米,至玉塘路与定安路交汇处左转,沿定安路向东行驶3.6公里即可到达

物业类型:板楼、多层、小高层、高层、超高层、花园洋房

建筑面积:46万平方米

车位配比:1:1.47

装修:毛坯

商业:湖塘乐购

教育:武进区湖塘桥初级中学、李公朴小学

医院:湖塘中医院

开盘时间:2017年11月

交房时间:2020年

上次开盘售价:高层:11000-12000元/平方米

项目点评项目位于武进区,距离乐购商圈10分钟,生活配套较为齐全。目前规划有地铁6号线,小区周边教育资源丰富,三公里范围内有三所幼儿园,四所小区,五所中学。项目总面积为46万平方米,容积率为2.5,由15栋高层+12栋洋房组成,约2400户,主打128-148平方米三房。近期推盘高层售价12000元/平方米,洋房15000-16000元/平方米,较首开时房价涨幅约20%。受限价政策影响,板块内多数项目售价低于市场预期,开盘当天去化率达85%。目前,在售房源仅剩高层200套,洋房300套,预计10月份清盘。首套、二套首付30%,首套房贷利率上浮15%,二套上浮20%。置业客群以本地客户为主,占比达到70%,乡镇客群占比约20%,外地客户占比约10%。



典型项目二:中梁•壹号院

▲中梁•壹号院区位图

地理位置:华阳路西侧金桂路南侧地块

交通:公交112、118路

物业类型:普通住宅、花园洋房、联排、住宅底商

建筑面积:22.1万平方米

装修:毛坯

商业:新城吾悦广场、中景商务中心

教育:新城实验幼儿园、段玉裁学校、华罗庚实验小学新城分校

医院:金坛第一人民医院

开盘时间:2017年11月

上次开盘售价:高层:9600-11000元/平方米;洋房:12500元/平方米;别墅:17000元/平方米

项目点评:项目位于金坛区,距离新城吾悦广场5分钟,紧邻金坛区政府,生活配套较为齐全。项目总建面约22万平方米,2017年11月开盘,容积率为2.46,约1600套,以毛坯房为主,周边不乏新城、碧桂园等品牌开发商。截止2018年6月已售1200套,主打145平方米三房,剩余400套房源预计2018年8月清盘。近期推盘高层售价11000元/平方米,洋房13000元/平方米,别墅均价17000元/平方米。首套、二套首付比例均40%,首套房贷利率上浮15%,二套上浮20%。严控资金回款周期,要求7天办贷款,20天回款,贷款资金暂时存放在政府监管账户。周边有产业支撑,主要有服装、加工业,月均收入6000元。本地地缘性客户占比70-80%,外地20-30%。


— END —

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