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调控政策
其他
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（九）常州篇
正文共：4078字
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文／研究员 沈晓玲、柏品慧、杨燕、郭浩轩
城 市 综 述
GDP全省第5名，常住人口470万人
城镇居民收入5万元
2017年常州GDP6622.3亿元，同比增长8.1%，GDP再上一个千亿台阶，总量由全省第6位升至第5位，增速全省并列第二。人均GDP多达140517元，三次产业增加值比例调整为2.4∶46.5∶51.1，全年服务业增加值占GDP比重提高0.5个百分点。
房地产市场平稳发展，全年房地产开发完成投资479.1亿元，增长7.3%，其中住宅投资339亿元，增长7.1%。年末全市常住人口471.7万人，其中城镇人口338.7万人，城镇化率达到71.8%。全市户籍总人口378.8万人，增长1.1%。户籍人口出生率9.5‰，死亡率9.1‰，人口自然增长率0.4‰。
居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入49955元，增长8.5%，城镇居民人均生活消费支出28445元，增长5%。城镇居民恩格尔系数26.8%，较上年下降0.5个百分点。
市 场 综 述
楼市持续高热
热点区域一、二手房价格倒挂
当下，常州房地产市场依旧火热，新开盘项目去化表现优异，热销盘认购客户与推售套数比例可以达到5:1，开盘当天去化率超85%。诱因在于：其一，2016年炒房客大量进场，带动本地购房需求；其二，棚改货币化安置加速推进，拆迁户购买力强劲；其三，改善性换房需求持续释放，中高端项目备受市场欢迎；其四，地价上涨推动房价上涨预期，倒逼恐慌性购房需求。
常州下辖五区一县，钟楼区、天宁区两区属早期市中心，全市价格高地，天宁区作为常州东大门，发展进度不及预期，近年来在售项目明显增多；
新北区属重点规划区域，受惠于市政府搬迁，可谓是当下的热点区域；
武进区早期被誉为“鬼城”，湖塘老城区小企业主较多，购买力强劲；
金坛区2015年撤县设区，有高铁规划利好，产业主要有服装、加工业，月均收入6000元；
溧阳县全国百强县，坐拥天目湖5A级旅游景区。
热点区域、板块一、二手房价格倒挂，价差幅度1000-2000元/平方米，但二手房高价成交仅是个案，并不普遍。购买力强的客群首选新房，购买力弱的客群挤压至二手房市场。
随着楼市成交转暖，商品住宅库存量由高峰期800万平方米降至240万平方米，去化周期低至4.7个月，其中不乏产品定位有偏差、去化一直不畅的“僵尸”库存，实际活跃库存量远低于240万平方米。
不限购、限售2年，首套、二套首付30%
但有隐形购房门槛
常州不限购，但限售、限价，新购买商品房(包括二手房)，产权满2年后才能上市交易；全年房价涨幅不超过6%，3个月可以调价一次，幅度不超过3%。早期，部分开发商为了突破限价，遂将毛坯改精装，一度出现同栋楼精装、毛坯并存的乱象，甚至是做阴阳合同，装修不计入备案总价。目前，老盘毛坯改精装现已叫停，精装仅限于纯新盘。相对而言，毛坯优于精装，精装市场有抗性。
首套、二套首付30%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%，三套停贷。热点板块有隐形购房门槛，全款、高首付优先，公积金贷款靠边站。源于常州市政府为了加强购房资金监管，强制性要求贷款资金暂时存放在政府监管账户，待项目开发建设达到一定进度才将贷款资金退回到开发商账户。因此，热销盘对于客户首付比例有着更高要求，无形中抬升购房门槛。
02
价格走势
常州仍是苏锡常价格洼地
各区域价格梯度不明显
2015年常州房地产市场转暖，房价开始步入上行通道，2017年房价翻倍，但受限价政策影响，房价涨幅趋缓。因主城区限价政策执行层面最为严苛，各区域市场价格梯度相差不大，新北区精装修售价1.6万/平方米，武进区毛坯售价1.2万/平方米，金坛区毛坯售价接近1.2万/平方米。那些地理位置较好、售价低于预期的项目，出现抢购的热潮，典型如华润国际社区，6月份新推盘400多套房源，吸引1000多人抢购。
受益于高铁规划叠加撤县设区等多重利好，金坛区房价跟涨，且涨幅可观，2015年下半年房价约5500元/平方米，2017年房价涨至9000元/平方米，2018年房价进一步提升至12000元/平方米，下半年精装房预计突破15000元/平方米。
溧阳房价与常州主城区相差不大，但城南、城北之间存价格鄙视链，城南品牌房企聚集，生活配套齐全，地价7000-8000元/平方米，房价约1.5万/平方米；城北老厂房较多，居住环境较差，房价1-1.2万/平方米。随着房价大幅上涨，常州购房者价格接受度明显提升。相较而言，常州仍是苏锡常价格洼地，比价效应明显。
03
客户结构
地缘性客户占比约70%
小企业主购买力强劲
前期，常州购房群体不乏上海、苏州、无锡等周边城市外溢投资客，现在则是本地客群居多。譬如，武进区新城桃李郡本地3-5公里范围客户占比60-70%，乡镇占比20%，周边区域占比10%；金坛区中梁壹号院金坛地缘性客户占比70-80%，外地占比20-30%。值得一提的是，乡镇拆迁户、私营企业、小作坊业主这类客群购买力强劲，能够承受高首付比例，甚至全款购房。
04
土地市场
2017年恢复供地
土拍竞争激烈多区域地价破万
常州2014-2016年三年不供地，2017年开始恢复供地，但供地量并不大。2018年供地计划出炉，全市新增供地4900亩，地价基本限定在1050-1100万元/亩。其中，中心城区（钟楼区、天宁区）供应量多达1400亩，金坛区1000亩，武进区、溧阳市均达到900亩，新北区700亩。土拍市场无论是刚开始的限价摇号，还是限价+竞配建人才公寓面积，或者是政府暗地里设定指导价，房价约等于土地楼板价+4500元/平方米，但难以阻挡企业高价拿地的热情。土拍竞争依旧激烈，多区域楼板价破万，近期金坛风景区一宗低密度地块拍出1.2万天价，刷新金坛区单价地王。
05
企业竞争
新城、路劲土储领跑
中小房企被挤出土拍市场
随着2017年常州开始恢复供地，众多品牌房企纷纷进入常州拿地，如华宇、美的、中国铁建等，新晋房企更敢于高价拿地。土拍门槛明显抬升，中小房企排挤出土拍市场，品牌房企联合拿地渐成常态，譬如2017年弘阳和中梁地产联合拍得华阳路西侧金桂路南侧地块（金坛中梁壹号院）。目前新城、路劲、美的、万科、碧桂园等实力房企在常州均有项目在售，常州作为新城的大本营，一直是新城重点深耕的城市，土储最为充足。其次为路劲，从2017年开始，其在常州拿地势头迅猛，现有10多个项目。
展望未来，常州房地产市场热度有望延续，随着下半年供应量逐渐增多，成交量有望稳步回升。而在地价上涨的带动下，房价犹存一定的上涨压力，但受限价政策影响，房价涨幅着实有限。
典型项目一：新城•桃李郡
▲新城•桃李郡区位图
地理位置：武进古方路与夏城路交汇处
交通：从武进吾悦广场出发，沿玉塘路向南行驶670米，至玉塘路与定安路交汇处左转，沿定安路向东行驶3.6公里即可到达
物业类型：板楼、多层、小高层、高层、超高层、花园洋房
建筑面积：46万平方米
车位配比：1:1.47
装修：毛坯
商业：湖塘乐购
教育：武进区湖塘桥初级中学、李公朴小学
医院：湖塘中医院
开盘时间：2017年11月
交房时间：2020年
上次开盘售价：高层：11000-12000元/平方米
项目点评：项目位于武进区，距离乐购商圈10分钟，生活配套较为齐全。目前规划有地铁6号线，小区周边教育资源丰富，三公里范围内有三所幼儿园，四所小区，五所中学。项目总面积为46万平方米，容积率为2.5，由15栋高层+12栋洋房组成，约2400户，主打128-148平方米三房。近期推盘高层售价12000元/平方米，洋房15000-16000元/平方米，较首开时房价涨幅约20%。受限价政策影响，板块内多数项目售价低于市场预期，开盘当天去化率达85%。目前，在售房源仅剩高层200套，洋房300套，预计10月份清盘。首套、二套首付30%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%。置业客群以本地客户为主，占比达到70%，乡镇客群占比约20%，外地客户占比约10%。
典型项目二：中梁•壹号院
▲中梁•壹号院区位图
地理位置：华阳路西侧金桂路南侧地块
交通：公交112、118路
物业类型：普通住宅、花园洋房、联排、住宅底商
建筑面积：22.1万平方米
装修：毛坯
商业：新城吾悦广场、中景商务中心
教育：新城实验幼儿园、段玉裁学校、华罗庚实验小学新城分校
医院：金坛第一人民医院
开盘时间：2017年11月
上次开盘售价：高层：9600-11000元/平方米；洋房：12500元/平方米；别墅：17000元/平方米
项目点评：项目位于金坛区，距离新城吾悦广场5分钟，紧邻金坛区政府，生活配套较为齐全。项目总建面约22万平方米，2017年11月开盘，容积率为2.46，约1600套，以毛坯房为主，周边不乏新城、碧桂园等品牌开发商。截止2018年6月已售1200套，主打145平方米三房，剩余400套房源预计2018年8月清盘。近期推盘高层售价11000元/平方米，洋房13000元/平方米，别墅均价17000元/平方米。首套、二套首付比例均40%，首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%。严控资金回款周期，要求7天办贷款，20天回款，贷款资金暂时存放在政府监管账户。周边有产业支撑，主要有服装、加工业，月均收入6000元。本地地缘性客户占比70-80%，外地20-30%。
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