土地月报｜溢价率延续低位、流拍率再度攀高，热点城市土拍降温（2023年9月）
导语
供地规模创同期历史新低，成交同比降幅亦再度扩大；溢价率延续低位，流拍率再度攀高。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
9月，重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9月份土地成交规模如期回落。热度方面，广州、杭州、宁波等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.5%，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年3月以来第二低点。三季度以来，不仅溢价率指标出现下降，流拍率也处于相对高位，深圳、杭州、南京、合肥等热点城市均出现流拍现象。重点城市9月份流拍率升至19.6%，环比上月再度攀高1.4个百分点，土地市场明显降温。
核心要点· 供求：9月土地供应量9962万平方米，同比创历史新低。至截稿土地成交4950万平方米，同比降幅进一步扩大，一二线城市中仅广州超过100万平方米。
· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率4.5%，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年3月以来第二低点。仅广州、杭州、宁波溢价率稳定在6%以上，武汉、长沙、青岛等城市更是均为0溢价。流拍率达20%再度攀高，广州、杭州、宁波、武汉等均出现宅地流拍或撤牌。
· 分布：本月重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9月土地成交规模如期回落。其中，一线城市本月共成交土地111万平方米，环比下降59%；成交金额205亿元，环比下降64%。二线城市中，成交建面和成交金额均明显下降，同环比降幅均在六成以上。三四线城市中，长三角依旧是成交主力；热度来看，多以底价成交为主，市场热度降至低位。
后市展望热点城市集中土拍热度继续回落
四季度土地流拍率大概率延续高位9月，重点城市土地出让频次明显较少，仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍，9月份土地成交规模如期回落。热度方面，广州、杭州、宁波等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.5%，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年3月以来第二低点。以月末南京土拍为例，仅河西一宗宅地摇号，包括江核和江心洲在内的其他所有地块均为底价成交。流拍率于9月升至19.6%，环比上月再度攀高1.4个百分点，土地市场明显降温。究其原因，短期来看，土拍降温一方面是受到二季度以来新房市场热度回落的影响，另一方面也与供地节奏有关，在上半年高质量土地“小步高频”供应之后，下半年平均供地规模更大，但质量不免会有所下降。从中期原因来看，2023年地方供地计划总量依旧偏多，全年供地计划平均仅下降10%，远小于前三季度土地交易量的实际同比降幅，过量供应叠加上半年流拍率低位之下，预计四季度流拍率将延续年内高位。
01供求
供地规模创同期历史新低
成交同比降幅亦再度扩大
土地供应方面，新增供地规模创近十年的9月份新低。就往年供地的历史数据来看，2017年以来每一年9月份的供地规模都在2亿平方米以上，而截止2023年9月24日，本月土地供应量仅为9962万平方米，较上年同期降幅达到36%。与上月预计一致，随着大部分城市第二轮预公告截止时间的临近，9月份供地规模延续边际改善，预计全月环比微增，但是同比来看依旧维持低位运行。一线城市方面，本月北京、上海、广州均有宅地供应，含宅用地总建面积437万平方米，其中六成来自于上海。二线城市方面，长沙、南京、武汉、合肥等23市于月内发布了宅地供应公告，与上月类似，各城市平均供地规模不高，仅有西安、济南宅地供应建面超过100万平方米，且两地2023年前三季度供地进度均相对缓慢，西安预供地清单完成率仅三成左右，济南供地计划完成率更是不足二成。随着四季度的来临，年末地方基金性收入压力进一步增加，预计接下来土地供应量将维持年内高位，但是基于稳定市场预期、避免同质化竞争预期，同比来看供应规模仍将维持历史低位。
土地成交方面，截至9月24日，全国300城经营性土地总成交4950万平方米，同比下降43%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。一二线城市中，至截稿时月内仅广州成交建面超过100万平方米。正如上月所预计，随着重点城市走过土地出让高点，9月份土地成交规模如期回落，且三四线成交占比增加致楼板价回落，月内平均楼板价为2980元/平方米，环比下降34%，为2023年春节以来新低。
就三季度整体变化来看，由于土地平均质量较上半年有所下降，新房市场交易信心的回落，再加之2022年同期基数的增加，导致全国土地成交同比降幅较二季度进一步扩大。截止9月24日，第三季度经营性土地成交建面为2亿平方米，较二季度同期环比增加一成左右，同比下降29%，成交金额7207亿元，环比持平，同比下降31%，同比降幅分别较二季度扩大了3和9个百分点。价格方面，因平均土地成交质量有所下降，再加之三四线成交占比上升，成交均价为3519元平方米，较二季度下滑了11%。
溢价率延续低位，流拍率再度攀高
市场热度方面，至截稿时广州、杭州、宁波、武汉、长沙等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率4.5%，较上月小幅上升0.4个百分点，但仍为2023年3月以来第二低点。具体城市方面，仅广州、杭州、宁波溢价率相对稳定，凭借海珠上涌果树公园、钱江新城四堡七堡、鄞州高新、仇毕等优质地块的出让，月内平均溢价率仍维持在6%以上，且实际高溢价成交的地块仍是少数，而武汉、长沙、青岛等城市更是均为0溢价。
9月土地流拍率19.6%，环比上月再度攀高1.4个百分点。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比达到66%，出现了含宅用地流拍率超过了商办用地的罕见现象，地方政府的供地压力由此可见一斑。
三季度以来，热点城市土拍热度明显回落，不仅溢价率指标出现下降，深圳、杭州、南京、合肥等城市的流拍现象也已屡见不鲜。从短期原因来看，土拍降温一方面是受到二季度以来新房市场热度回落的影响，另一方面也与供地节奏有关，在上半年高质量土地“小步高频”供应之后，下半年平均供地规模更大，但质量不免会有所下降。从中期原因来看，2023年地方供地计划总量依旧偏多，全年供地计划平均仅下降10%，远小于前三季度土地交易量的实际同比降幅，过量供应叠加上半年流拍率低位之下，三季度乃至四季度流拍率延续高位同样在情理之中。
广州、杭州、宁波包揽两榜TOP5
广州蝉联总价榜榜首
2023年9月，广州、杭州、宁波等部分城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自广州海珠区，为综合地块，成交总价为127.9亿元，由中海摇号竞得，溢价率高达15%；排在第二位的是杭州四堡七堡单元JG1405-40地块，该地也是单价榜榜首地块，经过36轮竞价达到封顶摇号，摇号阶段吸引了滨江、杭州兆兴、浙江建杭、杭州益乐实业4家房企参与竞争，最终，建杭置业摇中该地，楼板价35730元/平方米，溢价率12%；排在第三位是宁波鄞州区JD13-03-34地块，经过62轮竞价至封顶总价23.6亿元，溢价率达14.82%，最终该地被保利摇号竞得。
由于本月集中土拍地块相对较少，因此本月入榜门槛明显下降。值得注意的是，单价榜榜首地块为总价第二位的杭州四堡七堡单元JG1405-40地块，其楼板价为35730元/平方米；排在第二位的为总价榜榜首地块；居于第三位的同样来自杭州——东新单元XC0607-R21-13地块，该地经过17轮竞价触顶进入摇号阶段，杭州之丰、浙江建杭、招商局、绍兴金昌、杭州兴耀、杭州滨江、浙江中豪、温州远山、象屿、海威置业、绍兴铧泽置业、上海泓喆、北京金隅、中海、北京科技园建设、淳安瑞增、浙江杰立、重庆庆樾有限公司、杭州光耀有限公司、浙江新世界、中天美好、南昌市政、杭州市居住区投资建设集团、西房、中铁房地产集团、金汇世纪、建杭置业等28家房企参与摇号，最终由建杭158927万元拿下，溢价率12%，楼板价达33327元/平方米。
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