左拥滨江右未科，竟然还能淘到不用限售的200万级三房两卫
▲限售扩大化示意图
杭州200万级限售楼盘拼图，在大江东、瓶窑、崇贤、南部新城开启后，全城化又补上东湖新城这一块。
前段时间我们曾说，改善性楼盘全面限售5年已经是趋势，如今战火以难以置信的速度迅猛烧到刚需板块。
8年内资产锁定，每张房票都要有冲抵货币增发导致的资产缩水需求，同时还必须考虑价格能否跨越上涨周期；解限开闸后，约1.5万套+的限售房源一同涌入市场的价格压力。
另一方面，西面未来科技城定向供应政策挤压下，二手房惜售、高价，滨江数字产业基底的吸引力和土地不匹配，致使需求远大于供应的饥渴，新房中签率低，二手房也高高在上。
这两个板块在强力虹吸人口的同时，无形中加速疏散价格门槛人群。
未科向西200万只能选库存巨大的青山湖、临安，向北是全面限售的瓶窑、勾庄、良渚；滨江向南越过已经上升到2.98万且限售的萧山南卧，再向东200万级几乎要到绍兴杨汛桥、钱清。（价格来自透明售房网）
几乎只有未科向南、滨江向西的银湖板块才是距离、价格平衡的优选。
最近，即将加推的板块销冠，既是过往摇号限售5年清单以外的楼盘，且有着板块吸引力的祥生云湖城，在限售5年到来前，成为值得关注的遗珠。
▲云湖城样板区实景图
▲银湖周边强板块环绕示意图
杭州城市总体战略是拥江发展，跨江两岸钱江新城、奥体倾一省一市之力后，展翅高飞。
同时拥江沿江向南，补齐南启核心这个短板，着力点就是省十四五规划中与钱江新城二期同等地位的三江汇。
以此为核心，杭州下了一盘以科创、文创、绿色产业为底色的产业大棋，成为链接滨、萧、西湖、富阳四区发展的新引擎及城市增长点，激活杭州南线。
而蚂蚁在此的落地，证实阿里已经预先看到这个连通滨江和未科产业大走廊，融合杭州两大科创、数字产业板块的风口。
就在两大数字产业链接轴线上的银湖成为两板块都方便的焦点板块。
链接之江—滨江的彩虹快速路，与地铁6号线双剑合璧，无缝对接闲林、未科的万丈山隧道也已打通，而四站TOD综合体全聚合的银湖，也在乘着杭州地铁时代红利的东风，即将起飞。
战略位置决定了价值，杭州两大头部数字产业板块融合、碰撞在价格洼地银湖，而未科、滨江、之江被高房价、低中签、限售挤出的崩溃人群也在这里汇合。
▲云湖城样板房实景图
由此，2020年涌入银湖的人群就消化了约3400套房源（云湖城占了近一半）（数据来自透明售房网销售套数整理），而2021年板块整体供应顶多2000套左右，仅占去年供应量的60%左右。
供不应求来临同时，还有更多未科、滨江需求涌入，2020年全杭州销亚的销售势头也明证云湖城综合实力，足以成为杭州200万级购房者的错过无的终极目标。
我们常说，有选择一定选择大盘，大盘第一个优势就是价格话语权，云湖城是约70万方的大城，交付后仅自身就是约1.2万人以上的大型社区，再配上周边居住区，一个约3万人口规模的小镇已经发力。
就像杨柳郡、翡翠城这样的大型社区一定是区域中心，云湖城未来就是人气和配套的引导者，板块价格天花影响者。
第二个优势是，政府一定围绕大盘做资源配置。因此，以云湖城人气为核心，落下了已渐趋醇熟的银湖生活配套，不远处富春硅谷综合体已经落地，对人流有严格筛选的肯德基、星巴克，以及五芳斋等一些知名餐饮已经入驻，后面还有银湖商业综合体也将在23年6月开门营业。
▲银湖商业综合体效果图，来自富阳发布
而整个银湖板块依托野生动物园东、银湖、虎啸杏、受降四个地铁站打造的绵延21.4平方公里，融合文化创意、总部经济、中央商务、教育制造不同定位的四大街区，也是杭州密集的TOD综合体集群，即将翻天覆地解决2万级板块欠缺的城市感及通勤痛点。
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▲银湖科技城地铁TOD效果图，来自富阳开发区
北面的午潮山国家森林公园，东边杭州野生动物园，南面黄公望国家森林公园三面环绕，得天独厚的自然条件，让久居城市人们远离喧嚣，回归自然。
优势三，大盘会虹吸教育资源配套，随着银湖二十多年人口持续汇入，公办、民办教育资源均衡化发展趋势，意味着这里的教育资源也在快步跟上。
云湖城西面一路之隔是永兴教育集团旗下银湖实验学校，富阳数一数二的民办教育资源，在整个杭州排名也居于前列。
第四，大盘自我配套规划优势，云湖城一期外立面已经品质呈现，现代稳重的浅色系外立面与背后群山互相衬托，凸显颜值。
大盘天生特有的楼栋之间超然腾挪空间，在巧妙构思的景观设计上发挥的淋漓尽致。
▲云湖城样板区实景图
儿童攀爬探险乐园、长约880米的健身跑道、戏水景观花园、露天剧场观景草坪、伦巴底斜坡走廊、跃动运动空间……全龄健康景观落入至楼盘各个空间，适合各年龄段释放压力，健身娱乐、亲子互动，可以想象，整个园区交付后氛围异常融洽。
▲周边板块价格示意图（限价和售价来自透明售房网及好找房网）
云湖城既有着200万级中难得一见的高品质，也是性价比优选。
东边的滨江区新房限价是4.9-5.15万，未来科技城限价是3.7万、之江是3.8万，甚至富阳秦望板块都已经到了2.98万，富春板块2.5万（限价和售价来自透明售房网及好找房网）。
二手更夸张，未科次新房已经站稳6.5-7万，之江次新房站上6万+，滨江区府次新10万+，老破小筑底保守也要6万（限价和售价来自透明售房网及好找房网）。
在位置上云湖城既是融杭先锋，又是未科和滨江融合的战略要地，而相比周边板块，如此低的价格梯度，确实性价比不错
▲云湖城户型示意图
值得一提的是云湖城200万级约93㎡户型，各空间完全不怵市面上主流105㎡左右户型，在低单价基础上，节省下来约10个㎡就是妥妥的20万左右房价，相当于再次拉低10%的房价。
▲云湖城户型示意图
约119㎡爆款户型能做到市面上130㎡左右尺度，大四房全明类四叶草户型，最小房间面宽超2.7米，拓展出一个面宽和进深约3*3米的房间，做到了同类户型教科书般的极致。
▲云湖城户型示意图
约130㎡户型，则将市面上139-140㎡左右，四叶草户型面积门槛整整降低了约10㎡，总价上降低了20万+，而最小房间都做到约2.9米面宽，约11.5米面宽，约7.6米阳台和4.3米面宽的客厅，就是市面上约150㎡才有的尺度，堪称杭州绝迹的户型。
云湖城不但是未科和滨江两大城市数字极连接线上的数字产业第三极，又是整个杭州规划TOD综合体集中的城市集群。
有着彩虹快速路、地铁6号线和富阳融杭桥头堡的优势，而相对周边已经到了高位的板块，在目前还是价值高地，价格洼地的银湖板块供应即将枯竭的风口，入手云湖城，或许是板块起飞前难得的机会。
▲宸光悦效果图
欣喜的是，祥生早已看到富阳融杭板块的地缘优势和起飞机遇，银湖以外在地铁6号线高桥站旁还落下另一个双子项目，地铁盘祥生宸光悦。
与足以辐射富阳以及之江、转塘的TOD综合体生活配套，杭州城南万达仅约800米。
6站之江，10站滨江，享受杭州地铁红利的同时，又以中环内约2.2万门槛价的诱惑力成为富阳和滨江、之江刚需群体的目标。
不久前加推的6号楼，建面98㎡，带标志性约6.5米阳台爆款大三房已经卖疯，建面约118㎡能做到类四叶草大四房同时在售。
而银湖、高桥两个融杭板块都以逐渐显露的绝对优势成为杭州南200万级清单中的优势板块，或许将是下一个5年限售板块，赶紧买买买。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（4月版）
活动截止时间：2021年4月23日9:00
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