摇号的几个小趋势：不同社保的错位竞争 | 房叔说No.3
| PART 1 |
8月红盘潮之后，高倒挂的红盘几乎绝迹，唯二的两个红盘，加起来仅可怜的290套供应量，未来天空之城E类人才社保都排到84个月，蒲荷芸邸成为8.5新政后，继杭州壹号院之后唯二的限售楼盘，甚至有房拼到188月顶格社保， 给近期红粉盘潮留下最后的一个高峰，但绝不会是最后一个。
但8.5新政后摇号市场，在撇除了市场最活跃的流入性游资、学生票和新流入老人票后，摇号逻辑已经翻天覆地的改变了，有几个隐性的小规律渐渐浮出水面，值得我们关注：
首先就是大面积红盘对撞不再，今后将是粉盘主流的世界。10倍熔断机制，意味着封顶最多也就5、6千人摇，绝对的爆点不会出现，政策调控摇号有意对撞分流已然没有必要。
除了天汇1044套、创展名邸904套一次性梭哈的个例，分散开盘是大趋势，好处是，参与摇号次数多，不是特别急的需求，慢慢摇，总没错。
| PART 2 |
其二，楼市降温，也就意味着板块分裂加剧，一边是主城中心和未科、滨江、钱新二期、奥体、世纪城等有产业、资源型板块有坚挺经济作为基底，排社保甚至封顶摇号成必然。
而边缘性板块，特别是无产业、人口的纯居住板块，很可能将出现大面积流摇。
摇号数据上可以看出，红盘潮后板块并不十分出众的东新板块的檀映里有房拼到188个月封顶社保；
春熙上河湾有房低至6.77%中签率；丁桥沐春明月、运河新城的和语光年整体中签刚刚避过10%，笕桥春来雅庭有房仅9.92%中签率。
原本中签率低到10%左右的南卧朝闻花城中签率开始翻倍，东湖新城的第三城中签率从10%一路上升明显。
抽丝剥茧，这背后的显现的逻辑是，一、年龄层和排社保起始年份06年匹配度最高的80后15年+顶格高社保，买房固有思维中“宁要江北一张床，不要萧山一套房”主城和沿江是首选。
要知道，00年代占大头的大量工作岗位是盛极一时的私企、民企提供的，制度不健全的当初，不交社保还是普遍现象，能够留在主城排社保的，基本都是还不错的企事业单位和高光企业。
这批购房者对改善性居住的便利性的需求，远胜过规划美好，现实骨感的画饼板块，但谁又能说城市核心的选择在风雨欲来楼市飘摇的下行阶段，不是最好的选择呢？
| PART 3 |
第三个趋势，不管是红盘潮、还是粉盘潮，原本基数最大的3万以下刚需盘在主流排社保人群中反而并不香，3.6万以上的改善盘，竞争更激烈。
其实也好理解，高社保人群积淀了这么多年的财富，以前站在幕后为摇号输送资金的，摇身一变到了前台，摇号的200-300万的冻资，真还不算什么，倒腾一下房票，就可以加入。
另一个原因，投资手段的单一，对于藏富于民的江浙沪包邮区，房产即使下行，严控价格的情况下，稳定保值，跑赢通胀还是没有问题的。
而影响房价的地价基准和限价制定的基础、地价等级等要素，与楼盘位置大多是相匹配的，这也就我们通常所说的价格越贵，地段越好，买房就是买地段的逻辑。
而当8.5新政倾向于高社保人群，注定改善性人群成为人才、无房之外的第三类人群。
别说钱新一、二期、南星桥、望江、滨江核心、申花、文晖，这些5万+、6万+板块，以及未来科技城、奥体、世纪城限价低估的特例板块，即使三塘、东新、艮北、城东新城、丁桥、运河新城，以及市北、之江，这些主城中高改需求，被激发也就不奇怪了。
未来价格越高有可能竞争越激烈，不出意外5-7万价格区间，排社保乃至高社保是大概率事件。
| PART 4 |
第四个小趋势，推盘数量是决定低社保能不能参与的重要原因。
主城和改善性楼盘会延续红盘潮和粉盘潮的规律，只要开盘数量不是400甚至500套以上相对多数，主城和重点核心区域社保排序是主旋律。
以蒲荷为例，顶格社保也并没有特别离谱，也就968户，即使把对撞的春来雅庭、沐春明月、潮听明月等城东盘全部算进，无房也就有限的3000多户，顶格社保10%也就300多人，大致上整个杭州可以参与摇号的顶格社保，预计目前活跃的也就在2000户左右。
也就是说红盘，排除地段南北、东西的购买抗性，有房通道200套以上开盘量，10年+非顶格也有机会，200套以下，非顶格基本没太多机会。
粉盘8年以上低供应量也可以搏一下，供应量低于100套也就只有高社保才有机会，部分甚至会顶格社保
100套以下大概率是高社保甚至顶格社保专属，粉盘机会也不大。
改善型购房：低社保选择开盘套数绝对值高的楼盘和性价比并不十分出众的板块，重点关注丁桥、城东新城、下沙金沙湖、滨江浦沿、九堡沿江。
中低社保要入围，首要看开盘数量、选粉盘中板块刚起步的笋盘，才大概率不陪跑。
没封顶的高社保开盘200套以上的红盘、粉盘都有机会。
封顶社保找红盘、粉盘中的战斗机，入围反正没问题，至于中签全靠运气。
刚需：接下来低价刚需楼盘可能是最好的上车机会，不需拼社保会大量出现，但倾向关注交通便利性、板块成长性亮点板块。大江东核心区、南部新城、萧山科技城地铁沿线，甚至丰收湖、丁桥，以及闲林的几个鸽子盘优先关注（但是社保竞争激烈）。
人才、无房坚持首选红盘，次选粉盘，还是不要浪费政策给予的红利。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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