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谈新房摇号机制对市场的影响 | 房叔说No.366
| PART 1 |
受思维惯性、及泛滥的外界信息冲击，信贷所代表的货币政策，以及直接调节需求端的限购通常被大众所关注，对其能产生的积极或负面影响多有一些普遍的、共识性的认知。 但对于新房摇号机制这一新兴管控型政策，购房者对于它的认知显然不如前两者来得熟悉，对它所造成影响的理解也偏弱。 而实质上，摇号机制的出台，对市场所造成的影响是重大的，甚至在一定程度上是决定性的。 对于限购信贷而言，它所产生的影响是非常直接的，丝毫不弯弯绕绕，信贷宽松意味着激活增加购买力。 而限购对需求的影响更是起到决定性的，相当于需求池子的一道闸门，需求量包括潜在需求量的多寡完全可以通过限购的调整随意调节。
当然，由于限购调整对市场影响过大，实际操作上不可能过于随意。 与前两者相反，摇号机制对市场的影响则是更为复杂的，对市场认识不充分的情况下，想看清楚它对市场的影响是比较难的。 在杭州，摇号机制一共发生了两次较大的调整。
| PART 2 |
第一次，摇号机制以倾斜无房家庭和人才家庭为核心，对有房家庭采取近乎放任不顾的策略。 这种摇号机制的影响下，使得有房家庭在一些热门、或相对热门板块显得极其卑微，中签率往往只有个位数甚至小数点之后，“天选之子”一词也就是在此时开始流行开来的。 如此一来，作为市场需求主体的主力之一，有房家庭想要参与楼市的渠道被很大程度挤压至二手房。
具有代表性的购房群体便是置换客，以及非无房家庭刚需家庭，这部分购房者在当时应该深有感触。 由于被无房、人才家庭挤压，他们中的一部分对上车较为急切的购房者只能选择二手房，成为85新政前推动二手房上涨的核心动力。 而二手房的上涨带来的踏空风险，又继续推动这批有房家庭购房者加快进入二手房市场，进一步助力二手房的快速上涨，形成一个难以打破的死循环。 可以这么说，只要后续摇号机制不针对这批市场需求主体作出一定改变，任由他们被无房、人才家庭挤压，杭州二手房短期几乎没有下跌风险。
杭州楼市永远涨的神话也就会被继续演绎下去。 为什么会采取如此偏向性的摇号机制，在我看来，这与当时的杭州城市需求关系巨大。 在8月的新政之前，杭州为了抑制楼市热度和上涨趋势，也曾多次出台相关政策，但可以发现，多次政策调整都未涉及限购这一杀招，重点都在各种花式打补丁。
这也就意味着，杭州在这几年的扩张期选择了和其他重点二线城市基本相同的城市战略，以先做大为核心诉求，在做大的基础上再寻求做强。
回归到本质上也就是要人，来了就是杭州人。 而谁也不会想要来一个房价高企，但就业机会和薪资待遇反而降级的城市，所以相对稳定的限价新房是吸引更高等级城市人口流入的必要项。 但蛋糕就这么大，选择了对新人敞开怀抱，就意味着“老人”能分到的蛋糕是有限的，在这段特殊时期，“老人”的利益被让渡了一部分。
结果就是“老人”和部分非无房刚需被挤压至二手房，承担了大部分二手房上涨的成本。
| PART 3 | 后来我们知道了，这种不合理的的新房摇号机制被打破了。 杭州楼市在85新政推出了第二代摇号机制，也就是我们现在所熟知的社保排序摇号机制。
相比一代摇号机制，二代摇号机制起码在表面上看似更为公平合理了。 以社保排序为摇号入围机制，这种情况下老杭州人的优势就被最大程度的释放出来，只要社保时间够长，入围杭州新房的难度并不高。 也就意味着曾经被挤压，陷入踏空危机的、恐怖循环中的有房改善被拯救了，他们不再需要选择二手房，而以摇新房为第一选择。 再配合限购抑制需求，一套组合拳下来，二手房最大的推动力也就此熄火，在很大程度上直接造成了85新政后的楼市降价潮。
二手降价潮的出现又刺破了部分边缘板块被吹起来的虚假倒挂泡沫，导致投资客快速退却，收缩到杭州核心城区的限价新房。
自此，二手、新房双双降温，杭州楼市走进了近年少见的寒冬，曾经消失的流摇、中介分销再度在杭州新房市场扩散。 以上一套流程下来，通过市场的反馈足以可见摇号机制改变对市场的影响之大，但恐怕摇号机制对市场的影响还未结束。 任何摇号机制都不可能是完美的，毕竟蛋糕就这么大，新人退却了，老人最后赢了，城市可能也就输了。 从当前的新房状态也能非常清晰的看到，当前的新房摇号场依旧不是足够健康的，甚至可以说畸形未改，摇号场从一种畸形变为另一种畸形。 部分区域成为了顶格社保的狂欢之地，新杭州人的生存空间被极尽压缩。
| PART 4 | 前文我提到，杭州曾经在85新政之前一直以要人为第一城市策略，现在这个第一城策的优先级被楼市稳定所取代，但被取代不意味着此前的城市策略完全被舍弃。 恰恰相反，要人的城市策略大概率还是杭州未来城市的核心优先级。
毕竟扩张期的城市最急需的就是外部人口、人才流入，城市间竞争激烈的情况下，做大增量比做好存量更为重要。 按照以上要人城策不改的约束条件下，杭州的摇号机制恐怕依然存在继续调整的可能性和必要性，尤其是杭州楼市目前供求矛盾最为紧张、突出的城西科创走廊一带。 作为杭州人口流入重地，产业升级的主平台之一，此区域的新房市场却因为特殊的摇号机制实质上形成了“排外”的现状。 而“排外”如何能与要人的城策，和要人的主科创平台快速发展需求相匹配呢？理性的明眼人应该能看出这之间的矛盾。 那么保持楼市所谓的“公平”和要人的城策之间，谁更重要呢？或者说，谁更具约束性呢？答案相信你们也能推导得到。
既然如此，更吻合城策的摇号机制来临或许就不远了，不仅是城西科创走廊，其他重点开发，或需重点推进的区域恐怕都是摇号机制调整的重点关注区域。
在这样的摇号机制调整的可能性下，我们对楼市的把握或许也需要更谨慎一些。
尤其是城西科创走廊这类刚性需求结构相对单一、现阶段对城区改善需求虹吸能力不足的新兴重点区域。 一旦摇号机制或购房机制能够改变当前极端的摇号难、上车难，促进人地匹配、供需平衡，那么二手房的上涨压力将大大减轻。 原因在于，一旦限价新房能够满足区域内的住房主力需求——也就是板块内部的刚性需求，二手房的需求就自然减少，二手房的供需关系将逆转至需求端，变成买方市场。
如果新房的供应还能快速跟上的话，则将进一步加快这一趋势。
根据近期2022余杭区土地推介资料显示，明年余杭区域土地供应量预期将有较大程度的增加，也说明了在解决区域供需失衡的问题上，供给端开始在谋划发力，那么类似今年这样的、供需严重失衡的现状可能会被缓解。 当然，以上都为设想，需要摇号机制确实发生倾向于职住平衡的实质性改变，同时土地扩大供应能够顺利完成的情况下。 如都能落地，那么城西的房住不炒时代或许就来到了。
对此，城西的炒家，以及多头需要多加关注，短期也切勿非理性加杠杆。
| PART 5 | 与之相反的是杭州老城的改善区。
假如摇号机制按照设想中的模式更改，更加强调新兴重点区域职住平衡，老城人的住房需求在很大程度上，就将丧失其他新兴优质区域的供给补充。
老城人只能买老城，或者老城周边的非重点人口导入区，那么老城的新房供应就将承受更大的压力。
同时老城土地开发殆尽的约束性现状制约下，也难以快速补充新房供应，这样一来，需求不断累积下，老城楼市（二手房）反而会更稳。 这样的情况或许还会出现在受土地供给条件制约的，成熟度较高的核心新城区，比如奥体、滨江核心区等。
阶段性的成熟城区价值凝聚可能会成为现实，而自成一体的新兴城区的的二手房市场则会相对稳定一段时间，直到其自身建立起强大的外部虹吸能力，改变相对单一的主力需求结构。 比如未科在配套崛起后，能够对老城西、良渚、三墩等地缘区域形成绝对的向心力，有能力将这部分区域的改善垄聚起来，成为住房改善的核心目的地。
那么区域的天花板将再次被打开，与其他城市中心共同鼎立，这个过程我将其称之为区域中心升级为城市中心的过程。 需要再次强调的是，以上设想仅仅建立在摇号机制（职住平衡方向），和新房供应量端（供给充分）能够同时发生本质变化的情况下。
至于是否发生，仍具有较大的不确定性的。 但论如何，摇号机制的调整可以对市场造成强大的影响是毋庸置疑的。
考虑信贷、限购等核心变量的同时，切勿不要忘记摇号机制这一新兴核心变量。
它的影响是深层次、长远的，却容易被市场参与者忽视的。
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-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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