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亚运基建兑现，能给杭州楼市带来些什么？| 房叔说No.392
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地铁批复里程超500km，四纵五横快速路网上马，城市级的主干道立项建设，国际空港，高等级交通综合枢纽等重大交通基建项目如雨点般的落下。 单从目前已经规划且落地建设的城市交通网络看，杭州的城市骨架正在快速向北、上等一线城市靠近。
一座国家级中心城市的框架正一步步变为现实。 伴随城市基建在短时间内密集开工建设，近些年，杭州也确实出现了感知非常明显的交通阵痛期。 这个城市似乎每个角落都有工程车辆的身影，满眼都是施工的痕迹。 尤其是在基建基础较为迟滞的城西、城北区域，以及部分快速崛起的新兴板块。 在这些区域，你甚至都很难找到一条没有坑洼积水的路段，更别提早晚高峰的日常交通拥堵。 时间行进到了今天，阵痛期逐渐接近尾声，规划落地的大型基建项目陆续完工。
近期就有滨江的江南大道快速路、风情大道快速路部分路段，以及未来科技城的良睦路、绿汀路等干道陆续通车。
这些重大路网通车，不仅对纾解各个重点板块的交通起到至关重要的作用，同时在很大程度上还承担着杭州的城市战略。 比如，随着风情大道高架的建成，及其两端的断头路打通。 横亘在滨江核心区与萧山核心区之间的交通阻滞被彻底疏通，滨萧一体化的物理屏障自然就被顺畅化解，江南一体化已来。 以上重点路网的开通仅仅只是前菜。
| PART 2 | 在9月亚运会之前，杭州还有200km左右的地铁线路将依次开通，包括不限于3号线、10号线、4号线西段、机场快线等。 此外，贯通城西的钱塘快速路西段、文一西路快速路、留祥快速路西延，以及拥江东部重要的南北疏解通道——通城快速路等城市战略级交通基建也都将在未来几个月内，一一和大家见面。 杭州西站、萧山机场T4航站楼等能够改变城市格局的交通枢纽也将在既定的时间内建成。 这些交通基建的实现，对杭州城市能级、城市界面而言固然意义非凡。
但如果从全国的层面观察，杭州亚运基建不过是补课而已。 多年以来，杭州的基建水平不仅和一线城市都存在着量、和质上面的双重差距。
和同为强二线城市的成都、南京、武汉相比也存在着肉眼可见的距离。 就如萧山机场。
作为准国家中心城市，长三角三大中心城市之一的杭州唯一机场，基础设施却是公认的拉胯老旧，与杭州城市能级长期不匹配。
地铁线路、快速路网里程等核心指标，多年以来，杭州甚至在头部二线城市内，都是垫底的存在。 乘着亚运的东风，这些既定规划和落地的基建建成通车和使用，杭州也只是和同级城市打平。
就算如此，距离成都这样的二线妖孽依旧还有一段路要走。 在杭州快速生长的时候，建立更深厚的基建领先优势的对手城市，也在坚实的往前迈进。 杭州还任重道远，地铁四期需加速，路网需进一步完善，基建要有前瞻性。 但无论如何，杭州亚运基建的成就是不可否认的。
杭州由此从西湖一线+钱塘江一段的小家碧玉，走向拥江、西进、东拓、北建全面开花的大气磅礴。 亚运基建的实现对城市格局的影响，也非常值得我们加以关注。
尤其是部分受重点基建项目大幅擢升板块价值的各类次级板块。
| PART 3 |
基建于城市而言，最为重要的意义便在于促进各类经济要素在城市内部的顺畅流动。 于板块而言，基建所带来的最重要意义在于：板块宜居性的提升以及交通便利性的跃进。 板块宜居性的提升、及交通便利性跃进皆意味着板块的价值天花板提升。 更好的宜居性必然吸引更具购买力的强需求，更好的交通条件自然可以斩获更多的需求。 需求决定价值，故此，重大基建对宜居性以及交通便利性的提升，于绝大多数板块的价值天花板都起到决定性的正向作用。 尤以一些非核心区的近郊或远郊居住板块为甚。 它们所承接的大多为中低预算的刚需或刚改，如果能够在交通便利性上得到质的飞跃，那么抢夺核心区外溢需求的能力就越强。 相反，对于一些本就区位、地段较好的优质核心板块，重大交通基建带来的边际交通便利性提升相对并不大，价值加成自然总体较小。
与交通基建相比，那些可以显著提升板块宜居性的公共配套型基建，于既有的核心板块更具价值。
如品质商业、优质教育资源、剧场、高规格公园等。 当然也不绝对。典型的如：一些区位本身很好，却受普遍性的、固有偏见型的认知所低估的板块。
关键交通基建的建成，就算未能使其交通便利性得到本质上的提升，如果能够较大程度打碎以上固有偏见，收益也将是非常显著的。 举两个现成的案例，一是市北，二是艮北。
这两个板块与城市的核心板块皆只有一路之隔，但受市场长期的固有认知的偏差影响，被认为与核心区有本质上的巨大差别。
但在钱塘快速路以及风情大道快速路开通后，这种认知必然将很大程度上被化解。 在这类次级核心板块上，重要交通基建的重要性就不言而喻了。 总之，如果重要基建项目建成对板块起到了较大程度的交通改善作用，或宜居性的提升，那么这类板块将是此轮基建红利最大的受益者。 更甚者，如上文市北、艮北两个案例，在交通基建对传统认知化解加持下，板块发生了一定程度上的板块性质改变：
从核心区的外溢区，逐渐向核心区转变。 这类板块其实并不少，尤其是一些紧邻新兴城市级板块的次级板块。 在此，我再举两个相对刚需一些的板块，一个是闲林、一个是良渚。
| PART 4 |
在良睦路、上和路开通后，你会发现原来闲林北和未来科技城未来的主核——公共中心竟如此之近。 在这几条重要交通通道投入使用后，闲林北实质上和未来科技城已经实现了半同城。
再比如良渚，在云溪路高架良睦路匝道开通后，从良渚文化村出发至未科核心区不过15到20分钟。 未来良祥路、良睦路北段建成后，良渚文化村和云城、云谷也将形成半同城的倾向。 这类原本属于近远郊的居住区，在很大程度上受重要交通基建的加成，实现了板块性质的蜕变，那以后的板块天花板还能一样吗？ 这样的案例还有不少，在此就不一一列举了。 当然，像以上案例这样，因重要交通基建的建成，而明显改变板块性质的案例并不是太多，需要很严苛的外部条件。 杭州这座城市将在9月之前，发生建城以来最绚烂的城建变化，其中潜藏的楼市宝藏正等待着有心人的发觉。 但需要提醒大家的是，基建的大范围兑现，并不意味着将对楼市起到全面启动的作用。
尤其是在当前楼市相对萎靡的当前，亚运基建只是补课的结果。 更应该注意的是亚运基建所带来的城市格局、板块格局的无声变革。 杭州楼市行情是结构性的，亚运基建带来的利好同样也是结构性的。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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