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当前城镇化率究竟有多高？你的城市还有多久的上升期？ | 房叔说No.389
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| PART 1 |
按照第七次全国人口普查数据显示，目前我国的城镇常住人口为90199万人，占总人口比重为63.89%。
而参照国际经验，一个国家的城镇化率位于30%至70%的区间时，一般发展增速会处于较快水平。
中国当前恰好处于这一数据区间内。
城镇化的过程也赋予了楼市、房地产业巨大的内生力，对中国楼市起到极其重要的根本支撑。
由于产业升级的驱动，农业人口逐渐向承载工业、和服务业等高附加值现代产业集聚的城镇流入，就此催生出了大量新增城镇住房需求，创造了房地产业的繁荣。
也因为长期以来，产业、社会资源富集的大城市住宅用地供给不足，客观造成了大城市长时间出现住房的供需失衡。
进一步加速推高了大城市房价，加大中小城市的房价差。
所以在很大程度上，人口向大城市流动的过程是城镇、大城市楼市繁荣，和房价持续上涨的基本。
城镇化率又是后续城镇能够承接人口多寡的核心指标，故此指标对楼市具有非凡的意义。
根据官方给出的63.89%城镇化率，中国的楼市自然还处于壮年期，楼市也应该还有较长时间的全面繁荣。
但近年的楼市状态和表现似乎与此数据相悖。
| PART 2 |
广大的中小城市的房价自上一轮棚改、去库存后，2018年以来已经连续缩量缩价。
与大城市房价，尤其是头部大城市的房价表现持续背离。
中小城市房价与大城市房价，在近年事实上也走出了一条K型走势，两者间的楼市活跃度、房价表现分道扬镳。
那么最终还是指向了城镇化率数据的有效性。
如果真的还有强劲的进城需求，那么中小城市楼市表现一定就是稳健的，不至于和大城市分化太过剧烈，但现实就是如此。
为此，借春节返乡契机，我做了一个小小的调查。
调查对象为中部某欠发达省份的普通农村原生居民，经过简单的询问，并结合个人多年的观察。
在这个具有相当代表性的中部小城市，农村家庭受改善生活、就业地变换、以及下一辈的婚恋关系所需，他们的实际城镇购房率基本接近了80%，甚至更高。
就业构成更是压倒性的以外出发达地区务工、做生意为主，整体留村率满打满算不会超过30%。
且这不到30%的留村人口比例中，大部分为丧失或接近丧失劳动力、不能继续城镇化的老年人。
以及部分留守儿童，加上一些小比例做本地小生意的就业人口。
可以说，在这个中部小城市乡村，农村劳动力基本能走则走，城镇化基本接近极限，继续城镇化的空间已然不大。
剩下的人口也几乎不可能继续城镇化，直到留村老年人离世，这类农村的最终结局大概率就是湮灭于时代。
以小见大，在祖国的中部，或者发展阶段在全国平均线以上的区域，实际城镇化率可能明显超出了官方给出的数据。
结合前文调查高达80%以上的农村家庭城镇购房比例，中小城市房价不振的原因基本呼之欲出。
这些中小城市能够吸纳的购房需求，恐怕已经来到了城镇化尾声应有的水平。
所以这也是为什么我们常常呼吁，有条件的情况下尽量去往大城市的根本原因之一。
绝大部分小城市的房价大概率再也涨不上去了，房住不炒将是这类小城市的楼市主旋律。
它们的房价分化进程相比大城市也要来得更快。
| PART 3 |
小城市固然还能吃到的城镇化红利不足，但毕竟存量还在，既然存量还在就必然存在存量需求。
未来小城市的住房需求基本可以明确就是改善，老换新，小换大，或教育资源迁移驱动城镇化的继续深化。
比较明显的迹象便是，小城市老城优质教育资源搬迁至新城区的普遍现象。
小城的核心资源是教育资源，依赖其上的人口必然随教育资源的转移而转移。
如此一来，继续激活小城市的存量需求转移，没有需求就创造需求。
可以预见到，在城镇化接近尾声的小城市，分化驱动下，只有核心地段的优质次新才能拥有相对较强的市场竞争力。
但就算如此，缓慢丧失流动性也恐怕是它们的最终归宿。
实际城镇化率高是不是也意味着大城市、及大城市的楼市也将就此偃旗息鼓？
答案并非如此简单。
未来的城镇化大概率将走向全面二次城市化的进程——小城市人口转移至大城市。
| PART 4 |
根据先发的发达国家的经验，在国家城镇化率极高的情况下，核心城市依旧在缓慢的长大。
人口持续流入核心城市的进程将长期伴随经济的持续发展。
就如东京都市圈，总人口近日本全国30%的情况下，人口仍然在不断膨胀。
如此趋势下，那么核心大城市的住房需求在未来就还将源源不断的流入，楼市活力强于小城市也就是注定的。
在城镇化接近尾声的当下，我们大概率将看见更多的强省会战略的出现与成功。
硬币的反面则是小城乡村化，人口快速流失化。
小城楼市投资无效化也已成定局，至于你所在的城市还有多长的路可以走，可以结合上文自行观察。原则上，这类小城，有条件应该加速远离。
人在哪里，家就在哪里，让乡愁化作漂浮在心中的云，让下一代在大城市没有乡愁。
我们也应该再次聚焦大城市，顺应时代，凝聚资产，跟上时代的滚滚洪流。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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