预期下降，奥体未科良渚红盘还有多少获利空间？| 房叔说No.388
4个月前，蒲荷芸邸限售；4个月后，杭州中签率低于10%的限售魔咒，再次降临在SKP住宅星潮映象府身上。
关于SKP限售后到底能不能跑赢大盘，相信入局其中的都迷一般的自信，我们就来看看目前市场上这些已经交付的红盘身上真的都能躺赢吗？
在2021年这一波二手房指导价预期、房地产税出台预期和学区房价格大回调三大利空冲击下，杭州高端二手房纷纷被拉下神坛，而整个杭州，奥体、世纪城最典型。
2020年10月底交付的创世纪价格明显开始松动，从清一色的挂牌价10万+/㎡，到目前挂牌价普遍在8-9万/㎡区间。
小户型甚至出现8万略微出头的价格，最低挂牌总价下滑到约700万，如果还还价，破8也完全有可能。
甚至最近备案成交价仅6.6万/㎡左右。即便算上二手房农税系统备案价约10%比例上下浮动的宽容度，以及评估价与挂牌价之间的价差，实际成交价也就在7-7.5万/㎡左右，而其中还包含了创世纪高得房率的户型优势。
奥体次新三兄弟中，创世纪之前的价值标杆——时代奥城，低楼层户型挂牌价甚至下探到7.9万，穿越到了2020年二手房疯涨的初期阶段。
最低挂牌价仅850万，但即使这个价格，接盘者也未必买账，2021年整个12月时代奥城成交套数也仅屈指可数的个位数。
奥体顶流杭州壹号院也未能幸免，最低挂牌价已经俯冲到低于10万，虽然杭州壹号院这样的天花板级神盘，并不会出现大量踩踏，但不知不觉，挂牌量也由个位数悄然突破到36套左右。
加上创世纪总的挂牌量已经夸张到了约140套，时代奥城、天璞各约87套，澄品和御虹府即将在2022年交付，板块内的挂牌量的天平逐渐倾向于供过于求。
而与逐渐加码的挂牌量相比，表现略显讽刺的是奥体二手成交量价齐缩的市场已经成为不争的事实，解锁后的星潮映象府要想冲高到2021年初的高位，大概率困难重重。
毕竟目前奥体板块处在G20、亚运会的城市基建、配套、想象空间，利好出尽的短暂利空期。
与杭州真正顶流，二十年建城底蕴下已经形成成熟价值观的钱新、南星桥板块始终差一口气，要想在价格上跨过钱新的价格天花板无疑还有很多路要走。
量价齐升基本没可能，价格又处在调整的阵痛期，价格和成交量，卖家和接盘侠的博弈远未结束。
那么，未来奥体、世纪城以价格换量的盘整有可能是主旋律。
盘整期刚刚开启，意味着如果按照投资逻辑，限售5年的SKP即便能跑赢理财产品，时间成本必然蚕食收益率空间，未来预期也将回缩到有限的范围。
| PART 2 |
另一个红盘众多的未来科技城怎么样呢？
典型案例是去年刚交付单次摇号人数近6万人的西溪公馆，目前，挂牌均价5.2万/㎡左右，而实际成交价在4.5-4.7万/㎡。
从新房到二手毛利仅1万上下，剔除税费、贷款利率，远未能达一度膨胀到翻番的预期。
更为恐怖的是总户数只有1500套的西溪公馆，近期总挂牌量就达到约222套左右，近总套数的15%，挂牌整租量超过128 套+，加上已租赁的，自住率甚至不超过50%。
而不管是出租收益率还是二手交易，这个曾经打破杭州摇号历史记录的红盘，似乎远未达到参与其中疯狂摇号人们的普遍预期。
未科标志性的绿汀路三兄弟呢？
阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来三盘目前主流挂牌价虽仍在6.2-7万/㎡出头的价格区间。
但无可争议的是，最低挂价和成交价都回到与奥体相似的2020年上半年的6万/㎡左右，乐观估计涨幅预计在2.5万左右。
价格回调，量也没能大幅攀升，而即将于今年交付的富力中心一期和已有的三兄弟210余套挂牌量，四盘混战后的溢价能力必定受限，买卖双方博弈下，低价捡漏机会和议价空间还会进一步扩大。
这还是整个杭州新房限价被压得最狠的区域，偏低的限价才给了二手次新房最大的溢价空间。
这也就是说，按照这个逻辑，如果杭珹未来中心（绿汀路华润TOD）像skp一样触发摇号入围人数超过开盘套数10倍以上的限售机制，5年的资金、时间成本至少侵蚀掉限价带来的过半红利。
即便是未科产业基础、城市能级、基建发展、人口涌入都能够为价格兜底，自住中长期没有问题，但如果借助高杠杆，期待高预期，这笔账或许就达不到很多人的预期。
| PART 3 |
再看一个2021年交付的良渚新城的红盘——和光尘樾。
中国美院良渚校区在侧，地铁2号线良渚站的便利性，云城、未科的居住外溢，以及城北良渚新城规模最大的居住区的整体氛围，约2.5万/㎡的新房均价，性价比非常高，因此4次万人摇附体并不意外。
即便刚交付，没有规模化入市，本该出现价格联盟的和光尘樾，在二手市场主流试探性挂牌价格也仅在3.8-5.2万/㎡之间，这样小户型最低挂牌价也仅440万。
但即便按照中位数4.5万/㎡左右成交，一进一出总的价差在2万左右，涨幅显然也不少了。
基本相同的案例还有西湖区限价最低的三墩北，同样中签率低于10%的的紫雅云邸。
新房限价2.86万/㎡，目前挂价基本在4.4-5万/㎡左右，成交价在4.4-4.8万/㎡左右，也基本有约2万/㎡左右的价差。
良渚新城和三墩北这两个红盘板块虽然从新房到二手房市场没有翻番，但放在整个杭州来看新房转二手房的价差也相当不错了。
| PART 4 |
我们尽量挑了像未科、勾庄、奥体世纪城、钱新这些有着不错底气的板块作为样本。
而这些板块之所以会成为红盘板块，大多具备产业、配套、交通、商业等一项或者多项利好加持，中长线看都是较好的资产。
而2022年即将交付的楼盘中，不管是大运桥西府、晓风印月、拥翠府、璀璨澜庭、运河云庄、幸福里.
还是富力中心、融创城……这些红盘，交付后在二手市场，价格相对新房的提升是肯定的，但至于幅度，与红盘的分化相似，再也不会是一面倒的翻番或接近翻番，甚至大概率会出现微利和持平的红盘。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，房子的升值潜力无疑是推高摇号难度和楼市热度的最重要因素。
而影响价格的第一因素是时间和政策的不可控性。
限定5年限售的红盘要预估未来7-8年施工、拿证周期内的楼盘涨或跌的价值判断。
同样不限售的红盘都也需要预估2-3年的建设周期内楼盘涨或跌的价值判断，这些对板块中长线基本面的判断异常重要。
而新房到二手房市场，限价过快增长与板块预期不匹配的板块，例如大江东，以及限价过高的奥体、世纪城板块，这些都是与时间、政策强相关的板块。
价格必然与政策波动紧密捆绑，回调幅度和下行风险相对较大，反而比限价估值低的板块，例如未科、北部新城更大。
影响价格的第二因素，是依附在楼盘属性上的地段价值。
像钱新、奥体世纪城、未科、云城这些高能级城策型板块，虽然会有短期的价格波动，但是放在中长期依然稳定。
而像钱二、市北、艮北这些次级板块，限价已经提升到接近二手天花板的阶段，短期价差不明显，如果再经历时间成本的考验，要想摇到就躺平是难上加难的事。
影响价格的第三个因素，就是在建筑新政后导致的面积缩水，双限下的产品品质的急速下滑，放在中长期来看，即使同板块内的楼盘，劣势也会逐渐显现。
换句话说：同地段2-5年内的次新房在产品、价值层面远比这两年新交付的价值更高。
另一个影响价格的因素，由于大多红盘投资比例高，交付之后预期抛盘会比较多，虽然未必会形成严重踩踏，但是相对而言淘到性价比好的二手房源的概率反而较高，这也可能是一件意外的惊喜。
短期政府对房住不炒的决心不动摇，悬在头顶的房地产税和二手房指导价这两柄尚方宝剑震慑力犹存。
基本可以肯定的是，未来红盘的预期逐渐降低是大概率的事情，这也是调控要达到的目的。
应该清醒的认识到，即便像奥体、钱新、未科这样的板块，交付动辄就翻番的时代也已经一去不复返了。
随着政府调控的转变、限价的变化、二手房供需变化带来的合理回调，红利空间变窄是必然的。
不要幻想摇到红盘就是中了彩票头彩！
| 今日预售楼盘 |
无
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文/渔舟 编辑/渔舟
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