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2022，大变局之年 | 房叔说No.383
共4盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 2 | 熟悉杭州楼市的读者应该立马能够反应过来，这两个时间点恰好是2021年两个楼市新政出台之日。 楼市短期走势和政策环境呈现极强的正相关。 在1.27新政出台之时，我们给出的结论是，接下来杭州楼市还将继续强劲上扬。 如果后续杭州要人的核心城策不被打破，那么1.27新政将是最后的窗口期。 后续市场反应果不出其然，1.27新政后，杭州新一轮楼市巨浪袭来。
21年春节后，杭州楼市瞬间跳涨，由学区房以及新兴优质板块拉开序幕，最后席卷全城。 据我的初略估计，1.27新政后，杭州楼市普涨幅度不小于20%，顶级学区及顶流板块的优质次新涨幅更为惊人。 为什么彼时我们能够准确的做出1.27新政后续的市场预判，答案就在我的日常推文内。
“当前杭州楼市的底色就是政策市”，这样一句话相信很多老读者应该高频看见过。 这就是我们对杭州楼市的底层理解。
2020年至2021年中，杭州楼市为什么能够独立于其他城市，在看似持续收紧的政策大势下走出明显异于其他大城市的行情？ 答案其实很简单，自2020年后，杭州楼市虽多次出台楼市新政，但从始至终都未触及核心——打击主力需求源。 1.27新政也是如此，看似很猛，实际弱鸡。 故此，我们给出了与市场相当一部分政策解读相悖的结论。
| PART 3 | 8.5新政的出台则颠覆了杭州楼市持续上行的底层支撑。 自此，杭州自16年以来的核心城策——“要人”正式告一段落，杭州从此从粗放式要人走向精细化要人。
从来了就是杭州人转变成“人才”来了才是杭州人。 对此，我给出两个截然相反、看似自相矛盾的私下评论：一是，这座城市膨胀了；二是，调控终于到位了。 第一句评论注定会有争议，在此不做深入探讨。 第二句，调控到位了，理由有二。其一，如前文所述，杭州要人城策打破，政策市自然就被打破。 其二，从微观层面，调控还精准的打击了驱动杭州楼市除要人城策外，第二大上涨主动力——结构性的楼市需求挤压。 第二点看似挺难理解，其实一点都不难。 翻译成白话就是：
此前“无房家庭绝对倾斜的摇号机制”大大挤压了包括部分刚需，绝大部分改善在内的有房家庭，使得这部分楼市参与主力被残酷的挤压至二手房市场，对二手房持续上涨起到关键推动作用。
8.5新政于杭州楼市而言就是（2016年以来）多年未有之大变局。
可惜8.5新政出台之时，能够正确把握其影响的并不多。 在我们8.5新政解析文后，“让子弹飞一会儿，降价潮才刚刚到来”一文内的留言区便极好的反馈了市场当时碰撞、对立的反应。 85新政后，我们还给出了一个结论，杭州楼市在没有强力刺激性政策的情况下，将进入以年度为计量单位的调整期。
| PART 4 | 截止到当前，85新政引发的调整依旧处于深水期。 当然结合近期央行、发改委等多部委的表述以及实际动作，杭州楼市似乎将再次逆转。 但我们给出的建议是：多关注类限购政策调整，对信贷则无需过度紧张。 原因在于，虽市场在躁动，业内在喊话，但我看见的杭州楼市，目前仍处于85新政影响的前半程，需求修复目前看来也不容乐观。 即使信贷一定幅度宽松，也难以全面逆转杭州楼市需求弱的本质，除非洪水滔天。 那么，请大家关注放水利好之时，更需注意把握类限购的放松，它才是关键。
2022年，在强烈的支撑经济底盘的需求下，利好大概率将密集释放，市场也将随之温和回暖，尤其是成交量，而不是成交价格。 在新房结构性的断供危机下，部分板块也可能出现结构性的突刺型行情。 但想要全面绝地反弹，恐怕是要失望的，楼市底层都没修复，谈何强劲反弹。 所以对明年急需上车的朋友，我们做出以下建议。
| PART 5 | 如果你的社保时间足够长，继续摇优质新房是最佳选择。 毕竟优质新房具备限价产生的天然倒挂，不仅能够最大程度获利还拥有无与伦比的保护垫。 社保够长，仅轻微放松的限价还将持续，在土地市场持续供应不断的情况下，只要摇号机制不出现大的变动，终有一天能够买到满意的新房。 如果社保时间不长，但预算充裕，不好意思，这类购房者在明年的新房市场选择反而受限。 江河汇、k11等顶流楼盘大概率拼到顶格社保，有钱也入围不了。 次级板块和这些高预算购房者也并不匹配。 那么这类购房者可以多加考虑钱新二期此类预期未被释放的板块，入围概率稍高，同时建议关注部分二手优质板块，如奥体、申花等。 此类板块，本身板块定位较高，土地接近枯竭，地缘区位极佳，且板块内的优质二手次新经过较大幅度回调，当下的二手价格逐渐接近真实价值。 买入此类板块，安全性相对较高，未来的成长预期也在，进退自如。
剩下来的这类重点人群——中低预算、中低社保的刚需，建议以新房为主，二手为辅。 由于杭州楼市的新房市场，总体呈现内热外冷的格局，中低总价楼盘，除特定区域外，如三墩北、未来科技城等板块，新房摇号入围难度总体较低，就算低社保也大概率能够入围、甚至上车新盘。 如果是特定区域，恰好在中低总价拼社保大户区域，比如城西，那么低社保可以考虑二手房。 但建议重点关注新兴核心板块边缘的蛰伏区，如闲林、良渚等。 此类板块，临近可能成为城市级中心、但目前还未兑现的核心板块，当下总体门槛也较低，未来却能较大程度承接或融合城市级中心，从而共享城市级中心崛起的时代红利。 总体上，不得已买二手房，建议两个方向。 高预算求稳求预期（奥体、申花），低预算去往新兴核心外溢区（闲林、良渚）。
| PART 6 | 关于2022，眼前似清晰，似迷雾，按照我心中的杭州楼市模型推算，明年即如上文，但2022年必将是前所未见的一年。 国际地缘冲突，资本市场动荡，自然灾害惊天动地。 2021年频繁的黑天鹅延续到了2022年，恐怕接下来的一年还会来得更为密集且具有颠覆性。
这也就是为什么，眼前似清晰又似乎笼罩迷雾的原因，2022年不确定性实在太大。
比如，当全球收水上演进行时，放水的窗口期还有多长？我们还能收到多长时间的、独立于外的楼市利好？ 比如，一些人所认为的改革停滞，或许也将继续进行。 改革从来都是切肤之痛的，也永远没有最佳时机，最佳时机就是当下。 我们大多数人对顶层定力的认知恐怕也还需要更进一步。 新年这些变局将对楼市产生多大的影响？目前还不得而知。 但至少，在我耳边，“百年之未有大变局”时常在回响，共同富裕和内循环极大概率就是大变局的应对之策。 过热的经济环境下，一切都可以被认为是正常的，几乎所有人都在找理由使自己相信盲目冒险的正确性，认为当下是特殊的，经济周期似乎也被打破了。
殊不知当下可能就在重复先人曾走过的路。
引领时代的技术方兴未艾，债务驱动席卷全球，现在的世界像不像百年前的柯立芝繁荣？ 人生不过七八十载，规律一次次重复，太阳下无新鲜事，但不管何时，大多数人都会认为自己的时代可以超脱于历史周期。 假如，2022年是危机之年，在即将到来的危机中，楼市能否独善其身？ 还想在楼市这片红海中寻找所谓阶层跃升，以及改变人生之策，能保证稳赢吗？ 至少，2022，我会足够谨慎，不立危墙下。 2022，波诡云谲，26年楼市观察者也将继续与你们同行，新的一年，改变和保守需要相互纠缠。
今天是除夕，预祝大家新年快乐！摇号必中！
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文/荆轲 编辑/荆轲
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2022杭州地铁楼盘图（1月版）
活动截止时间：2022年2月1日9:00
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