未科云城勾庄瓶窑闲林，新年新地或出25个红盘！ | 房叔说No.374
| PART 1 |
去年刚分出的新余杭，8.5摇号新政前，不管是未来天空之城、沐宸院领衔的未科，还是前宸、星创城领衔的勾庄，都是杭州最集中的全域无房、人才专享板块。
而8.5新政后限售、社保封顶频出的未科蒲荷芸邸、汀云上府，以及逃不脱顶格社保的瓶窑溪上俪庭，新余杭的新房板块难摇程度都到了极致。
市场好，持续多年的供需不平衡的矛盾由此变得异常明显。
目前，整个余杭三大板块未科、云城、良渚新城（含北部新城），除了几个捂盘的，就剩富力中心的4幢楼、星创城三幢、百亿地价的杭珹中心（绿汀路TOD），以及21年三次土拍的未科2.0地块、杭腾未来社区等这寥寥几款，已经是余杭全部家底。
好消息是，最近杭州各行政区中，余杭区第一个公布了今年供地计划。
供地大户大致为良渚新城+北部新城、未科、云城、瓶窑、闲林、仁和六大板块，总计34宗地，刨除商业商务、商服用地，涉宅用地共计29宗。
如果在农历年后第一次集中土拍大规模上市，完全有可能在今年年底形成新房供应，缓解供应压力。
未科、云城、良渚新城、瓶窑、闲林究竟会不会出天空之城、幸福里、和光尘樾、溪上俪庭这样的红盘？
初步预计，这29宗涉宅用地中，除了相对较为偏远的仁和4宗，其余25宗大概率都是高热度，甚至红盘级别的。看下面详细分析：
| PART 2 |
大良渚新城共计9宗地，其中7宗宅地，总建筑面积约95万方；勾庄为中心的城北国际商务区以6宗地独占鳌头。
除了2021年爽约的三块宅地外，还增加了三块，是继2020年前宸、沁澜、星创城后又一次北部新城的供地大年。
而这6宗地总计供应约73万方，约4000套+，是开发体量总建面达570万方的城北国际商务区，214万方住宅南段区块的重要组成部分。
国际商务区从4号线杭行路站至勾阳路站之间的一片区域，围绕郁宅湖规划了包括城北万象城、艺术中心、未来城市广场、湿地公园、体育中心、市民中心、总部商务集群等节点性城市配套。
规划包括高约285米的城北万象城和高约330米的良渚玉琮，3幢高度200米+的地标性建筑，仅150米+的建筑，总数都将达到11幢。
而郁宅湖和万象城、星创城等一系列动作的启动，也预示着城北国际商务区三步走的第一步基本完成，第二步开始启动。
其中8号地块离在建地铁10号、4号线换乘站杭行路站约500米，且有城北万象城加持。
7、9、10、11、12号地块则是偏向在建4号线好运街站和星创城TOD综合体的地块，8、9、10号地块体量更大，与前宸接近，适合做高品质中大型社区。
良渚新城5号地块位于和光尘樾东北斜对角，容积率从两次万人摇和光尘樾的2.0拔高到2.8，总建面约21万方，舒适度有所下降，但也极有可能复制和光尘樾的热度。
| PART 3 |
未来科技城不但拥有海创园、梦想小镇、人工智能小镇、浙大校友企业总部经济园等一大批创新平台，还有以及之江、湖畔、良渚3大省级、超重力国家级实验室，西站高铁枢纽综合体、阿里全球总部、中电海康总部、菜鸟全球总部、vivo全球Al总部、钉钉总部、OPPO全球移动终端研发总部、字节跳动华东中心这样的大厂，产学研闭环的科创产城基底。
还有着与宇宙中心、数字产业核极不匹配的限价，因此，看好未科的创业者、购房者如过江之鲫。
年年岁岁花相似，岁岁年年地不同，未科的供地始终是板块的阿喀琉斯之踵，今年也不例外，总共4宗地，总建面约34万方，供不应求注定了，可就这样，也算近年来供地大年了。
1号商住地块在杭州师范大学、杭二中等单位共同发起筹建，以新型“名校集团化”办学模式的15年公民同办天元公学东侧，距离余杭万达仅约300米。
3号地块在老余杭板块南湖东侧，隔南苕溪与绿城南湖明月斜对，是年度未科计划出让的最大地块，而且是1.19低密地块，适合做合院产品。
2号地块紧挨着未来科技城海辰小学、海辰中学（未科四小三中），与及地铁在建3号线、5号线、16号线三站换乘的绿汀路TOD杭珹未来中心仅约300米。
4号地块在沐宸院南面、北临文二路、南侧接青枫墅园三期，东面隔上仓路与蒲荷芸邸衔接，而且容积率是比蒲荷芸邸（1.6）还低的1.5，7层洋房又有机会了。
| PART 4 |
站在未科肩上的云城，定位城西科创大走廊重要节点，未来科技城外溢核心。
也是全省全市合力重点打造的集综合交通枢纽、杭州新地标、城西CBD、数字产业集聚及孵化地及未来社区等复合城市功能为一体的未来杭州城市的范本。
从去年的土地三拍杭腾未来社区起，云城商品住宅正式拉开序幕，而今年住宅用地还将推出2宗商服，3宗约21万方住宅用地，1100套左右。
28、29号宅地隔大蔡园路南北相望，东边则与杭师大仓前实验中学相邻，北面28号地紧挨着杭州西站综合体南广场。
25号地块则在杭腾未来社区北侧，西站综合体西侧。这三宗预示着随着杭腾未来社区的开启，云城大规模住宅开发正式启动。
如果在2022年首批土地出让能够顺利，今年年底有极大形成供应的可能，补充大未科（未科+云城）供应大年。
| PART 5 |
闲林目前就只有鸽子盘悦青蓝、闲湖城锦绣湾、玉屏蓝湾，2022计划新加入4块用地，总建筑面积约46万方，约2200多套。
如果抱团与未科形成价格梯度供应，2022年城西供应链会适当缓解。
其中，21、23号地块北面、西面紧挨着闲湖城，南面临闲林东路，22号地北面临闲林东路、南面则是厂房。
24号地块北面是荆山湾路，路对面是闲林山水木兰苑，南面紧靠省立同德医院闲林院区，三块地全部按照地铁四期预期走向排布。
30号地块位于江南府、庭院深深南面，网诗园西面，容积率仅1.2，可以做纯叠墅。
一年出五块地，对于闲林手笔挺大，而这样云城+未科+闲林总计4000套＋的量，还是有上车机会的。
| PART 6 |
另一个供应大户瓶窑，自溪上俪庭限售5年、个位数中签率到启云府中签率近40%，除了有小区块位置的不同，但一年时间瓶窑整体市场冰火两重天还是不争的事实。
今年，除了21年第三次集中土拍最后取消的两宗地外，列入计划的还增加了2宗商住用地，共计4宗建面约56万方，约2800多套。
17号地块在启云府南面，中间隔了在建西溪小学，容积率仅1.2，又是一个自住洋房楼盘。
19、20号地块，东侧隔瓶仓大道与中法航空大学相望，北侧不远是红盘溪上俪庭，18号地块则在中法航空大学东侧，三块地针对杭州地铁四期12线预期站点，中法航空大学产学、及瓶窑镇新中心做铺排，位置不错。
▲杭德轨交图，来自都市快报2022.1.7日报道
虽然杭州地铁10号线北延站点还是没有最终下定论，但杭德轨交开工，10号线北延方案基本板上钉钉，借着地铁东风，仁和这次共出让三宗宅地，总建面近28万方。
三块地全部与地铁四期预期走向相关，有地铁加持的仁和，值得期待。
| PART 6 |
成立不足一年的新余杭区，不仅显示了杭州经济第一区的经济活力，在执行力层面也是效率第一区，率先公布的今年土地供地计划给了2022年一个希望。
但是，8.5摇号新政后，在不改变游戏规则的基础上，对于社保幼子的打击不可谓不严重。
供应端的不平衡、不再有大量红盘分流的情况下，更加剧了热点板块的摇号难度，即使非顶格的高社保没有足够开盘量也难以保证入围。
纵观各板块的供地，总价400万级起步的未科、云城，由于供应量、板块咖位和限价的不匹配，依然还是高社保甚至顶格社保的专属板块。
300万级起步的北部新城、勾庄板块继幸福里、前宸、星创城后又一波供应潮，但预计也是人才、无房+高社保板块，如果能有红盘对撞，中社保还有入围的机会。
如果明年杭州地铁四期批复落地，200万级起步的闲林、瓶窑摇号低中签率和高社保的前景依然可以预见，或许只有仁和难度相对低点。
遗憾的是农历新年前今年的第一次土拍可能又要爽约，加上亚运会大概率3-4个月的工期影响，最快首批出让也要年底才能形成大规模上市。
唯一希望的是第一次土拍能够尽量多的开闸，以规避不可抗力影响下的今年余杭供应节奏，让大家摇号中签机率更大，祝大家好运！
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2022杭州地铁楼盘图（1月版）
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