隐藏的价值，看看那些针对刚改的神户型 | 房叔说No.370
| PART 1 |
2021年杭州户型变化可以说是最剧烈的一年，别说刚需89㎡三房已经基本退出圈子，105㎡左右的起步门槛，在主城及热门板块也属于濒危的态势。
两个宇宙中心，奥体唯二的两个盘，星潮映象府、傲世邸全面突破180㎡，板块门槛总价一步就涨了300多万；
未科杭珹未来中心（绿汀路TOD）网传112㎡起步，主力户型门槛119㎡，板块门槛总价也涨了近60万。
即便像文晖鸽子盘嘉里城起步虽然110㎡，但主力户型150㎡起步，板块门槛面积也大幅度提升。
新鸿基平安江河汇首开最低约158㎡，比江河鸣翠起始总价也高了约100万+，起始面积全面上涨，不光是挤压了刚需，改善也得被迫接受总价、面积同步上涨的事实。
但是，难以辩驳的事实是，一方面在双限下维持着不亏就是赚的理念，另一方面房子又好卖，再另一方面就是建筑面积计算法规严格的大环境。
开发企业没有研发动力，惯性思维的走保利润及户型copy的稳妥路线是绝大多数选择。
结果，上一轮的户型，与下一代的户型大同小异，甚至毫无差别，也就不足为奇了。
换句话就是不动脑筋，通过简单的升高户型面积，从而获取空间上的功能性。
而这么一来，110㎡以下变为刚需，120㎡左右的功能四房，140㎡左右的大四房则由改善变成了首改了。
▲普通住宅分面积段成交套数占比 数据来源：克而瑞
相较北上广深一线城市小户型做主流的倒金字塔供应显得有点逆生长的味道了。
但是，房价的居高不下，人口生育政策和家庭结构的改变，户型紧凑化的趋势愈发明显。
而杭州在房产投资和保增值逻辑下，似乎对户型的要求又是没啥底线，但是要清楚到了二手市场居住属性、户型好坏必然是决定价格的第一要素。
另一面，相信政府“房住不炒”的决心也必然会把市场拉回到自住功能为主的正轨上来。
这样120、140㎡，两个典型城市基数最大的中产阶层户型端的研发的重要性就凸显了，当然我们始终认为这两个户型端也是完全可以越级通吃的户型，看案例。
| PART 2 |
上图是一个约118㎡四房户型，我们按照家庭结构来剖析：
首先如果家庭成员多，其中三室都能满足作为卧室使用的功能，书房虽小，但双向采光和面积都能保障，做个小孩房也没问题，这样功能紧凑性的户型，三代同堂都应该没有问题。
而其他公共空间规划的也不错，约6.4米的南向双通阳台和南卧连接，虽有晾晒穿室不便的瑕疵，但主要矛盾取舍的也无可辩驳。
客餐厅和足有6米长的侧边飘窗又形成规整且超30㎡的供家人团聚时刻的大空间。
能用最小面积解决空间难题，小一点又有何妨，况且这个户型把一家人生活的方方面面几乎都包圆了。
如果，家里人口适当，上图这个临安约110㎡四房案例也是不错的方案。
南向两房加约3.8米客厅，开间达到10米+，北向两次卧有一个可以当卧室，另一个可以做榻榻米式茶室功能间，或书房，而且还有扩展到设备阳台的可能性。
进门处玄关，U形厨房，主卧设计成带卫生间的套房，约110㎡能得体的完成这么多功能，是不是吊打很多120㎡的所谓的户型差，地段补的红盘。
| PART 3 |
面积再往上看，下图这个绍兴龙湖天汇建面约128㎡户型，做到了四开间三房朝南，北边最小的书房没尺寸，毛估估也差不多3米开间。
也就是说128㎡做到了杭州普遍至少大10个平方，139㎡都很少见的大四房，这样的户型不要说三代同堂的一孩家庭，即使二胎也没啥问题。
关键是面宽达到了13米+，洗洗晒晒的阳台足有有6.9米宽，客厅面宽也有3.9米的大尺度，问题是这户型面积只有128㎡啊！
再看一个杭州案例，润如园建面129㎡四房户型，虽然没做四开间朝南设计。
但是南向主卧约3.9米，次卧约3.2米、客厅面宽甚至能够做到约4.5米，总面宽也有约11.6米，面宽进深比接近1:1。
科普一下，面宽越大意味着采光、通风面、阳光照射进深越大，1:1相当于阳光基本能穿透整个建筑，在杭州容积率和密度都相当高的总体城市规划下，能做到这样的四房确实难得。
再来一个绍兴钱清楼盘的约128㎡户型，与上面的案例设计几乎异曲同工，不同之处在于又一个爆点：餐客横厅和阳台同宽的设计。
毛估估横厅面宽也是6米+（抱歉，没有细的尺寸），所有的楼盘是不是都该学学，130㎡不到原来能做成这样。
江荣府这个建面约129㎡边套南北通透户型也不错，约6.6米南向主次卧双联阳台，侧面约6.4米大飘窗和餐客一体形成的超33㎡的大客厅，加上两个卫生间全明，yyds。
| PART 4 |
再向上，云湖城的这个建面约130㎡四叶草户型绝对算得上是神户型。
约130㎡能够做到大四房，且三房赠送不算面积的飘窗（合计9.8米），一房接7.6米宽，进深也有1.6米的大阳台。
还是按照人口舒适性逻辑分析下，首先家庭成员私享空间做到了平权；其次，卧室分立四个角，确保了私密和安静。
而客餐分离，且客厅面宽尺度也达惊人的约4.3米，足有3.9米的面宽的主卧，哪怕放70寸液晶电视也可以保持最佳观看距离。
甚至设计师把入户玄关储藏空间、餐边柜，以及各卧室的衣柜位置都留出。
上图这个134㎡小高层户型又是一个超维打击的案例，四开间三房朝南，采光面宽达到13.6米，几乎等同于星潮映象180㎡户型。
由此，毫无负担的并排放下了约6.9米面宽的阳台、面宽约3.9米的客厅和约3.6米面宽的主卧套房。
而北向可开门的设备阳台，双向开门的独立电梯厅，进门处的玄关储物空间考虑的异常详细。
| PART 5 |
润如园的这个户型堪称四叶草户型偏爱的面积段139㎡的典范。
南向面宽达到11.5米，约8.2米宽的阳台与客厅、主卧相连，主卧约4米的面宽与客厅仅仅差了区区20cm，其他一南一北两个卧室赠送飘窗面积，另一个北次卧与设备阳台相连。
可怕的是这个户型不但做到了139㎡天花板的四叶草四房，而且还做了超舒适的三卫，南向两套房设计，家庭成员如果不是很多的情况下，类似于三套房的设计，把家庭每个成员都照顾到了极致。
| PART 6 |
政府限价和低价板块的轮动上升避无可避时，提高户型面积从而获取客户满意的逻辑就是粗暴的厂家、产品逻辑，而研究户型才是市场主导的客户逻辑。
不管是房地产税的迟早出台、还是教育公平、二手房指导价等等，都是要把房地产从特殊商品，拉回到普通商品的逻辑上来，那时再做产品研发，未免为时已晚。
虽然上面仅列举了不多的几个鲜活的案例，但足以佐证120-140㎡户型只要贴合用户角度的用心设计，是完全能够在房价如此高的杭州，满足普通家庭改善所需的。
只不过在于推动的力量是监管层面还是客户层面，相对于城市核心地段的高限价区域，可能120/70比90/70政策推动更接地气点。
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