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限价背景下，我想要的房子是怎样的？ | 房叔说No.369
共5盘预售公示、登记，列表见文末↓
现在还有令人满意的新房吗？ 站在今天来看，答案可能是非常悲观的，至少从我个人今年的看盘体验来说，2021年的新交付能让我眼前一亮的，甚至是马马虎虎能看的，都是极为有限的。 一些在媒体圈或购房群引发风暴的品质新交付，凭良心而言，如果对标限价时代前的作品也不过尔尔，只不过综合特殊的限价管制条件，我们仍会对这些新交付不吝赞美之词。 除去那些具有代表性的品质新交付，更多的新交付就默默的淹没在21年已经逝去的时间中，甚至没有泛起一丝涟漪。 还要知道，今年我们看到的新交付多数还是2019年限价明确前的产品。
这也就意味着，这批新交付是因为踩着限价明确交替的时间节点，才依旧保留了限价前的一些品质气息。 算上3年的建设周期，2019年限价明确后的新产品集中交付实质上还未到来，22年我们才能看见首批限价新房的买家秀。 换句话说，新房真正的品质下降潮才刚刚到来，22年收房的新房业主们或许需要拥有一个更强大的心脏迎接新年，22年不仅仅是经济的凛冬。 归根到底，没钱赚才是品质下降的重要始作俑者，没有利润，任何房企都不可能亏本造好房子。 立面用材从石材降级到铝板、真石漆，门窗从系统窗降级到普通断桥铝、再到塑钢窗都只是降级的一部分，降级是系统性的、全局的，这样的市场环境下怎么可能奢望还有完美的房子呢？ 只要限价不破，完美的好房子永远只是奢望。
但限价也不能没有，没有限价我们面临着的可能就是一个风险敞开的楼市，仅仅靠市场进行调节，恐怕风险早已破灭不知多少次。 这就是政策的两面性，我们既然享受了限价带来的好处，就需要承受限价带来的负面作用。 在限价之下，杭州多数新拍地块的单方可操作空间不过万元上下。
万元的空间还需要综合考量资金成本、营销成本、税费、还有大头——受建材不断上涨影响的建安成本，甚至配建成本。 如此环境如何能有完美的好房子？既然限价不能破，那么就必须要有权衡，对开发商、对小业主都是如此。
| PART 2 | 万元的房企操作空间，想要保证建筑主体、装修、景观、立面、公区的全面高标准几乎是不可能完成的天方夜谭。 既然不可能做到，在某些方面必然需要舍弃，近期的维权潮就是房企选择舍弃某些子项的市场反应。 站在客观的第三方角度，这样的结果并不能完全怪房企，毕竟巧妇难为无米之炊，万元的操作空间造出来的房子就一定是相应的品质，甚至和房子的单价关联不大。 市场也就是这样的市场，限价也将长时间的存在，作为一个年均看盘数十上百个的从业者，我想谈谈我理想中，限价下的房子应该是怎样的。 当前，多数房企在选择降级的权衡过程中，多倾向于将降级重点放在成本构成较高的立面，以及对前期营销影响不大的景观以及公区上。 而相对侧重于保持营销场地、和内装等需要在营销环节展现楼盘品质的部分，以此增加楼盘的诱惑力，助力销售顺畅度，保证成本快速回收。 这样的选择也非常符合正常房企的思维惯性，营销才是楼盘曝光度最高的一段时期，也是房企需要重点攻关的环节。
而交付后才能完成展现的其他子项，如立面、景观、公区品质即使不高，但生米煮成熟饭后，业主们也折腾不起多大的水花。 对于绝大部分的房企，如此选择是限价下执行高周转、低成本的最优解。
但结果就是，由于耗费了相对大量的资金在需要拆除的营销场地，及内装环节，那么立面、景观、公区等楼盘品质的重要组成部分自然养分不足，生长的良莠不齐。 品质达不达标，完全靠房企的自觉性和维护品牌的约束力。 于买房的小业主而言，如此结果必然是综合利益的最大受损，为什么这么说？
| PART 3 | 到了今天，楼盘之间的品质比拼早已不是比拼某个单项，比如买房前期重点考量的内装，如今楼盘的品质较量是全方位的。 在一定意义上，立面、景观以及公区三大子项已经成为了楼盘品质之间比拼的绝对重点，内装再好，如果三大项品质不在线也一定会被打上低品质的标签。 况且内装的品质随着时间的流逝是在快速下降的，价值折损率非常之高，而公区品质，尤其是景观、立面历经时光反而是可以历久弥新的。
回过头来看十几年前的楼盘，我们比较它们之间的品质高低，最终还不是重点落地到立面、景观的品质？ 除此之外，立面、景观、公区三大项还有一个特殊的属性，那就是业主后续改造升级的难度极大，交付后业主几乎无法主导楼盘公区的升级。
业主之间的想法差异，和不同利益诉求的冲突，乃至不同的房产使用方式和价值判定思维都会阻挠后续升级的可能性。 我自己早期一套房子就出现过此类现象，一部分业主想要升级，一部分却觉得升级必要性不大，不愿拿出相关升级费用，最后不了了之。 这种情况就算成立业委会后，也几乎解决不了问题。如此残酷的现实下，楼盘交付的品质基本就决定了楼盘的长期品质。
与之相反的是内装，升级的难度远低于公区，想换地板就换地板，想换墙纸就换墙纸，想加背景墙就加背景墙。 从各大高端楼盘的交付实际情况也可以看出，就算是所谓的豪宅，也仍有甚至更多的业主对交付的配置、设计不够满意，往往都会自行进行升级改造。 只要前期预留的水电线路、吊顶、空调、地暖、及厨房、卫生间的硬装部分能够保持相对高的品质，其他区域的改造升级难度都不大。 交付后的内装品质高低，完全可以由小业主们依据自身的实际经济条件、和使用方式自行把控，不受其他业主掣肘。 且内装还是楼盘建安成本的大头，每套房子就算只节省一万元的成本，一个正常体量的楼盘节省出的总费用也能达到或者接近千万级。 千万资金配置到景观部分，则完全可以让楼盘的景观档次提升至少一个层次。
| PART 4 | 据我了解，当前定位中端的新盘，品质开发商的景观成本基本都设定在500-600元/㎡的水平，高端楼盘不过700-800元/㎡。
扣除建筑占地面积，一个中等体量的楼盘景观施工面积实际上也就两三万方，大一点的也不过三四万方。
计算下来，中等体量的新盘全部景观建安费用大致在一千万到两千万之间，一些没有追求的房企甚至还可以给景观费用打上一个大折扣，小几百万搞定。 那么如果将景观的单方标准升级两三百元，楼盘景观增加的总投入大致也就在六七百万，得到的却是景观品质层面质的飞越。
平摊下来，小业主的户均费用也不过万元，完全在可接受范围之内。 公区亦是如此，高层楼盘的公区数量并不多，将一楼、地下室的入户大厅全部升级，一个楼盘的正常费用也就在小几百万，大概率不会超过千万。 也就是说，一个楼盘将景观和公区都提升一个档次，总成本也基本可以控制在千万出头，最多不过两千万，交付后的品质却可以得到实实在在的提升。
内装节省一部分非重点配置费用（墙纸、地板、背景墙都可适当降标或减配），外加售楼处、展示中心等营销场地相应的降标，省下千万资金的难度应该不是很大。 对于一些高端楼盘，营销场地的建安费用、以及精装部分的非重点项费用稍微多打一些折扣，立面升级也不是不可能。 在杭州楼市，就有一个房企可以当做范本，那就是滨江房产。 说到这里可能会有部分还未拿房的滨江业主会觉得这是一篇“洗白”文。 作为看过太多新交付的第三方自媒体，在此我可以明确的告诉你们，尽管滨江房产不是“神”，也难免限价大背景所带来的影响，但同价格段的滨江新交付所展现出的品质、以及稳定性绝对是杭州楼市的顶尖水平。 杭城目前能够到达滨江交付水准的房企并不多，就算是这两年被媒体和购房群吹嘘的外来品质房企，实际交付也少有能达到滨江交付展现出来的综合产品品质。 如果不信，各位读者、看官多看几个交付项目，多对比对比自然心中就有数了，本文观点也绝对客观有效。
| PART 5 | 滨江房产的交付为什么能够长久的稳定高标准？ 其实答案在滨江房产的售楼处就可以找到，如果你是杭州楼市的老鸟，看的新房项目足够多，一定能够发现滨江房产的售楼处的特殊之处。 滨江房产的售楼处几乎统一都是楼盘所配置的底商，或物业用房、配建等改造而成，滨江房产极少为了一个新楼盘而新建一个临时的奢华售楼处。 部分滨江房产重仓的板块，甚至连底商售楼处都是共享的，新项目的底商售楼处改造、装修费用都采用能省则省的原则。 这样一套模式，保证了在营销环节即可剩下一大笔费用，而这笔省下来的钱几乎都配置到楼盘的建安环节，比如滨江房产最为稳定的景观环节及公区。
所以走在滨江房产新交付的楼盘内，你才仍可以在限价下依旧感受到满满的品质感。
草坪、灌木足够绿，棕榆树、泳池、戏水池也都还在，入户大堂也是滨江房产一贯的豪华酒店风，展现出的交付品质绝对对得起限价。 虽然在限价下滨江房产也开始放弃了以往的高成本堆坡景观，节省一部分费用，但这无可厚非，毕竟房企不可能不赚钱，起码得保证能够生存吧。 加上施工品质在线的内装，滨江出品的楼盘虽整体风格受市场一定的诟病，但不可否认的是，品质是确确实实的在线。 这样的滨江出品深得我心，在我眼中，这样的交付也是限价下我最希望看见的，这样的交付应该越多越好。 但遗憾的是，滨江房产接地气、实在的取舍模式恐怕不是谁都可以学得过来的。 滨江房产为什么敢于节省营销环节费用？背后还是品牌影响力在支撑，不用靠奢华的售楼处背书，也不用华而不实的、摆满高定软装的展示样板间背书。 这种能力在杭州没有多少房企能够做到，更别谈那些刚入杭的外来参与者。
所以，我幻想的“轻营销、内装，重景观、公区”的开发模式、及我想要的房子大概率不会普遍出现在市场上。 售楼处依旧是奢华的，样板间也一定是看似高端的，到最后交付，景观和公区也大概率是好不了的，自然也无从谈起品质一词。 这样的楼盘生命力又能有多少年？
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文/荆轲 编辑/荆轲
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